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房价调控已到摊牌时

2012年06月06日 17:01 来源: 中国企业家 【字体:

  房价调控已到摊牌时

  在最新一轮房价调控中,对房地产商资金链的挤压是关键。一方面,银行体系被勒令收紧房地产开发贷款,另一方面,连续12次提高银行存款准备金也使银行体系陷入流动性困局。此外,限购令和中央密集的表态,使得大量购房者转入观望状态,又加大了房产商资金回笼的难度。结果,房产商资金链陷入两头受挤压的困境。这种局面长期下去,势必会有更多的房产商被迫降价求存。但是,地方政府和中央恐怕只会比房产商更加着急。

  首当其冲的是地方政府。2012年第一季度,上海土地出让金收入同比下降80%,土地拍卖市场几乎冻结,地方政府承受的资金压力可想而知。于是,地方政府不断试探突破中央调控政策的博弈路径。

  中央承受的压力更大。虽然迄今为止,中央一直没有松动房地产调控政策,但人们对经济硬着陆的担忧不断上升。2012年1月至4月房地产投资增长18.7% ;其中4月增速仅为9.2%,增速同比下降逾50%,较3月下降了10.3个百分点;地产投资恶化为4月固定资产投资下降贡献了1.2个点。由于房地产行业的关联效应,实体经济也已经受到了房价调控的冲击。

  2012年一季度 GDP 8.1%的增速不仅低于上季度的8.9%,也低于市场预期的8.4%。如果说一季度数据是警讯,4月的数据则几乎肯定了经济在走向硬着陆的趋势。

  在房价调控之下,市场正呈现出尴尬的局面:一方面大量项目停工或取消,意味着未来几年新上市房源供给的下降,这将为房价报复性反弹埋下伏笔。另一方面,购房需求并未消失,他们只是在观望。一旦市场出现转折信号,需求又会重新爆发。面对新楼盘的减少,重新爆发的需求势必导致房价呈现快速反弹态势。

  2012年5月20日,温家宝总理明确提出“要把‘稳增长’放在更加重要的位置”,这标志着政策转向的到来。但是鉴于房价问题的敏感性,房地产调控的变化更有可能以隐蔽的方式进行,例如央行降低准备金率,同时银监会放松对房地产贷款的限制。

  房价难题如何求解?

  房价问题并非无解。

  首先,我们必须认识房价问题的复杂成因,任何指望在短时间内毕其功于一役的想法都是幼稚的。

  其次,管住货币,摆脱以信贷刺激推动增长的旧模式,是为房价釜底抽薪的根本之策。

  再次,公众买房难,不过是收入分配失衡的结果。中央要下决心通过减税、破除垄断、国企改革、遗产税等,还利于民,缩小收入分配差距。

  最后,地方政府必须实现财政民主化、透明化,建立受制约的“有限政府”,否则对土地财政的依赖就难以摆脱,中央的房地产调控就必然投鼠忌器,地方政府的“积极不合作”也难以消除。

  作者为中欧陆家嘴(600663)国际金融研究院执行副院长

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