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资金面趋于好转 房地产调控打折扣

2012年06月14日 05:38 来源: 证券时报 【字体:

  央行降息,意味着总需求疲软已经到了需要加大货币政策作用“剂量”的时候,而消费者物价指数(CPI)充分回落和外汇占款的下降也解除了掣肘降息空间的顾虑。

  事实上,6月9日公布的5月份宏观经济数据也证实了这一点,而且前瞻性指标预示着未来我国经济转入通缩的概率在增大,需要上述逆周期的货币政策进行强力干预。外需方面,5月份美国非农就业数据低于预期50%,3月份、4月份这一指标的数值也大幅度向下修正,同时机构也下调了今年后几个季度的国内生产总值(GDP)增速,这预示着美国经济复苏基础很脆弱,未来“下行风险增大”将取代之前的“稳步回暖”;欧债危机已经扩展到西班牙、意大利等核心国家,国际避险资金流出这些国家的迹象很明显,信贷紧缩和财政经济紧缩将出现交替,外需对我国经济的负面冲击加剧成为大概率事件。再看投资,与经济增速最密切的指标——工业增加值增速连续两个月低于10%,发电量同比增速连续两个月处于低位,中国采购经理指数(PMI)和汇丰PMI结束了此前“一高一低”的走势,前者回落至枯荣界而后者连续七个月位于枯荣界之下,意味着国内投资主体仍旧处于去库存阶段,投资意愿不足,再考虑到土地购置和房地产新开工连续负增长,未来固定资产投资增速将下降到20%以内。消费方面,此前一直较为稳定的消费也出现回调迹象,今年前五个月的社会消费品零售总额单月同比平均增幅创2007年以来的新低,消费保持稳定增长的难度比较大。

  在继续下调存款准备金以鼓励银行增加流动性供应和防范“惜贷”的同时,降息主要为了降低投资资金的价格,增加投资主体的利润空间和投资意愿。同时,近期中央预算内突击审批通过了700多个投资项目,项目安排主要向保障性住房、基础设施、战略性新型产业倾斜,体现了国家“稳增长”与“调结构”协同推进的良苦用心,毕竟国家“十二五”规划以调整结构为主线。但是,近年来一直强调的调结构在体制上突破的成效不明显,例如提振消费所必需的打破垄断、培育消费增长的公共服务环境和完善社会保障等体制改革;针对提振民间投资所需的要素价格改革、民间融资体系建立和降低高利润行业准入门槛等;针对战略性新型产业实质性启动需要的不仅是梳理技术进步流程,更需要要素的市场化配置,全要素生产率的提高,而政府主导和扩张对效率改进的进展很慢。因此,调结构短期内难有成效,并且与缓解短期内经济快速下滑相冲突,传统的政府投资扩张的模式是最为便捷和有效的途径,近期中央预算内投资项目的加速启动也体现了这一思路。

  基于当前仍旧在消化2009年“4万亿”所产生的高通胀、高房价、产能过剩等后遗症,近年来国家对投资项目审批(例如对“两高一剩”投资的控制)的把控较为严格。但是,在“稳增长”相对于“调结构”和“控通胀”地位上升的背景下,近期新增的投资项目需要地方政府落实土地、资金和配套项目,而2013年预算内投资项目目前已经申报开始,各地方正在乐此不疲地谋划和包装2013年的项目,以期能够挂靠“稳增长”而顺利通过,投资的冲动和饥渴症照旧,于是这种把控的微妙松动是必然的。目前,由于商业银行信贷融资对于以土地为偿债保障的地方融资平台已经关闭,而房地产市场调控对于房地产地方相关税收和土地出让金的影响非常严重,这种把控的适当松动需要对房地产调控做事实上的放松。因此,尽管以限购、限贷为主的调控政策仍会坚持,但政策见底是不争的事实,而且管理层对于地方微调和打擦边球的容忍度在微妙地上升。调控政策见底和微调不仅决定了房地产市场已经见底和即将回升,而且会扭转市场预期。从购房者的角度看,既然政策已经见底,持币待购者和观望者会加速入市,成交量将在“红5月”的基础上持续回升,而成交量提升一定会左右预期并拉动房价上涨,这与股票市场上“量增价涨”的原理是一致的。

  限购、限贷对房价的影响毫无疑问,但这是以市场流动性稳定为前提的。2011年以来调控绩效显著的一个重要原因是货币投放受到了严格控制,甚至在2011年下半年到了货币紧缩的状态。2002年至2011年的10年是我国主要城市房价快速上涨的10年,这一期间M2的年均同比增幅达到18.1%,是近20年来的最高水平。房价上涨最快的2010年至2011年这两年,与2009年至2010年年均高达23.7%的M2投放密切相关。基于缓冲经济下滑的匆忙降息拉开了新一轮降息周期的大序幕,再考虑到存款准备金下调空间还很大,加上国家财政支出力度加大,全社会整体的宏观资金面在量价上均进入新一轮宽松期,流动性增加会部分抵消限购、限贷政策的积极作用。高杠杆的行业将全面受益,房地产行业将首当其冲。目前,在售和即将入市的项目大多为2009年那一轮房地产上涨时期拿地所建,这些项目的土地、建筑安装、人工和财务等成本均比较高,特别是地价在那一时期创历史之最,开发商降价的积极性很低。为缓解资金压力,开发商“以价换量”的务实销售策略已坚持了几个月。随着资金面的全面回暖,我们认为开发商的这一策略将会调整。

  本轮刺激政策的大环境与2009年不同。国内消费、民间投资和新型产业难以充当新一轮经济增长的驱动力,国外债务紧缩将引发较长时期的外需紧缩,国内以基础设施为主的固定资产投资过剩将引发投资紧缩,再考虑到人口红利的不断衰减,我国未来若干年内经济增长水平的中枢将下移。应对潜在增长率下降,需要进行结构性改革,如降低垄断,增加竞争,以提高全要素生产效率。在改善全要素生产效率特别艰难或攻坚阶段,传统的需求管理政策即使在短期内能够缓冲经济下滑,但更多的副产品是总需求超过总供给、通胀压力、对消费和民间投资的挤出、产能过剩加剧,趋利性投资资金更多地将投向房地产和资本市场。 (作者供职于深圳市房地产评估发展中心)

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