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商寅泉:市场规律主导房价走势正在显现

2012年06月15日 21:02 来源: 中国产经新闻报 【字体:

  越来越多的迹象表明,市场规律主导楼市价格正在成为未来一段时期内的主旋律。在宏观调控政策实施近三年后,刚需、改善型住房以及真正有实力投资房地产的消费者,已经或看到机会或没有耐心再等待下去。

  无需用更多的宏观统计数据,仅举一例便可以一斑窥全豹:5月30日,位于北京昌平上地东部的“金城华府·东”正式销售,当天共推盘335套,成交312套,销售金额近7亿元。北京房地产交易管理网数据显示,目前昌平在售刚需盘的存量仅为10598套,而“大中关村(000931)”及“未来科技城”规划引进的科技及其他辅助人员就多达10万人。如此庞大的缺口,已经为未来昌平区楼市需求摆出答案。

  我们判断“市场规律主导房价走势正在显现”,首先从“合理价位”分析。在市场经济条件下,什么是合理价位,这里有两个解释,一是万科高层对决定楼盘价格的因素解读:“价格是由市场决定的。企业不可能单方面决定价格,而只能尝试去‘发现’价格。万科始终对市场保持敬畏之心,尊重市场的实际情况,按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”另一个对合理价位的解释是众所周知的“房价与居民收入相匹配,房价与开发投入和合理的利润相匹配”,按照这个解释公众算出的房价,北京房价应该在每平方米5000元以下。这显然很有天真的理想主义色彩,但实际根本不可行,因为高压调控三年之后北京五环外的房价,仍然没有掉下到20000元/平方米以内。

  我们判断“市场规律主导房价走势正在显现”,其次从调控政策及其效果分析。从2009年夏秋之际到现在,房地产调控政策密集出台,其间使用了土地政策手段、户籍限制手段、纳税年限手段、金融利率手段、行政手段,几乎把能用的手段都用到了。有没有效果?有。这个效果最明显之处,是把暴涨势头压住了,把恶意炒作投机囤房的势头打压了,同时也让刚需和改善型打住了。从现在看,有“休克型疗法”的意思。但社会不可能长时间处于休克状态,刚需和改善型也有等得不耐烦的时候,而政策也有再打不出新牌的迹象。综合诸多因素,市场规律冒头,也就成为必然。

  我们判断“市场规律主导房价走势正在显现”,第三从中国经济宏观面发展判断。中国经济高速发展,谁也不愿意看到它停下来调整一下的局面。房地产是宏观经济和产业经济的重要组成部分,经济高速,让房地产低速,似乎不大可能。短时间顺应时势用有别于市场经济属性的行政手段调整一下可以,长时间处于休克会导致积重难返。因此,让市场规律回归主导楼市,恐怕也是管理层不便明说但愿意看到的局面。

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