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国内住房宏调是否会戛然而止?

2012年06月18日 09:38 来源: 上海商报 【字体:

  当前国内住房市场宏观调控将面临巨大的不确定性,其根源就是政府仍然希望住房市场成为GPD增长的工具,不能够真正去除住房市场的赚钱功能。在这种情况下,国内任何宏观经济政策的变化都可以让住房市场的既得利益集团炒作。

  最近,不仅住房销售开始上升,而且住房市场宏观调控政策戛然而止的舆论四起。央行降息后,有媒体认为央行又在重申7折优惠按揭贷款利率,或住房贷款利率将全面下降;有媒体报道,银监会已降低个人住房消费信贷风险权重;还有媒体报道,国内一线城市千人排队购买住房的现象又出现;甚至于有一个大四学生一天卖住房30套,日薪10万元的消息传出。看到这些报道,国人肯定会以为国内早些时候坚决不动摇的住房市场宏观调控戛然而止了,如2009年那样新一轮的住房炒作高潮又将开始。

  而事实上,这些报道没有市场及经济逻辑,更不用说与事实相符了。这两天,无论是央行、银监会,还是发改委,纷纷出来辟谣,说政府并没有放松当前的住房宏观调控。政府部门出来辟谣是真的,只不过媒体利用了政府部门政策上的暧昧而大做文章,或借此机会来炒作。

  比如所谓的住房按揭贷款利率7折优惠。这是2008年10月《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》(或2008年302号文件)所规定的。该文件规定,居民首次购买普通商品房和改善型自住房,个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍。可以注意到,尽管这项政策使购买者可享受0.7倍的优惠贷款利率,但当时的文件同样规定,只有消费性住房才可享受这样的优惠。

  到了2010年国十条之后,央行与银监会出台了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的275号文件。该文件规定:各商业银行停止发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,对不能提供一年以上当地纳税证明者停止发放贷款;居民购买第二套住房,其首付比例在50%及以上(2011年调整于不能低于60%),贷款利率在1.1倍及以上;居民购买首套住房,其首付比例在30%及以上,贷款利率由各商业银行自行决定。

  从上述两个文件所规定的内容来看,只有首套住房或居民购买消费性住房才可享受优惠利率。另外,302号文件提到的7折优惠利率,在275号文件中尽管没有被取消,但这仅是住房优惠贷款利率的下限,即优惠贷款利率不得低于基准利率的0.7倍,并没有说购买首套住房者都可享受这种优惠利率,也没有说商业银行对购买首套住房的居民一定要给予7折优惠利率。第三,275号文件对住房投机炒作与住房消费进行了严格规定,贷款条件采取差异化,即购买第二套及以上的住房不能享受信贷优惠条件,而首套住房贷款利率完全由商业银行自己决定,央行对此没有任何规定。

  那么,当前购买首套住房贷款享受7折优惠有没有可能?一般来说,住房按揭贷款都是5年期以上的中长期贷款,基准利率为6.8厘。如果采取7折优惠,该贷款利率现在为4.76厘;如果是8折优惠,该利率为5.44厘;如果是8.5折优惠,该利率为5.78厘;如果是9折优惠,该利率为6.12厘。而当前5年期以上的存款利率为5.1厘;如果该利率向上浮动10%,利率为5.61厘。

  从以上比较可以看到,要商业银行采取7折优惠贷款利率,根本就不可能,因为这样做会导致银行亏损,用银行利润来补贴贷款人,商业银行是不会干的,银行股东也不会同意。如果银行采取贷款利率8.5折优惠,这还得看5年期存款利率是否会上浮,如果上浮,除去营运管理成本,银行同样无利可图。而5年期存款利率上浮的概率很大,或是一种趋势,否则银行的存款就面临搬家风险。也就是说,在现有的信贷政策范围内及在现有信贷市场的条件下,商业银行根本就没有采取7折优惠贷款利率的动力。

  那么,市场为何在央行辟谣之前,如此渲染住房按揭贷款7折优惠利率。因为,无论是房地产开发商还是地方政府,无论是一般的投机炒作者还是持有许多住房的人,都希望利用中央政府稳增长的政策,利用最近央行降息,来重新调整当前国内住房市场的预期。只要住房市场的预期一转变,那么新一轮的住房投机炒作又可能开始。这些人也会借房价上涨尽早脱手手中被套牢的住房。

  而住房市场预期一改变,住房消费者怕出现2009年那样的情况,就会提前进入住房市场,因为他们担心住房价格再次上涨而错过购买住房的机会;对于住房投机炒作者来说,面对各种优惠政策的诱惑,更是闻到了政府住房宏观调控政策松动的气息,新一轮的住房投机炒作者又可能开始涌入市场。而房地产开发商会借此机会不断推高房价,地方政府也会借此机会以更高的价格出售更多的土地。如果这种情况出现,那么进行了两年多的住房市场宏观调控就可能戛然而止。

  可以说,当前国内住房市场宏观调控将面临巨大的不确定性,其根源就是政府仍然希望住房市场成为GPD增长的工具,不能够真正去除住房市场的赚钱功能。在这种情况下,国内任何宏观经济政策的变化都可以让住房市场的既得利益集团炒作。最近,国内住房市场发生的一些谣言及虚假迹象都表明了这一点。愿政府能够坚决把当前房地产泡沫挤出,这才是中国经济持续稳健发展最为关键的大事。(作者系中国社科院金融研究所研究员)

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