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房地产投机需求挤出要有条件

2012年06月26日 09:57 来源: 上海商报 【字体:

  最近,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,经过两年多的房地产调控,现在市场上的投机性需求基本上被挤出。这个判断应该包含以下几层意思:一是两年来的房地产宏观调控,其成效显著,使得由投机炒作为主导的房地产市场转化为以消费为主导的市场,房地产宏观调控目标基本实现;二是由于住房投机炒作基本上被挤出,国内住房市场的价格基本上合理回归,国内住房市场价格上涨趋势得到遏制;三是由于住房市场的价格基本上合理回归,以前国内住房市场严重不合理的经济关系得到调整,以“房地产化”为主导的中国经济也得到转型;四是既然国内住房市场已经实现了性质上的转型,那么国内住房市场政策不再是短期的宏观调控,而应回到常态的中长期政策。

  秦虹主任这一判断的正确性是十分令人质疑的。她做这样的判断的理由有二:一是当前80%至90%的购房者买房是自用的,住房投机炒作者进入市场所占的比重较小;二是早几年快速飙升的房价开始稳定。如果以这两项理由来判断当前国内住房市场的投机炒作者基本被挤出是不准确的。

  对于第一个理由,只有购买首套住房者进入房地产市场,就以为住房投机炒作者基本被挤出,这个判断是不对的。因为,住房投机炒作需求被挤出,其判断的前提是当前国内住房市场有没有赚钱功能,或购买住房可否用作投资。只要购买住房可以用作赚钱,那么住房投机炒作需求就无法被挤出。

  而购买住房是否可以赚钱,并不是看购房者购买了多少套住房,而应该考虑购房者购买住房之后再卖出是否有利可图。如果购买住房之后再卖出是有利可图的,即使只购买一套住房进行交易,这同样是投机投资炒作。比如,美国95%以上的居民只持有一套住房,但2001-2006年,美国的房地产泡沫一样吹得巨大。更何况中国税收制度没有对购房者进行事中及事后限制。就目前中国住房市场的情况来看,政府的住房政策认为购买一套住房是自住需求,那是相当不准确的。

  还有,由于差异性的住房信贷政策严格禁止用银行信贷购买第三套及以上的住房,并把住房投机炒作需求与消费需求作了一定程度上的区分,这就使得住房投机炒作者在当前是不能也不敢轻易地进入市场的。在这个意义上,住房投机炒作需求某种程度上得到了遏制。但如果住房投机炒作赚钱的功能没有去除,仍然会有住房投机炒作者进入市场,只不过当前住房投机炒作者进入住房市场的金融条件不如以前,其赢利水平要低一些,新进入的住房投机炒作者减少,但不能说住房投机炒作者已经全被挤出,他们只要有机会随时都会进入市场。

  更为重要的是,住房市场投机炒作者没有挤在存量住房那部分。可以说,在早几年,由于政府住房政策把住房投机炒作需求与消费需求混为一谈,在过度优惠的住房信贷政策及税收政策条件下,大量的住房投机炒作者涌入住房市场,让全国各地的住房价格在短期内快速飙升。而在房价快速飙升的过程中,由于住房投机炒作者对价水平越来越高,而住房消费者的对价水平只维持在某个程度,这就必然使大量住房消费需求被挤出市场,最后住房市场只剩下住房投机炒作者(2011年有研究报告指出,85%以上的住房消费者被挤出市场),住房市场也只能成为一个以投机炒作为主导的市场。而在这样一个存量住房市场,如果其价格不能够逐渐下跌,并下跌到住房消费者有支付能力购买住房的水平,那么说这个住房市场的投机炒作者已被基本挤出是不对的。

  我们可以看到,从2010年国十条之后,国内住房市场开始逐渐调整。而这种调整最为主要的现象就是住房销售量全面下跌,可是住房的价格水平却下不来。也就是市场所说的,国内住房市场“量跌价滞”的僵化局面持续了近两年。如果住房投机炒作需求被挤出,那么住房市场的价格一定会随着住房销售量的急剧下降而快速回落,但实际上这种情况并没有发生。住房销售量急剧下降,但住房价格却没有下跌。如果住房销售量下降而价格不下跌,这正好说明该市场仍然以投机炒作者为主导,而不是住房投机炒作者已被挤出。

  还有,房价上涨的幅度基本稳定或房价有略微下降,就认为住房投机炒作需求已经被挤出更是离谱的理由。因为,近10年来,通过政府错误的住房信贷政策及税收政策,让住房投机炒作的需求得到了无限放大,把各地的住房价格炒上了天,吹大了一个巨大的房地产泡沫。因此,住房投机炒作需求被挤出,最为重要的标志就是住房价格回归理性,回归到绝大多数居民有能力购买。如果两年来住房宏观调控只是让住房的价格有些许的下跌,而不是让住房价格回归到合理水平,那么说住房投机炒作需求被挤出是令人质疑的。

  由此可见,国内住房市场投机炒作需求基本被挤出要满足以下几个条件:一是国内住房市场赚钱功能去除,购买住房只是自住而不是用作投机或投资;二是住房市场的性质发生了根本性转向,即由一个以投机炒作为主导的市场转向以消费为主导的市场;三是房价逐渐回归到合理水平或理性水平,以保证绝大多数住房需求者有购买能力,而不是两年来房价仅些微下行;四是政府已经出台了严厉的住房交易税、住房交易所得、房地产税等事中及事后的限制政策,坚决遏制住房投机炒作。如果没有这些条件,说国内住房市场投机炒作需求基本上被挤出是十分令人质疑的,也容易误导关于住房市场的政策,特别是政府职能部门有这样的言论更容易被市场及既得利益集团拿来当做新一轮政策炒作的由头。(作者系中国社科院金融研究所研究员)

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