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地产调控压虚火更要治病根

2012年06月26日 23:27 来源: 中国证券报 【字体:

  近期,关于房地产调控的博弈愈加纠结,无论是买卖双方还是民间或官方,各利益主体的声音不绝于耳。我们认为,地产泡沫不仅表现为畸形的高价,更是过去二十年经济增长和货币投放模式的集中体现。更值得思考的是,两年来的限购令,固然压住了地产虚火,但也暴露出不少问题。放在经济结构调整的大背景下,加快建立地产调控的长效机制刻不容缓,需要“组方”。

  年初以来,房地产市场持续回暖。5月,全国住宅销售面积同比增速为-9.05%,相比2月份的-15.98%,降幅连续三个月收窄,一些城市销售面积同比甚至实现正增长。截至今年5月,全国住宅成交均价为5482元/平方米,而2011年住宅成交均价仅为5011元/平方米。

  无论是成交量还是成交价,都表明房地产市场明显回暖。首先,中央与地方博弈加剧。据不完全统计,自2011年下半年以来,包括芜湖、扬州、上海、中山、佛山等多个城市出台了楼市微调政策,试图在一定程度上为调控松绑;其次,房贷作为相对优质的资产,受到银行青睐。反映在利率上,一般贷款加权利率从去年四季度的7.8%上升到今年一季度的7.97%,而个人住房贷款加权利率却从7.62%下降到7.43%;最后,市场参与者预期房地产调控将放松,这与过去“十年九调控”、房价易涨难跌密切相关,社会普遍形成了经济下滑、调控放松、房价再暴涨的惯性预期。

  在经济进一步放缓的背景下,市场开始争论是否还需要地产调控。我们认为,应坚持房地产调控决不动摇。从租金回报率来看,北京、上海二手住宅的租金年回报率不到2.5%,远低于一年期定期存款利率;从房价收入比来看,2011年全国房价收入比在7.5倍左右,一线城市则要更高,北京接近19倍。

  限购的确对抑制房价上涨起到了一定的作用,同时也暴露出了不少问题。第一,地方政府严重依赖土地财政,2011年地方本级财政收入为5.24万亿元,同期国有土地使用权出让金高达3.32万亿元,限购削弱了地方财政。截至今年5月,土地购置面积和购置费累计同比分别比2011年同期下降47.3个百分点和15.1个百分点;第二,限购对销量的杀伤力严重影响了房地产投资,由于占全社会投资总额的两成,截至今年5月,房地产投资增速拖累投资增速3.2个百分点,引发人们对经济下滑的巨大担忧;第三,限购确实也容易将脏水和孩子一起倒掉,一旦放松容易引起价格报复性反弹。

  相比限购,对存量房征收房产税更为合理。首先,房产税作为一种财产税,能有效提高房产持有成本,使房地产失去投资属性,大幅降低空置率,优化资源配置,而限购只针对购房行为,不触及空置房;其次,房产税作为经济手段,有利于保持调控政策长期性和稳定性,同时也能增加地方政府财政收入,提高地方政府积极性;最后,房产税能区分高、中、低不同收入群体的住房需求,使调控变得更加细化、准确。

  但仅靠房产税就一定能解决房地产问题吗?答案或许是否定的。说到底,中国的房地产问题是过去二十年经济增长和货币投放模式的集中体现,并诞生了以土地等资源品为抵押、以高杠杆的房地产投资带动信用扩张和货币乘数的经济增长模式,发展至此,财税制度、货币投放方式、经济增长方式中的种种积弊盘根错节纠结其中。地产调控,仅仅是调控表象,更深层次的问题,要靠背后的更大范围和更深层次的改革来解决,包括财税体制改革和转变经济增长方式。在财税体制改革方面,需要理顺中央与地方的财税关系,使事权与财权相匹配,并配合“土地财政”体制改革,使地方政府摆脱对“土地财政”的依赖。在转变经济增长方式方面,必须改变依赖对投资拉动经济的增长方式,真正将资金投入到科技创新中去,推动经济走上内生增长、创新驱动的轨道。

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