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杨红旭:房地产调控或小幅加码

2012年07月14日 18:15 来源: 地产中国网 【字体:

  房地产市场变化的速度,超出了人们的预期。今年第一季度时,楼市天气还是冷嗖嗖的,孰料5-6月商品住宅的成交量就创了去年1月以来的新高。与此同时,不仅部分新盘折扣消失,而且二手房房东们也跳价忙不停。全国70个大中城市房价连跌8-9个月后,也出现了止跌苗头。

  在此形势下,楼市调控面临新的压力。于是,7月7日,温家宝总理在江苏调研时强调:目前房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨,必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策,促进房价合理回归。更值得关注的是,温总理还严厉地表示:决不能让房价反弹,造成功亏一篑的局面。自今年3月全国“两会”以来,已久未听到如此严厉的表述。

  回顾本轮房地产调控,温总理讲话与房地产新政,交织在一起,基本上隔几个月就会露次面。很多人关心,本次讲话之后,会否将有新政出台?总体而言,当前形势非常复杂,存在较大变数。

  一方面,当前房价面临重新上涨的压力,不出新政则下半年必涨无疑。光靠领导表态,效力有限,调控精神要想转化为执行力,还需相关细化文件予以保障。比如,就在温总理讲话之后,北京仍曝出了全国新地王;另一方面,当前宏观经济仍在探底,稳增长已取代抑通胀,成为中央首要关心之事。而全国房地产开发投资增幅已低于全社会固定资产投资增幅,事实上房地产业已在拖经济“后腿”。另外,全国房屋新开工量已出现负增长,对于上下游行业的利空影响趋于显著。如果继续给房地产“吃猛药”,肯定不利于经济增长。在抑房价和稳增长之间,客观上需要房地产调控“走钢丝”。

  不过,综合各种因素,笔者认为接下来相关部门仍可能出台一些细化措施,以“通知”的形式,既传递出国家抑制房价反弹的决心,又让相关执行部门和地方政府提高政策的可操作性。至于内容,总体上可能以强调限购、限贷、限价等旧政为主,同时推出少量更有针对性的新政策,增加抑制投资投机性购房需求的砝码。

  首先,限购政策将收紧。截至目前,全国46个城市仍在继续执行限购,然而近段时间以来,很多限购城市的高档房、豪宅销售有所活跃。其实不用思考和查证就可知,豪宅的购房者多数应属限购对象。限购就像一道门,对于部分被限对象来说,正门不让进,就走侧门,侧门还进不去,就跳窗而入。国情使然,很多事情总有回旋的余地。而有些地方监管部门,对此睁只眼、闭只眼。对此,温总理讲话中已提到:对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人,要严肃查处。这是首次明确提出要对这三类主体,进行查处。

  其次,地方问责有所加强。2010年的调控政策中,已明确要对保障房和调控房价不力的地方官员,实行问责。2011年又要求各地制定年度房价控制目标,不达标者要问责。老实讲,问责制度,很有必要,但很多情况下,雷声大,雨点小,不足以威慑地方政府。值得关注的是,除了有媒体报道的北京、上海等少数城市,多数地方政府都没制定今年的年度房价控制目标,国务院或相关部委也并无公开要求。下半年,预计会加强对房价上涨过快地方官员的约谈或问责,会否重新要求各地重操房价控制目标一事,值得观察。

  其三,推进房产税改革。要把抑制房地产投机投资作为一项长期政策,这就意味着要有手段方面的优化和完善。限购、限贷算是一种手段,但只能是暂时性的行政干预手段,从长期来看,应慢慢过渡到经济调控手段,比如税收手段。我国房地产税负整体较重,但更重要的是结构不合理,开发和交易环节税收多,持有环节税收少,对私人住宅一直免征。去年1月上海和重庆率先推出房产税试点,今年初相关部委对于二市去年的征税情况进行摸底调研。值得关注的是,近日温总理在江苏表示:抓紧研究推进房地产税收制度改革。由此推测,下半年推出第二批房产税试点城市的可能性较大。

  其四,继续保护刚需。首套住宅,尤其普通商品住宅需求,将是重点扶持的对象,主要体现在房贷上面,预计八五折利率将成为主流;是否会进一步将90平方米以下小户型的首付降至最低二成,并非没有可能性。另外,还有可能对于开发普通商品住宅的开发商,给予更多的政策优惠。最后,继续稳步推进保障性安居工程建设,尽快形成有效供给,此乃题中应有之意。(作者为上海易居研究院副院长)

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