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五方面建立房地产调控长效机制和政策体系

2012年07月20日 02:30 来源: 证券日报 【字体:

  通过逐步建立和完善中国城镇住房体系、逐步取消中国商品房预售制度、调整税费分配制度、改革中国土地制度、完善中国房地产项目资本金制度和货币政策等五方面来实现

  2012年7月7日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调,目前房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策,决不能让房价反弹……

  毫无疑问,温家宝总理在常州“不让房价反弹”的讲话,给之前部分地区出现的“房地产回暖说”浇了一瓢冷水。2012年7月10日,住建部调研地方限购政策,如变相放松将被问责。

  部分地方现复苏迹象

  今年3月以来,在不少地方微调楼市调控政策的刺激下,房地产市场出现了明显的复苏迹象。国家统计局最新公布的数据显示,2012年1-5月份,全国商品房销售面积约2.9亿平方米,同比下降12.4%,降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元,同比下降9.1%,降幅缩小2.7个百分点。特别是此前成交量低迷的一线城市,5月住宅市场交易量均大幅反弹,“红五月”名副其实。北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月分别上涨34.2%和27.2%,其中新建商品住宅成交量更是突破万套,创下去年2月限购以来的最高纪录。

  从调控政策层面上看,截止到2012年7月2日,全国共有52个城市调控微调,45个城市通过,7个城市叫停。从成交量看,全国主要城市销售成交火爆,市场底部呈现。从经济层面上看,保增长经济的背景下,房地产是拉动GDP的火车头和政府财政重要经济来源。从房企资金层上看,上半年大房企和上市房企销售业绩火爆及拿地惜金策略等开拓新的融资渠道下,获得大量的现金,房价缺乏下降空间。

  房价合理回归要落到实处

  实际上,今年上半年中央出台了多项房地产调控政策:一是行政手段。45个限购城市,600多个限贷城市,30个城市限价。二是税收手段。600多个城市二手营业税和2个城市开征房产税,严格执行房地产增值税。三是市场手段。保障性住房十二五期间建设3600万套总量和价格控制目标宣布城市达到657个,一房一价,打击捂盘惜售。四是金融手段。自去年11月份以来,央行采取了两次降息和三次降准的措施、土地抵押和融资限制。五是房贷手段。首套首付由20%上调30%再上调到40%,七折利率取消,二套由30%上调50%再上调到60%,三套停贷,开发与地产及个人贷全面收紧。六是土地手段。提高拿地门槛,首付50%;打击囤地,空置土地和小产权房及禁止新建别墅项目。

  然而,2012年已过半,部分房地产调控政策却悄无声息地退出了历史舞台。与2011年全国657个城市宣布年度房价控制目标的盛况形成反差的是,2012年迄今为止,对外公布了年度房价控制目标的城市寥寥无几。在住建部关于今年房地产调控任务的文件中,也寻觅不到这项政策的踪影。数据显示,自2011年9月始,这100个城市的整体房价已经连续9个月环比下跌,直至2012年6月出现反弹。

  按目前态势来说,具体房价控制目标虽然已经被淡化, 但“房价合理回归”曾一度被政府反复提及,而在6月份房价出现同比止跌之后,四部委轮番站出来表态,核心依旧只有一个,即坚持房地产市场调控政策不动摇。说明中央政府当前对于市场调控的态度依然十分严谨,近期虽无政策继续从紧的可能,但也无明显放松的倾向。

  建立长效机制才是根本

  从国家统计局2012年上半年70个大中城市房价来看,同比环比都是下降的,只有1月份同比房价是上涨的,这说明限购限贷政策确实起到了一定效果。2012年5月开始,全国主要城市成交上升,部分城市房价上涨,6-7月,全国多个城市爆发“地王”,土地市场回暖趋势非常明显。说明目前房地产调控政策漏洞多,显然靠限购限贷具有行政色彩的干预手段,只可短期内控制房价上涨,可谓“治标不治本”,必须要靠房地产调控长效机制和长期性的政策调整,并且 “多管齐下”,方可彻底根治中国房地产市场问题。

  一是逐步建立和完善中国城镇住房体系。这意味着要通过多条途径保持市场供应,增加丰富产品供给来源。首先要加快廉租房、公租房建设。扩大廉租房和公租房受益范围。其次,继续投资建设经济适用房和推出限价房。再次,继续严格实施90/70政策,增加中小普通住宅户型房源。最后,加大住宅土地和商品房供应及打击囤地等空置房,增加商品房实际有效的房源。

  二是逐步取消中国商品房预售制度。因能解决开发商资金链的50%资金,商品房的预售已是推动房价上涨的关键因素之一。笔者建议,如果改成现房销售,或者没有达到预售要求楼盘,开发商不能销售或收取定金,这样便能遏制房价上涨的预期。

  三是调整税费分配制度。由于财政分配不平衡,房地产成为地方政府的最大财政收入来源。地方政府财政收入60%上交缴中央,留给地方政府的财政不到一半,却承担着60%的财政支付压力。地方政府财政负担过重,导致把房地产当成“提款机”,把土地当成“印钞机”。

  四是改革中国土地制度。地方政府对土地财政的依赖,是造成房价上涨最重要的原因。自2003年经营性用地实行招拍挂制度后,出现很多“地王”,致使土地价格上涨幅度远远高于房价,房价很难再降下来。一些官员在任期内为提高政绩,通过招拍挂提前超额将土地指标卖光,造成开发商大量囤地以备土地升值,有些开发商储备的土地居然可用10年或20年。地方政府和开发商的关系可谓盘根交错。因此,可通过增加土地供应方式,减少土地“招拍挂”。同时对囤地的开发商一定要严惩,让房地产市场健康运行起来。

  五是完善中国房地产项目资本金制度和货币政策等。自2009年中国房地产项目资本金从35%下降20%,全国各个城市的烂尾楼大量的消失了,只要是房子都能卖到好价钱,全民炒房。当年中国楼市房价暴涨,地价也同时暴涨。房地产开发过热,房地产投资趋于不理性,房地产泡沫呈现。显然,房地产项目资本金一下降到20%,给开发商额外增加一大笔流动资本,房市怎么不可能疯狂。应该注意市场变化,及时将房地产项目资本金上调到30%或35%。

  同时,要完善和合理实施货币政策供应,实时进行调节,减轻货币超发带来的负面影响。中国经济一出现问题,要么印钞票,要么实施大规模经济刺激计划,这是非常危险的宏观经济政策措施。笔者认为,必须谨记货币的两面性,一面天堂,一面地狱。”

  (作者系亚太城市房地产研究院院长)

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