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我看楼市回暖

2012年07月21日 04:23 来源: 证券时报 【字体:

我看楼市回暖

  5月到6月中旬,各地出现的房市热销潮,引得人们跃跃欲试。千人排队购房的消息充斥报端,仿佛房市的新一轮涨价潮已经来临。

  到底应该怎么看楼市此次的回暖呢?我觉得还是要分清楚几个问题才好。住宅型房产最大的功用就是住人,假如是刚性需求的自住,那么什么时候都应该买。但对于投资型的人,强调的是房产的投资属性。他们投资房产的目的,是获取未来的增值收益。对于这部分人而言,合理使用杠杆,才是盈利之道。但现在的杠杆比率明显降低,房价上行至相对高位时,涨幅空间被压缩。即便不考虑未来可能产生的税收成本上升,对房产这类的低流动性资产,套利的难度本身就比较大。假如未来全国房产信息联网,房产税开征后抬高持有成本,会进一步地侵蚀套利空间。再者,中国的泛城镇化粗犷式发展告一段落,从12%-51.27%城镇化率增长阶段的3.27倍空间,你若都没想起要投资,未来即使城镇化率从51.27%再向63%发展,只有12%的空间,你觉得你房产投资的获利机会会变得更多吗?

  投资型买房的人,如果仔细考查国家的信贷政策,不难发现现在的情况跟原来已经不一样了。从开发商的角度而言,2010年以后,银行对开发商的监管,将开发商的经营成本抬高了40%-70%。这意味着开发商的资金杠杆比率也大幅下降,跟原来1:10利用银行资金撬动项目的暴利相比,明显开发商的利润率下降,经营风险增加。这个因素与国家的限购令合成作用的结果,就是开发商的经营现金流出现问题。去年4月时,我们曾经在市场分析中提出,未来的半年之内,地产开发商将陷入高库存与资金链断裂的局面。去年末今年初,地产商倒了一批,跑了一批。6月初刚好降息消息出来,你说他们能不极尽所能造造势吗?就资金杠杆这块,对个人投资者而言,限购与提高首付,都是压抑资金朝地产流向的。在产业资金流入锐减的情况下,即使短期房价的小涨,也不可能形成趋势性的上涨,这是常识。如果做股票,可能对这句话理解会更深刻些。大资金流入的方向,才是产生利润的场所,大资金都不朝里流,就不要预期有趋势性的行情

  住宅市场是高度依赖居民信贷政策的产业。如果国家政策在这个方向没有任何松动的迹象,在这个方向上的投资时机是不合适的。其实,本次降息,对地产方向并不构成利好。如果二套购房不开放,降息所影响的还贷成本下降微乎其微。而地产商为了去库存,人为造市促成虚假繁荣,对一些不明真相的投资人有一定的误导。地方政府在此间扮演着很暧昧的角色。我们看到房价略微反弹,各地政府迫不及待地招拍挂,土地交易即出现放量。房价控制不住之罪不在地产商,而在地方政府土地财政依赖过度,犹如毒品吸食上瘾、积习难改。若不思转型,长此以往肯定会影响中国经济未来的发展。

  任何投资品都有涨跌周期,而房市的价格波动,也逃脱不了周期律的左右。在中国投资渠道不畅的情况下,人们更愿意将钱投入看得见摸得着的实物房产,这使得房产本身已经脱离了居住属性,而更兼具金融属性。既然具有金融属性,它就不可能不受周期波动的左右。按时间框架推算,国内的房价调整或许自2010年末才开始。中国房价调整的价格传导,是一线城市到二、三线城市,各滞后三个月左右。所以,从普遍性讲,2011年4、5月是房价的相对高点。由此看,中国房价的调整还远没有完,现在多半只是个反弹。最近四部委再次出面重申地产调控决不放松。由此推断,银行方面的资金引导也不会朝这个方向。

  综合上述的分析,我个人认为,目前自住型的买入都不能说是好时机。可能在明年一季度之后,现有的地产商去库存完成后,才是个较好的时机。但从中国经济转型过程看,2014年下半年可能会更好些。当然,这只是我个人的片面认识,也可能我的观点不对,还请欲投资房产的人,仔细参考那些非地产业既得利益的专家们之意见。

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