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房地产调控思路得调整

2012年07月28日 10:09 来源: 中国经营报 【字体:

    近两个月来,中央对楼市调控已经不下十次喊话:“坚持调控不动摇”,但一些地方政府却在不断地试探“政策微调”的底线,楼市调控又开始显现越调越涨的局面,迫使国务院派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。

  为何一些地方政府敢于冒险博弈?

  我认为,要想真正有效地调控房价,当前必须要厘清两个问题:

  第一,土地财政的格局能不能打破?

  如果不改变土地财政的格局,让地方政府自行调控房价必然会沦为“空调”。但是改变土地财政格局需要很大的勇气和智慧,而且不是一件很容易的事情,在“分税制”后,中央与地方在财权与事权的划分上出现了不匹配,加上地方政府对土地出让金的管理比较“模糊”,用于保障房项目、安居工程项目等资金严重不足,土地出让金在某种程度上充当着地方政府的“第二财政”或“私房钱”,如果这种格局不进行及时调整,则很难从根本上去解决土地财政的格局。

  对此,我曾建议将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来,建一个全国性的土地公开交易平台,将土地转让信息公开,接受各方监督,然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户,由中央财政暂作保管,然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。这样既可以保证“取之于民用之于民”,可以起到对土地出让金收支的监督作用,也可以避免地方政府沦为纯粹的“经济人”,斩断地方政府与房地产开发商的利益链条,避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发,不然地方政府只顾高价卖地和圈地,而忽视宏观调控和可持续发展。

  第二,“稳增长”是不是还要继续被房地产绑架?

  如果把经济增速继续寄托在房地产上,则房价上涨的预期很难调下来,如果房价预期上涨,房地产行业有高利润存在,则很多企业会将资金投入房地产来赚取快钱,从而会影响实体经济的产业结构转型。因此,宏观经济必须要改变以往“稳增长”的模式,在楼市调控和产业结构升级的关键时期,中国经济的增长速度必须要慢下来,否则高速增长很难实现“淘汰”,而且高房价维系的高增长也很危险。或许有人会说,房地产事关近70个行业的兴衰,如果继续调控具有支柱性地位的房地产,经济增速的快速回落会迫使中央政府放松房地产调控。

  目前房地产确实已经绑架了中国经济,经济增速完全不靠房地产相关行业也不太现实,但绝对不能再靠高房价来维持经济增长。因此,目前必须要在平衡房地产调控和“稳增长”方面换一种思路,就是要加大保障房开发建设的力度,如果保障房开发建设的力度能与经济景气时期相持平,则房地产相关行业照样可以被有效带动,房地产对经济的贡献也不会大幅减少,而且增加保障房的供给还可以改变房价上涨的预期,只是地方政府的卖地收入和开发商的利润会减少,他们没有积极性来配合,这需要中央政府拿出决心和财力。

  另外,房地产调控政策应该巧妙利用税收政策,将住房信息全国联网,先尝试对二套房全面征收房产税,同时要征收空置税,增加多套房拥有者的持有成本,用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房,来平抑畸形的市场供需,以保障市场的公平与效率,只有这样才能有效地抑制房地产的过度开发和投资投机,而且这些税收也会成为地方政府财政收入的新来源,但必须要取之于民用之于民。

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