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地方政府休克疗法 封杀“地王领涨潮”

2012年07月28日 10:25 来源: 中国经营报 【字体:

    土地市场的快速回暖终于触碰了中央政府高度敏感的楼市调控神经。在频繁对北京、上海、广州等土地市场成交活跃的城市施加“行政压力”之后,地方政府开始寻求对楼市使用“休克疗法”封杀“地王”对房地产市场形成的“领涨风潮”。

  目前,通过商品房预售行政许可,北京市政府已经对近期土地市场热点区域的在售楼盘进行“行政限价”。北京市住房和城乡建设委员会(下称住建委)甚至一度暂停了土地市场热点区域商品房预售的行政许可,地方政府希望通过“休克疗法”的方式,避免“地王”对同区域内的在售房地产项目造成强烈涨价预期。

  适逢本届中央政府任期的最后一年,当楼市回暖开始展现出向“反弹”发展的迹象之时,已经异化为“政治问题”的楼市调控,又一次站在十字路口。如地方政府“休克疗法”一般的行政手段,或将在完成换届之前,频繁出现。

  休克疗法

  “前一段我们去报批项目新一期商品房预售申请,但是审批已经暂停了,我们现在也在等。”7月24日,北京市大兴区旧宫地区的一位不愿具名的项目开发商告诉《中国经营报》记者。7月25日,在该区域进行商品房开发、销售的多家开发企业负责人也都向记者证实了这一说法。

  记者了解到,在暂停批准商品住房预售行政许可的过程中,北京市住建委也对各企业报送的预售商品住房价格进行了干预。多位在近期向住建委申报预售许可的开发商向记者证实,住建委对于价格的口径是新申请预售许可的楼盘售价不得超过目前销售成交均价2000元/平方米。而绝大部分楼盘的预售行政许可未得到批准,也是由于价格超出了这一口径上限。

  7月17日,大兴区绿化隔离带用地以22亿元配建4700平方米的保障性住房的条件成交,溢价率达到45%上限。中冶置业和北京第五建筑公司联合体摘得此地块,折合楼面成本价1.6万元/平方米。2011年9月,万科金第联合体在旧宫地区获取的土地曾创下了当时的最高楼面成本价,为9843元/平方米。一年之间,旧宫地区楼面成本价上涨61.7%。

  中原地产分析师张大伟告诉记者,政府最担心的是这一楼面成本价的上升拉动区域内在售项目的“涨价”,从而向楼市房地产市场传导“地王”的涨价预期。 在此之前,万柳地块以创全国单价纪录的价格成交,万柳地区的存量房以及周边在售项目的销售均价,均有不同程度的提升。

  他认为,通过对商品房预售的审批施加影响来控制总体的价格水平,则是政府在自身权限内比较惯用的手段。2011年,北京市政府曾要求开发商在申领预售许可之前签订不涨价承诺,否则不予预售许可申请。

  中央施压

  对于“通过预售行政审批对土地市场热点区域内的在售楼盘的定价施加影响”这一说法,北京市住建委并未否认。7月25日,北京市住建委一位不愿具名的官员告诉记者,根据房地产市场的总体情况,通过预售审批对楼盘预售价格施加影响,“也是为了落实中央房地产调控政策,确保市场稳定”。

  根据《房地产管理法》的规定,房地产开发企业在获得土地使用权证、规划许可证、开工许可证等行政许可后,可先行预先销售商品住房,但须所在地行政主管部门给予批准并发放预售许可证。不过,房地产管理法并未规定预售许可证的审核内容中,包含销售价格。

  不仅在北京大兴区旧宫区域开发商感受到了来自政府的“休克疗法”,在通州区永顺镇地块周边从事商品房开发的开发商也告诉记者,对于本区域预售项目的行政许可,住建委也已经提出了有关价格方面的口径和要求。

  “业内叫做指导价。”一位房地产开发企业负责人告诉记者。同样是在7月17日,通州区永顺镇地块以9.4亿元配建3.71万平方米公租房的条件成交,溢价率46%,折合楼面成本价6142元/平方米。

  记者了解到,在通州永顺镇地块和大兴区旧宫绿化隔离带地块现场竞价的过程中,国务院办公厅已经向北京市政府询问了相关土地交易的情况。在此之前万柳地块的现场竞买过程中,国务院也曾要求新华通讯社以短讯的方式将竞价现场情况报国务院总理温家宝、副总理李克强审阅。

  7月18日,住房和城乡建设部、国土资源部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》(下称“通知”),要求地方政府强化房地产建设用地交易管理,对擅自放松房地产调控政策的地方政府,要坚决予以纠正。

  政府信用

  实际上,与两部门下发“通知”同步,国务院相关主管部门已经派出督查组赴16个省区市对落实房地产调控政策情况进行调研。重点在于对差别化信贷政策和土地交易情况的督查。对于擅自松动房地产调控政策的地方政府,督查组将予以及时纠正并限令地方政府实施整改。

  “北京市落实中央政府对房地产市场调控政策的态度是坚决的,没有动摇。”7月25日,北京市住建委一位不愿具名的官员向记者表示,此前,北京市还专门出台了《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》以避免市场中规避现有调控政策,逃缴相关税费的行为。

  在此之前的两个月内,中央政府通过各种方式,已经总计13次强调房地产调控不动摇。国务院总理温家宝在江苏调研经济发展期间,也强调“绝不让房价反弹”并要求地方政府严格执行中央制定的房地产调控政策。

  记者了解到,面对这场以“促进房价合理回归”为目标的楼市调控,由于牵涉本届政府的“政府信用”问题,包括住房和城乡建设部在内,均已经积极进行政策储备。7月25日,住房和城乡建设部一位不愿具名的官员告诉记者,该部已经按照国务院要求,重点监测房地产市场交易出现异常波动的城市和地区,并做好政策储备。

  “在40城市房地产信息联网项目执行的过程中,住建部已经对将第二套住房限购范围拓展至全国的进行了考虑,在40主要城市联网完成后,这种政策在技术上已经没有障碍。”一位接近住建部的权威人士称,不过他向记者强调,这并不意味着政策马上将要出台。

  在此之前,《人民日报》、新华社均以署名评论的方式强调,如果房地产调控反弹,调控政策必然将会加码。

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