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牛刀:何时才是买房最佳时机

2012年02月14日 10:05 来源: 中国企业家 【字体:

谢国忠:手上有空房子的要赶快卖掉

财经评论员 牛刀(资料图)

  经济周期性变化决定房价的变化。

  在全球经济性变化当中,目前的趋势是,中国等新经济(310358,基金吧)体国家通胀,欧美等国通缩,这种经济特征最明显的特征就是新经济体国家资产泡沫严重,欧美经济萎靡不振。这一轮中国爆发的是恶性通胀,房价泡沫为全球最大,在2010年泡沫达到巅峰状态,现在正在破灭过程中。接下来的全球经济正在变化,未来的全球经济将呈现另一种经济形态,那就是欧美国家通胀,中国等新经济体国家通缩,房价将走进谷底。没有一个国家可以保持经济永远增长,中国以房地产拉动的GDP增长的状态,将告一段落,因为已经完全失去动能。

  观察房价的底部形态,有四大特征:

  一是美国本土经济增长。美国的道琼斯指数是全美经济的晴雨表,现在,道琼斯指数正在屡创新高,已经突破11年的高点,表达的是未来全美经济经济增长正在步入健康稳步的状态。当一国消费为主体的经济产生快速增长时,必然带动物价指数的上涨,产生通胀。因此,在美国经济增长突破3.8%时,CPI将会突破2%,美联储将会提高基准利率,打破一切资产泡沫。QE3可能虚晃一枪,起不到实质性的作用。

  二是中国的货币正在紧缩,经济上无疑呈现通缩状态。中国这十年的经济增长都是虚假的经济增长,制造业毫无创新,四处山寨,国内无一品牌可以在全球称雄,稍微发生一点市场变化,很多制造业将会关门大吉。中国经济增长典型特征就是货币泡沫带来的,在货币再也不能拉动经济增长而又带来社会动荡时,指望放松货币不很现实。2012年中国的M2增长不会超过14%,相对2009年29.7%的增长紧缩幅度达到52%。货币紧缩的效应传导到房价上是两年时间,预示着2012年和2013年房价会进入谷底。

  三是刘易斯拐点已经出现,中国人口红利消失殆尽,这个对房价打击是最大的。我在《穷人通胀富人通缩》这本书中对人口红利消失以后,购房需求锐减60%。在全国70个大中城市,每一年的住宅需求不到300万套,现在这些城市的供应量每一年总和都有1000万套以上,已经连续四年,完全过剩。国家以后应该控制城市住宅用地的供应量,哪个城市房价上涨哪个城市就必须推出新的住宅用地;哪个城市房价下跌就应该减少住宅用地的供应。这样才能实行有序供应,避免房价产生大的波动,影响民生安宁。

  四是人民币汇率走向。人民币升值到这里,已经呈现末梢症状,未来走势必然是随市场自由浮动。人民币一旦实现自由浮动,未来可能面对的不是升值,而是大幅贬值,热钱出逃,房价泡沫破灭。如果我们强行逼住人民币进入升值通道,那么,我们今天投入的资金将来有一天就会产生三倍以上的损失。也就是说,现在如果投入1万亿美元,那将来将付出3万亿美元,等于外汇储备荡然无存。这是谁也不愿意看见的局面。按此逻辑,如果人民币贬值到6.8元,预示着房价回到2008年。

  目前中国的开发商正在观望,以为房价会报复性反弹,这其实是绝不可能的事。从日本房价泡沫破灭的情况看,泡沫破灭后的十五年内,换了12任首相,最短命的首相只干了2个月就下台,有的只干了半年;最长的也只干了2年。可见泡沫之厉害。香港1996年房价开始下降时,开发商也在观望,以为新任特首董建华会刺激房价上涨,结果是,1997年董建华上任后,立马宣布8.5万套公屋计划,当年房价开始大跌,一直跌到2003年,跌去60%。

  中国目前的泡沫远比当年日本、香港泡沫要大,处理起来,难度也更大。但是,可以想见的是,房价泡沫不可能再放大了,原因是,房价上涨,将带来货币超量需求,会引发人民币汇率崩盘。现在的房价正在呈现结构性泡沫的破灭状态,这个状态结束后,下一阶段是进入普跌状态,也就是货币紧缩效应开始显现,全国除县城以外的660个城市均价全部下降,幅度如何取决于泡沫的严重程度,泡沫严重的会跌很多,泡沫轻度的地区会基本见底。中国是一个大国,土地泡沫的衍生将带来长期的社会动荡,以后应该不会再发生了。我们要制定出健康的土地财政和土地金融制度,避免再次发生泡沫性上涨。

  以上是个人意见,不作投资依据。

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