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养老产业的土地困扰

2012年08月08日 22:27 来源: 中房报 【字体:

  “公司一直有进军上海崇明岛的计划,但由于土地方面的问题迟迟不能解决,亲和源的这一计划一直停滞不前。”上海亲和源股份有限公司(以下简称“上海亲和源”)研究中心副主任王波言语中颇有些无奈。

  无奈的不仅亲和源一个,诸多欲进军养老产业的内外资均因土地问题而败北。在业内人士看来,引发这一结果主要有两个原因,一是养老产业用地溢价空间有限,政府多“惜售”;二是养老产业仍处于起步阶段,风险性较大,一切都待摸索。

  但市场已经不等人,日益增加的老年群体与失调的养老床位都在暗示,市场需要更多的养老机构。

  实际上,这一问题政府相关部门已有了解,并有了相应的措施与方案。近日,全国人大在首次审议《老年人权益保障法(修订草案)》时便指出,全国各地养老项目均面临“用地难”问题,建议养老项目用地纳入城区整体规划。

  “养老机构用地应该纳入政府整体规划,像建医院、学校一样,按区域面积配置。”本报记者采访的多位养老产业专家表示,养老不仅是家庭的责任,也是政府的责任。

  土地的瓶颈

  日益庞大的老年群体与潜在的市场商机吸引了众多投资者进入养老产业市场。然而,这一产业却处在蹒跚学步阶段。投资机构对于如何发展与经营养老地产均在摸索、试探。在这个过程中,养老地产拿地难、土地政策缺失等问题也一一显现。

  “我们的项目是以工业立项的,出让年限仅为50年。”王波表示,不过,由于土地性质特殊,每亩土地的价格仅为50万元,远低于当时同地区住宅用地的价格。

  上海亲和源还想再扩张,有意进入崇明岛,建造养老社区,“但由于相关部门对民营企业投资养老产业有一定的疑虑,土地迟迟不能拿到,使得亲和源进军进崇明岛的计划一直搁浅。”王波说。

  与上海亲和源一样,同在养老产业打拼的北京太阳城集团也有这样的无奈。

  10年前,北京太阳城集团进入养老产业市场,因其以“医疗健康和养老项目”向政府报备,获得了北京市政府的支持,以每亩30万元的价格拿到了623亩土地。虽然北京太阳城集团拿到的土地现在来看非常便宜,但由于养老项目前期投入大、回收期长,盈利空间十分有限。

  “经过10年的艰苦经营,太阳城依靠对管理模式的探索,才逐步走出亏损开始盈利。”北京太阳城集团董事长朱凤泊表示。

  由于近些年中国楼市的迅猛发展,地价的涨幅令人咋舌,而商业型养老项目基本都建在国有出让土地上,由于在城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途,多数养老项目的土地只能以“招拍挂”方式获得,导致前期投入中的土地成本非常高。

  高土地成本的养老项目是不能与普通住宅相比的,普通住宅可以全部销售,而做养老地产的企业要做医院,还要做养老的配套设施,并且价钱不能太高,导致经营压力加大,持续发展也面临问题。

  对此,中国城市规划协会副秘书长赵云伟博士表示,“由于缺乏足够的政府支持,养老项目的土地优惠政策又尚未明确,目前投资机构运作养老地产的过程较为艰辛,有如在丛林中摸索前进。”

  “目前,很多政府都在大肆宣扬鼓励、支持养老产业,但多停留在口号上,由于当前养老行业的困惑尚未真正影响到中国经济、社会的发展,所以政府还没有到不得不制定相关政策的阶段。”一位研究养老产业发展的人士指出。

  政府的顾虑

  由于目前没有养老产业用地政策,一直以来,业内人士不断呼吁制定养老机构拿地的相关优惠政策。然而,因担心养老项目成为拿地的幌子、噱头,政府的养老产业用地政策一直停滞不前。

  “目前,政府制定拿地政策尚有所顾虑,一方面要鼓励民间资本进入养老行业,一方面又要预防企业以养老的幌子拿地搞商业地产。”国内某养老杂志的一位人士表示,一些开发商以养老产业为由获取土地,却以商业地产的模式营运,将建好的房屋出售的也确实存在。

  记者了解得知,在北京、上海、广东等地,一些颇具实力与品牌的地产商都已高调宣布进军养老地产,养老地产尽显火热之势。然而,这些所谓的养老地产开发商,事实上对于开发养老地产并不热衷。在已经规划开工的项目中,有的只是在社区内配建一两栋养老住宅,有的甚至纯粹以养老住宅的名义销售一般楼盘。政府的担心并非没有道理。

  “老年公寓用地一般很便宜,而老年公寓本身多数是承担着带动项目土地升值的任务,并非为了发展养老产业。所以养老地产不过是开发商的一种噱头。”北京一位从事过养老地产开发的开发商透露。

  目前,与开发商一样对养老地产有兴趣的还有保险业。据统计,接近2011年年底,单单保险业以“养老社区”为名获得的土地,就已超过2万亩。但养老社区的建设,却是雷声大雨点小,并未有实质性动作。

  “正是因为养老项目一度沦为开发商拿地的噱头,再加上政府对养老项目的监管、认证制度不健全,所以很多地方政府没有明确养老项目拿地的优惠措施。”上述研究养老产业发展的人士指出。

  另外,政府的顾虑还有一部分私人原因,北京某地产公司职员曾转述一位官员的话称,“不是我不给面子,你得想想,我任期3年,需要拿出政绩,土地批给房地产企业,马上就有一大笔收入;批成工业用地,马上就有税收;批成养老院,什么现成的好处我都看不到。”

  一语道破玄机。

  明确土地性质

  上海同策咨询研究中心总监张宏伟认为,“未来养老地产项目要想长期运作,政府应该提前构建相应的政策及监管制度,为市场设置相对比较合理的进入门槛,这样,开发企业才会真正用心地搞好养老地产项目的经营。”

  养老项目首先面临的是土地性质问题,政府鼓励民营资本、社会资本进入养老产业,必须首先确定养老住宅用地的土地性质。

  老年住区的建筑用途是住宅类别,但非营利性的老年住区从性质上具有福利性和公益性,应当属于“公共管理与公共服务用地”中的“医卫慈善用地”。

  “纯粹以政府为主导,以福利、救济及公共服务为目的的非营利性养老住区用地并非一般住宅用地,而应归为公共管理与公共服务用地类别。”成都市律师协会城乡统筹法律专委会主任伍波也曾撰文表示。

  而据记者了解,目前,养老项目拿地形式主要包括划拨用地、招拍挂用地、公共事业用地等。而养老机构获取的土地是划拨用地,再由另外一个公司去融资,运营这个机构。现在面临的难题是,政府对养老机构的后期补贴奖励措施缺乏,导致养老机构的运营非常困难。

  为此,国内某知名房地产公司养老地产总监陈瑾在接受记者采访时表示,从土地获取来说,政府必须明确养老住宅用地的土地性质,再约定产权不可分割出让。开发商根据自身能力,通过一个优惠价格获取土地,开发养老项目。

  陈瑾建议:“养老项目也可以出让部分产权给老人,但是一定要事先与政府明确约定租售配比。在这个层面,政府一定要成立健全的监管、认证机制,一方面可以保证养老项目真正实现,另一方面可以使养老项目的运营资金问题得到缓解。”

  “另外,养老项目用地可以规划为保障性住房用地,出售、租赁给符合条件的老人,并且约定房屋的不可转让期、转让对象等。政府可以通过招投标方式争取开发商做这样的养老项目。”陈瑾表示。

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