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商品房预售制存废之争:推行渐进式改革?

2012年08月09日 03:12 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  “取消商品房预售制”的争论,依然未息。部分业内人士认为,商品房预售制的弊端凸显,其带来的房地产开发高杠杆助推了市场的泡沫化。但目前取消预售制并不现实,各方利益博弈之下,渐进式的改革将被提上日程。

  多元利益的博弈

  资料显示,我国内地商品房预售制度由香港引进,始于1994年,俗称“买期房”,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者,并由购房者支付定金或者房价款。中国房地产学会副会长陈国强把预售制度和按揭制度归结为房地产市场制度中的两大基石。

  过去多年,商品房预售资金是开发商的一大资金来源。根据国家统计局数据,目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上,形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。

  随着时间的推进,预售制的弊端已经凸显。“预售对市场有一定的作用,但也产生了一定的市场风险。” 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹曾表示。

  她指出,国房景气指数八个指标,与两个因素高度相关,即房地产企业资金来源中的银行贷款增速、定金和预售款。秦虹指出,当前楼市住宅金融属性放大,已经透支了真实的需求。“要高度警惕房地产金融资产属性的放大,去杠杆的政策应是最有效的控制性政策。”她说。

  预售制正是房地产行业金融化和高杠杆的存在基础。多位业内人士认为,它使得商品房的投资属性无限放大,从而助推了泡沫的生成和膨大。取消预售制曾在2005年、2010年引起激烈的讨论。中国社科院前不久发布《中国住房发展(2012年中)报告》建议,在目前开发商商品房库存量较大的条件下,适时取消期房预售制度,有利于控制开发商资金链促其快建快销。

  取消商品房预售制,意味着将从根本上改变房地产市场的游戏规则,也对房企的开发模式、财务模式、盈利模式乃至商业模式形成巨大挑战。著名房地产律师秦兵认为,取消预售背后实质是利益之争,即地方政府、开发商、银行与买房人的利益之争。前三者已经被捆绑在一起。这导致取消预售困难重重。

  目前最大的反对声音是,取消预售之后,商品房价格将暴涨,也可能产生令政府担忧的后果:比如地方融资平台受牵连、银行产生坏账等。

  一家广州大型房企人士对本报记者说,若取消预售制,一些中小型开发商或资金不足、产品结构不符合市场需求的开发商,将是生死存亡的考验。但认为取消预售将减少供应量,导致房价大涨的理论,缺乏数据支撑。本报记者获得的资料显示,当前住宅在建规模达45亿平方米,房企去化速度也只处于中下水平,销竣工比仅为1.1∶1。

  根据中原地产的监测,自2011年5月份起标杆房企在售项目库存量呈逐月攀升的态势。2012年3月份以来,销售市场持续回暖,标杆房企库存上升趋势受到抑制,房企库存压力有所缓解。但从绝对量上看,目前标杆房企的库存量依然处于高位。中原不

  完全统计,截至2012年6月底,标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约6成。

  下半年房企将进入推盘高峰。仅以万科为例,本报记者获悉,万科下半年推盘量较上半年高出50%,为历年来少见。而保利、恒大、金地、中海、富力、佳兆业等大型房企同样有很大的货量在下半年推出。

  市场存量依然高企。而这正是此次社科院建议取消预售制、减少负面影响的基础。

  渐进式取消思路

  但是,接受本报记者采访的诸多人士认为,鉴于目前的情况下,打破利益格局并没有那么容易,而渐进式的改革被视为应有之义。

  陈国强认为,住房预售制度是阶段性的政策,不可能永久保留,但其退出需要有一定的条件,需要等到市场平稳,更加成熟。

  “取消预售制必须要有一个过渡期。”胡景晖建议,可对预售制进行适当的改革。比如美国的预售制规定,美国的银行贷必须在房屋落地建成之后才能给提供开发商银行贷款。我国可以借鉴,在银行到款的时间点上加以控制,将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款,逐步降低预售制带来的高杠杆效应。

  另外,对项目资金进行封闭管理可以避免开发商囤积项目,或项目间拆借资金;预售资金的第三方监管方面也要有所建设。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为,在不能即刻取消预售制的情况下,关键是要从严监管预售款。

  另有学者建议,可以在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步做到不再实行预售。

  本报记者注意到,实际上,从2007年以来,开发商自有资金比例提高到30%、按揭贷款须在建筑物封顶之后才可发放、加强预售资金监管等措施相继在中央和各地出台,都是对预售制度的变革。

  21世纪不动产分析师粟日表示,取消预售制,将会对市场产生怎样的影响,争论双方流于情绪化、口水化,缺乏建立在科学数据之上的实证研究。他认为,经过近20年的发展,预售制即使不取消,进行改革也是完全必要的。

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