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楼市调控走到十字路口

2012年08月21日 11:27 来源: 上海金融报 【字体:

  根据国家统计局最新发布的2012年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,与6月相比,70个大中城市中,新建住宅价格价格环比上涨的城市数量达到50个,连续第4个月增长,这也是2011年5月以来,房价环比上涨城市数量最多的一个月。二手房的情况大致类似,70个大中城市中,二手住宅价格环比上涨的有38个,占比超过一半。北京、上海、广州、深圳的一二手房价格环比均止跌回升。

  应该说,在经历了6、7月的火爆成交后,7月房价出现反弹并不出人意料。自4月以来,全国新房成交量已连续4个月回升,7月成交再创调控后新高。根据中原集团研究中心监测的30个重点城市新房成交数据,2012年7月,这些城市总成交量为1995万平方米,环比小幅增加4%,同比则大幅增加64%,呈现淡季不淡的市场特征。在上海,7月新建商品住宅成交面积亦达85.89万平方米,成交套数为7025套,是去年2月楼市进一步调控以来的第二高单月成交量,与去年同期相比,增幅在10%左右。

  由于销售市场回暖,开发商的涨价案例逐步增多。根据中原调研,本轮小幅提价的项目大多集中在北京、上海等一线城市。其中,保利、招商、华润、中海等标杆房企在当地多个在售项目的售价都出现小幅上调,如北京保利春天里、保利罗兰香谷、招商珑原家园、华润学府树家园;上海中海紫御豪庭等。尽管目前大部分项目涨价幅度并不大,在5%至10%的范围内波动,但涨价项目的数量确实在快速增多。

  在一手房市场成交持续回暖的带动下,二手房市场也明显走强。根据汉宇地产市场研究部监测二手房成交数据显示,截至7月31日,共成交21004套,环比增长10.14%,创18月以来新高。价格方面,7月上海二手房指数录得2582点,较上月上涨3点,环比上涨0.12%,在8个月下跌走平后,连续第2个月出现反弹。而21世纪不动产上海区域市场研究部监测的40个标杆二手楼盘中,共有26个楼盘价格环比上涨,没有楼盘价格出现下跌,涨价幅度最高达14.5%,与今年4月末楼市回暖相比,本轮反弹力度更大。更值得关注的是,在市场成交好转的情况下,7月二手房房东心态明显加强,直接导致7月议价空间萎缩,周康、松江新城、七宝、万里等外围的刚性区域还出现房东提价现象。

  同时,在二级市场成交持续回暖的带动下,开发商再度燃起拿地热情,在中原集团研究中心监测的13个重点城市中,7月居住用地的流标率整体从6月的33%降到14%。中海、保利、绿城、龙湖、万科等实力标杆房企东扩西进,在天津、济南、上海、大连、重庆、成都、杭州等城市土地市场均有斩获。而且,尽管7月土地市场整体仍以底价或低溢价成交为主,但部分城市也有新“地王”诞生,如中海以13026元/平方米的楼板价竞得天津河西商住地块,创下天津2011年以来最高单价;绿顺房产以15054元/平方米的楼板价竞得唐镇新市镇A-03-11住宅地块,成为今年以来上海宅地成交最高单价。可以说,房地产市场正从“局面回暖”转向“全面普涨”。

  在这个楼市调控的关键时期,7月下旬至8月上旬,国务院派出8个督查组,对北京市、天津市、浙江省等16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行督促检查,市场对楼市调控加码的预期有所升温。不过,从督查情况看,各地高度重视房地产市场调控工作,认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的各项政策措施。总的看,国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到较好落实,调控成效不断显现,投机投资性需求得到有效抑制。

  中原集团研究中心认为,当前各地楼市量价回升的情况,远未达到市场高峰期水平,若严格执行现有限购、限贷政策,即能维持市场整体平稳发展。受经济放缓和调控目标的双重压力,预计后市房地产政策总体仍将以稳定为主,如有部分地区出现量价上涨过快,预计政府将小幅收紧调控政策,采取包括加强预售审批、减少购房优惠等在内的政策平抑区域市场。但大幅收紧现行政策,如取消预售制度,从当前看可能性很小。不过,由于9月是传统销售旺季,因此,目前在政策预期上有必要加强引导,防止2010年9月市场大幅反弹的情况重现。

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