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美资撤离并非看空中国楼市

2012年09月06日 14:19 来源: 时代周报 【字体:

  近日,素有美国头号房企之称的铁狮门又开始低调叫卖囤在手中的中国地块。此次铁狮门想转手的是位于上海新江湾城的两块地,总价约48亿元。铁狮门房地产公司成立于1978年,以在世界各地收购、开发或管理物业为主营业务。2005年,铁狮门中国基金建立,开始其在中国相对独立的房地产开发,并陆续在上海、北京、天津、成都等城市展开项目布局。目前中国楼市处于胶着的状态,美国“铁狮门”抛售地块究竟是为什么出逃?是看空中国经济还是看空中国楼市?是人民币升值预期下降还是获利投机行为?是永久性撤离还是暂时性看空,在玩耍“回马枪”?

  近十年来,房地产已经成为中国吸收外资的重要领域,跃升为外商投资的第二大行业。2003-2006年,外商房地产投资快速增长。外资流入中国房地产金额从2004年的59.501亿美元,到2005年为54.1807亿美元,2006年房地产企业利用外资就达到394亿美元。此后,外商投资中国楼市一直处于迅速膨胀的状态。

  但今年以来,地产利用外资的大幅下降,外资投资大陆房地产的热情为何大幅降温?原因有很多:如中国房地产调控变本加厉,市场前景不乐观,投资房地产的收益率下降。还有一个重要原因是:人民币对美元升值进程停滞,外资套取汇差的“无本生意”没法继续进行。

  实际上,这并非是外资对我国楼市逐渐降温的个案,早在2011年9月,全球最大的私募股权公司黑石集团就将其上海Channel1购物中心的95%股权,作价14.6亿元售予新世界(600628)发展公司,被认为是“外资看空中国商业地产”与“国内商业地产阶段性顶部”信号。2008年初,铁狮门拍下当时上海土地市场最热门板块新江湾城F地块,创下当时总价“地王”。此后三年时间,世界经济经历了2008年开始的全球金融危机,这一项目的开工进度也变得一波三折,并屡传转卖消息,最终还是没能撑到最后。

  但是,如果据此判断中国楼市将快速转向也有失偏颇。其一,相较于数十万亿元的市场,外资毕竟只占少数;其二,外资持有的多是高端楼盘,对整个市场的冲击有限;其三,当初多数外资进驻中国楼市主要是看中人民币的快速升值,现在,美元走强,人民币升值预期减弱,抛售套现成为这部分投机资金的正常选择。当前抛售这些物业的盈利空间较大,符合外资低买高卖的套现获利特征。此外,在高获利空间的基础上,企业战略转向也是促使外资集中抛售的推手之一。毕竟持有时间越长其成本回收年限就越长,转向中长期投资的可能性越大,而美国经济尚未全面恢复,外资机构仍有巨大的现金流压力,且美国很多资产还处于价格谷底,外资机构也有调回资金以备转战的意愿。

  笔者认为,对于中国楼市,铁狮门只是一个识时务的落袋为安者,而不是春江水暖的先知,更不会吹响悲观者的集结号。作为美国最大房地产公司,铁狮门进入中国楼市7年以来,其间经历了对抗金融危机宽松的财政和货币政策,两度楼市繁华,这些房企已经赚得盆满钵满了,面对目前不见放松的楼市调控,见好就收的做法完全符合跨国企业巨头们一贯遵循的资本游戏规则。

  与此同时,减少外资热钱对中国房地产市场的理性回归是有利的,而且国内的房地产企业占中国房地产行业主导地位,对于部分外资退出应该是影响不大。目前外资对中国房地产市场并未完全看空,趁机加仓内地房地产投资的外资也不在少数。包括骏豪地产、瑞安集团、恒隆地产、仁恒集团、和记黄埔等这些在各级政府目录上一直是外资身份的港资房企纷纷加大了在内地的并购、拿地速度。嘉德置地、黑石、摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林等众多国际投资公司也以不同形式在北京、上海、广州、大连等重点城市连连扫货。从长远来看,中国经济持续复苏,房价稳定,加之争议中通胀预期,未来高档物业的市场前景仍被看好,外资还将继续涌入以获取回报。因此,预计未来外资在境内投资房地产的趋势不会出现大的变化,同时如果楼市出现短期回调,外资将卷土重来抄底及进行大宗收购。

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