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房地产繁荣可持续吗?

2012年09月06日 16:45 来源: 新财经 【字体:

  关于房地产,最近有两种截然对立的观点。一种认为2005~2010年期间形成了巨大的地产泡沫;另一种则认为中国不存在地产泡沫,地产繁荣还可持续20年。中国房地产究竟有无泡沫?这是个很难回答的问题。主张有的人,有以下理由:第一,2005~2009年,全国平均房价涨了3倍;第二,房价与月租金之比达到500,远高于国际标准的300左右,这个指标表达的是房子作为投资的收益水平;第三,房价与家庭收入之比过高,很多城市10∶1,像北京这样的大都市则是25∶1,而国际标准是5∶1。

  泡沫形成原因被归结为:宽松的房贷条件;低利率水平;人们缺乏充分的金融投资产品可供选择,被迫购房保值图利;地方政府依赖卖地作为财政收入来源的动机,过度抬升地价;2009年的4万亿元刺激方案,鼓励了房地产开发和投资。

  经济决策者似乎接受了房地产存在泡沫的观点,2010年开始实施房地产调控。主要措施为两类:一是限购,二是限制开发能力。前者是为了降低需求,从而减缓房价上升步伐。后者在于避免企业在错误价格信号引导下过度投资开发房产

  两年多来,房地产价格并未像人们预期的那样,泡沫破裂,应声大落。短期内房价微降,成交低迷。近来,房价有抬头回升之意。中央政府呼吁继续房地产紧缩不动摇,虽然总体经济由于需求不振已经大幅度失速。

  在我看来,主张泡沫者的理由并不充分,泡沫论实站不住脚。首先,价格租金比,并不能简单与国际水准比较。在国际资本流动管制的经济里,要看可供投资的其他金融产品的收益率。很明显,中国的银行资产收益率极低甚至为负,较之地产投资远远不如。其次,房价与收入比,衡量的是人们的支付能力。两点原因使得我们不能援引国际标准作为参照。首先,中国是高速增长的经济,人们收入增长很快,7年翻一倍,而美国大约是35年翻一倍。动态看,快速增长经济中人们似乎会容忍更高的当期房价收入比。此外就是收入不平等的影响。某城市以中位数收入计算房价收入比10倍,但是对于前1/3高收入家庭而言,这个比值就会很低,甚至低于5。因此长期以来,房价对于高收入组别而言太低,这部分家庭强劲的购买需求一直将房价抬高到今天的高位。今日之房价,对于高收入群体而言刚好,而对于低收入群体则属于天价。在北京,后2/3收入人群面对的房价收入比甚至超过40。前1/3家庭的购买能力支撑此市场,因此这两年严厉的房地产调控并未使得房价应声而落。

  在我看来,中国房地产无泡沫,但是不健康。不健康指的是1/3高收入家庭支撑房地产,后2/3人群当前房价无支付能力。这个现象是30年来形成的收入分配不平等格局,在房地产市场的反映。可惜的是,面对这种长期结构的问题,出现了不正确的解决思路。这种思路的基本内容,就是否定房地产市场,鼓吹扩大政府在提供住房方面的角色。这种思路,可谓谬以千里啊!

  根据研究,中国人均住房面积31平方米,远远高于同等收入国家。根据各国人均住房面积与收入的关系,中国的人均住房面积理论值应该是20平方米。日本如此高的收入,其人均住房面积大约只有34平方米。研究者将原因归结为中国人爱大房子/家庭规模小以及缺乏房产税所致。我乐意指出,最近十几年的房地产发展,主要由比较富裕人群的房屋需求所驱动,因此房子通常较大。

  未来房地产依然繁荣,其基础是城市化。据研究,中国的城市化将持续到2040年。最近20年城市人口将增加3.5亿人,每年1700万人。伴随着城市化,人均收入继续保持快速增长,估计大约在7%~9%。由此推算,房地产业在未来10~20年,将继续繁荣,并带动相关产业迅猛发展。最近几年的低迷,将会是短暂的。

  未来15年,如能实现中等收入阶层的收入速度与经济发展同步,同时保持房价每年以高于通货膨胀1~2个点的速度增长,那么大部分中等收入人群面临的房价收入比会回到正常状态。这是很富挑战的目标,需要智慧!

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