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限售“高价盘”不如改变均价算法

2012年09月26日 15:22 来源: 羊城晚报 【字体:

限售“高价盘”不如改变均价算法

  报载,由于担心商品房均价被高价楼盘拉高,广州市国土房管局对中心城区个别“异常高价”住宅项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施,据说是“为使房企和市民准确判断市场,并引导开发商在黄金周以价换量,以合理价格促销”。

  此前只听说政府以增加供应、平抑房价的名义,严禁开发商捂盘惜售,虽然效果见仁见智,但道理上说得通。现在平抑房价的任务更重了,这边说着引导开发商“以价换量”,那边反倒限售起来了。内里的逻辑耐人寻味。这跟最近北京等地放缓卖地是否一样的效果?

  这次限售对象主要是珠江新城的某些楼盘。珠江新城的楼价历来波动较大,对政策和金融大势非常敏感,因为货量有限,供给弹性小。限售的结果,可能符合官方预期,但也不排除会推高该区域楼价。至于高价盘成交减少,会不会导致全市均价下降?我看未必。这不是做数学题那么简单,数学题是死的,楼价是活的,资金是流动的,主事者关上一扇门,市场会打开一扇窗。就算均价因此成功地“降”了下来,但真实房价呢?

  想起一个典故,晋惠帝司马衷听臣子说民间在闹饥荒,他关切地问:“为什么不吃肉呢?”说实话,司马衷良心是有的,就是思路有问题。我相信调控房价也是为了老百姓着想的,无奈全球货币宽松,印钞厂生产效率太高,超过了开发商建房速度,想房价不涨恐非易事。对于那些有着丰厚灰色收入的人来说,他们需要的不是栖身之所,而是去货币化的财富储备品,珠江新城的高价盘可能就是他们的理想目标之一,那不是买来住的,是买来守的,防止财富被印钞机夺走。储备财富的高价盘与栖身用的低价盘是两种功能完全不同的商品,只是因为“均价”才让它们走到了一起。

  从某种意义上说,限售高价盘相当于对楼市均价施加“人为影响”,以干预房地产市场为代价。其实,不妨采用更“轻巧”的方式———不要总价除以总面积作为均价,而以成交单价加总再除以总套数作为均价。高价盘成交金额虽大,但套数少,对均价的影响将大幅度减弱,这样限售就没有必要了,更合情合理,若能说服上层更改均价计算方法,那广州就是“制度创新”了。

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