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观察:房企拿地融资现两极分化 行业洗牌在所难免

2012年10月08日 11:16 来源: 新华网 【字体:

  新华网北京10月8日电(胡可璐)近来,地方政府推地力度增加,房企拿地转向积极,土地市场出现回暖迹象。但从目前看来,市场中活跃的仅是少数开发商,中小房企仍比较沉寂。而与土地市场分化相对应的是,房企融资能力差异愈发突显。万方困顿、绿景退市、金星破产,都与资金腾挪受挫有关。在严厉的房地产调控政策下,加快融资步伐或许成为众多房企能够抓住的最后一根稻草。

  业内人士指出,面对未来房地产市场竞争,如今的拿地策略分化或将成为未来行业洗牌的重要依据。而在下半场的竞争开始之前,高周转拿地企业显然比资金链紧张的企业领先一步。未来房地产行业洗牌将走向纵深,强者愈强、弱者愈弱的马太效应或进一步显现。

  少数房企的“圈地盛宴”

  近几个月,万科、金地、龙湖、招商、华润等大型地产商在土地市场上表现活跃,一轮新的“购地潮”正在掀起。业内人士分析称,近来龙头房企频频拿地,一方面是取得了良好的销售业绩,全年销售目标完成进度较快;另一方面是当前土地价格有所回落,此时拿地能够获得较高利润回报。

  自5月份以来,万科一直处于快速拿地状态,7、8两月的月度新增土地建面均在200万平方米以上。9月还未过半,其拿地总建面已达254.12万平方米,成为今年拿地总量最高的月份。此外,龙湖近来拿地表现也颇为抢眼。截至9月26日,龙湖年内拿地金额达181.5亿,其中仅7、8月份拿地超过100亿。

  据链家地产市场研究部对10家标杆房企(保利地产(600048)、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团(600383)、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产)的监测显示,截至9月26日,这10家房企三在季度的拿地金额已经达到494亿元。

  相对于龙头房企的疯狂拿地,另一些房企的表现却相当冷静。此前一度陷入“倒闭”传闻的绿城集团,上半年主要通过转让项目、引入九龙仓战略投资等方式改善资金链。在长时期的暂停拿地之后,绿城仅在7月、9月摘得上海两幅宅地,再无其他新增土地。绿城董事长宋卫平表示,除非有不受调控影响的标志性项目,否则绿城不会拿地,也不捡抄底的便宜,直到房地产市场回归市场本身的属性。

  今年以来,世茂地产在土地市场也毫无斩获。2011年底,世茂负债率高达81.7%,相对于消极拿地,其将更多精力放在了“去化存量”和“降低负债率”方面。虽然世茂表示下半年将增加新的土地项目,但其今年的主要任务仍为加速去化、提高全年业绩。

  在严厉的调控政策下,房企拿地策略逐渐呈现分化态势,有的 “跑马圈地”,有的持续观望,还有的却是“无米下锅”。曾有一家小规模地方开发商表示,虽然市场回暖,但很多中、小型房企日子依然不好过。“一方面可供销售的项目不多,另一方面融资又很难,就是想去拿地,都没有这个实力。现在土地市场的主导只是有钱的大型房企,与我们无关。”

  中经联盟秘书长陈云峰认为,目前拿地的房企多为资金充裕的大房企,而中小房企没有能力出手,或许会因此而退出市场,房地产市场将迎来新一轮洗牌。

  资金成“达摩克利斯之剑”

  在行业整体资金趋紧的背景下,拥有雄厚资金实力的房企更能抗衡楼市“寒冬”。对于上市房企来说,灵活的融资渠道和战略布局,能够进一步摊薄企业的土地成本,更能够成功均衡区域间的利润分配。华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎表示,现金流是造成房企拿地差异的主要因素,房企融资渠道的差异造成其对土地市场态度的不同。

  龙湖地产近日发布公告称,公司与作为配售代理的花旗及高盛签订了协议,以全面包销基准价11.88港元的价格,以先旧后新的方式配售共2.6亿股份,共计获得款项总额约30.89亿港元。据悉,这是龙湖上市以来第一笔配股融资行为。

  9月26日,越秀集团旗下的越秀房产信托基金披露了涉及总金额36.09亿港元的一揽子融资计划,意在完成一项“蛇吞象”般的资产收购。

  日前,金地集团也宣布斥资16.54亿港元收购香港上市公司星狮地产(中国)有限公司超半数以上股份,成为后者控股股东,由此达成在港借壳上市目标。

  龙头房企拿地、融资两不误,显示其争夺市场份额的野心和实力。不过,在地产大佬纷纷喊出“不差钱只差地”的豪言壮语之时,中小房企却不断遭遇“融资难”的窘境。对于中小型房企来说,资金就像达摩克利斯之剑一样,造成他们在战略上没有更多的回旋余地。

  一家中小房企的负责人表示,目前中小房企申请贷款仍旧不容易。眼下的情况就是大房企“吃肉”,小房企“喝汤”。

  “银行会给予一些大型品牌房企贷款支持,但中、小型房企财务杠杆高,融资渠道少”,公衍奎认为。

  在中小房企资金链短缺方面,最为典型的代表就是万方地产(000638)。2012年,万方运作得尤为艰难。“手中无地、手中无房、手中无钱”,直接概括出了万方的生存环境,数据显示,万方地产期内主营业务房地产销售的营业收入、营业成本、毛利润全线为0。在错失了上半年楼市复苏的好机会之后,万方控股的子公司开发建设的项目又被要求暂停施工,万方地产随即进入“空转”状态。

  窘境之下,万方地产也曾做过多种努力尝试,例如剥离二级土地开发业务,推进重大资产重组、通过融资方式筹募资金,不过最后这些努力还是以失败告终。

  此外,绿景控股(000502)在宣告重组失败后,其2012年的战略也确定为“逐步退出房地产市场”。 据悉,规模小、无土地储备成了绿景控股房产业务难以为继的主要原因之一。而过去一直以负债为财务杠杆快速扩张的海航置业也被指“重圈地轻开发”,融资环境恶劣。

  今年早些时候,杭州金星地产和锦绣天地相继宣告破产;近期,广德业房地产发展有限公司破产案也已被广东顺德法院正式受理。业内人士指出,中小房企一旦遇到资金链断裂,将会面临不可预知的风险。

  “马太效应”加速行业洗牌

  房地产调控正在形成挤出效应。与当年众多外行扎堆涌入房地产行业形成鲜明对比的是,如今一些开发商即将退出。在越来越严厉的宏观调控政策下,那些带着极强投机性目的的企业,撤出已是顺理成章。

  对于目前中小型房企面临的困境,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为,上半年整体市场呈现销售回暖,但获益更多的是大型房企,中、小房企业绩并不尽如人意。这主要源于三点,一是大型房企品牌号召力比较强,通过“以价换量”比较容易达到销售效果;二是大型房企存量较大,可降价的空间也较大,因此会带动销售;三是限购政策存在地域差异性,大型房企多有全国性布局,可以进行资源调配。而中小型房企可能只有一两个项目,因此受到的打击很大。

  从今年上市房企中报来看,营收超10亿元的大型房企中,净利润同比增长的占比超过67.8%;而营收在1亿~5亿元的15家公司中,9家的净利润出现同比下滑,上涨的只有40%;剩下的那些营收在1亿元以下的小型房企中,上半年亏损超过50%,分化明显。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,本轮房地产调控和市场调整的过程中,行业优胜劣汰的步伐进一步加快。数据显示,2012年上半年,全国商品房销售10强企业的销售面积,占全国销售总面积的比重为9.3%,而2011年上半年和2010年上半年分别为7.1%和5.2%。

  “洗牌才刚刚开始,房地产行业的集中度远远不够。”高策顾问董事长李国平表示,房地产行业集中一点是件好事,无须担心垄断问题,像香港的一些大房企,市场占有率比较高,也没有形成垄断,相反,现在一些其他的行业贸然进入房地产领域,做不久就撤离,反而会影响行业的健康。

  业内人士指出,现在的市场环境下,无论是品牌房企还是中小房企,都将各自步入转型时期,从产业链定位、盈利模式、业态定位以及区域定位都需要转型。中小房企在转型过程中或许将更加纠结,有的选择加速做大做强,有的只能慢慢转型成投资商。无论如何,未来的地产行业,比拼的都不再是销售,而是运营。那些资金情况良好、品牌定位准确的实力型房企会越来越强大,而一些不专业,定位不符合大趋势的企业会慢慢被淘汰。

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