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商品房预售审批权下放 房价上涨埋下惊雷?

2012年10月12日 13:34 来源: 21世纪网 【字体:

  21世纪网 当购房者还在为“休假”中的楼市驻足观望时,国务院关于“下放商品房预售许可审批权”的决定让市场再起波澜。

商品房预售审批权下放 房价上涨埋下惊雷?

  当前楼市观望态势正在蔓延,买卖双方的博弈明显,对预售许可审批权的下放政策的不同解读,或将通过对市场预期的影响传导楼市。

  虽然北京市房协秘书长陈志表示,下放审批权无关楼市调控政策。但被喻为房地产市场制度两大基石之一的商品房预售制度的改革仍牵动了当下大小房企的脆弱神经,业内部分研究人士也担心这可能成为变相提升房价的诱因,21世纪网采访了相关专家,对此进行解读。

  房价:总体影响甚小 或为涨价埋雷

  资料显示,我国内地商品房预售制度始于1994年,俗称“买期房”,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者,并由购房者支付定金或者房价款。

  此前“商品房预售”的审批权集中在县级以上地方人民政府房地产管理部门,而在昨(10月10日)国务院下发的《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》中,明确将审批权下放到“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。

  “商品房预售许可行政审批权下放,这其实是行政审批方面的一次改革,对大城市的房地产市场影响有限。”燕京华侨大学校长华生表示,目前,中国的房地产主要集中在一二线城市,如果对这些城市的房地产没有太大影响的话,那基本对中国房地产市场影响就不大。

  而对于意欲在小城市打拼一番的房地产开发商来说,“商品房预售许可行政审批权下放”似乎是一个好消息。华生认为,这体现了国家对中小城市发展的扶持。

  外界则猜测,商品房预售许可审批权下放至县级人民政府房地产管理部门,政策的意图可能是在目前严厉的调控制度下,减少审批程序,加快商品房供应速度,增加供应量,平衡房地产价格。

  同策资讯中心研究总监张宏伟则表示,“金九”成色不佳,预计地方政府在操作上可能会利用预售监管权力的下放,适当放松预售资格审查,以促使开发企业提前进行销售,推动市场成交量有所回升,通过变相放松预售监管来刺激房地产市场成交量的回升。

  但亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫告诉21世纪网,商品房预售许可行政审批权下放对楼市没有实质性影响,不会导致房价上涨。此项决定一方面在一定程度上增加商品房供应、促进成交,另一方面减少因供应短缺而引起的市场房价上涨的心理预期。

  链家地产市场研究部亦认为,国务院决定下放"商品房预售许可"审批权,影响范围有限。

    房企:缩短审批时间开发商或从中受益

    华生表示,《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》实际上是行政审批项目瘦身措施,主要是深化市场经济的改革,是一揽子的而不是针对楼市的。但“商品房预售许可行政审批权下放,相关企业办理业务时间将缩短,减少时间成本对企业来说是好事。”

    链家地产市场研究部也认为,审批权下放后,区域的自主权增大,对于预售项目的管理可能更为灵活,预售项目的审批实效也会明显加快,开发商会从中受益。

    不过,影响没有坊间想象的那样大。链家地产市场研究部认为,根据实际情况来看,此前经过上一级单位的下放,大多数县级都拥有预售项目的审批权。

    链家地产市场研究部张絮表示,商品房预售许可审批权的下放至设区的市级、县级人民政府房地产管理部门,主要的变化在于进一步明确了县级人民政府管理部门的审批权限。

    华生表示,审批权下放,但是审批标准并无变化。

    房地产开发经营企业申请商品房预售许可证,依旧需要递交申请报告、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、土地使用权出让合同和房地产权证、建设工程规划许可证等等。“投入资金达到工程总投资的25%以上。”华生表示,商品房预售许可证申请标准没有变,“到哪里申请、向谁申请、谁审批”都一样,所以对房企没有实质影响。

    政策:预售短期不取消考验地方把控能力

    关于“商品房预售制存废”的争论一直是楼市调控的热门话题。社科院就在《中国住房发展(2012年中)报告》中建议,政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下,适时取消期房预售制度,利于控制开发商资金链促其快建快销。

    而此次国务院明确预售许审批权的下放,也证明短期内我国预售许可制度并不会取消。

    谢逸枫告诉21世纪网,取消或者不取消预售许可制度,政府都要承担责任,“以我国国情看,现阶段不适合取消,未来也不会取消。”

    那么,在宏观调控大背景下,将审批机关下放到县市级房管部门,是否意味着项目上市量将增加?地方能否保障房地产市场秩序?

    链家地产市场研究部认为,预售审批权的下放究竟能不能有利于楼市调控,关键看执行情况,“这将考验地方政府对房地产市场的把控能力,毕竟成交受新房供应量影响较大。”

    链家地产市场研究部建议,虽然预售许可审批权下放,但相关的监管工作也应尽快到位。

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