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住房保障需要法律支撑

2012年10月15日 13:20 来源: 《瞭望》新闻周刊 【字体:

  在保障性住房大规模建设时期,需要同步推进法律体系建设,避免留下隐患

  经过十多年的探索,尤其是近5年的大规模建设,我国以廉租房、经适房、公租房为主要形式,“低端有保障,中端有支持”的住房保障政策框架日趋清晰。在总结巨大成就的同时,国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为,不应回避的一个事实是,保障房亟待立法支持。

  采访中,相关专家和基层干部表示,面对高房价背景下越来越大的保障压力,必须实现保障房规划、建设、分配、管理等方面的规范化,确保保障房民生保障功能的最大化。既要明确各级政府在推进住房保障工程中的责任,又要规范以往保障房分配、运营、流转环节中存在的种种混乱局面。

  多环节面临无法可依

  记者在江苏、甘肃、江西、北京等多地采访了解到,各地在近几年的大规模保障房建设中,出台了一系列地方配套政策,初步形成了各具特色的保障房地方政策体系。但是另一方面,由于缺少国家层面的保障房法律,各地政策目标偏差大,一些需要强力推进的领域也缺少法律的有力支撑。

  一是各地对“住有所居”理解不同,指标考核缺失。江苏省住建厅副厅长彭向峰表示,“住有所居”究竟是指有房住,还是拥有产权住房,是当前一大争议。有的地方已停建经适房,有的地方仍以建产权房为主,有的地方采取“先租后售”的做法,还有的地方用货币化补贴。各地虽然大规模建设保障房,但是没有一个指标考核体系。而对于经适房存废的争论,让地方左右为难。

  二是银行业将保障房项目等同于商品房项目。业内人士反映,当前银行业对保障房的资金支持还停留在口头上,央行银监会的相关支持文件几乎是“一纸空文”。保障房项目贷款利息高、规模小,缺少法律的强力推进。

  三是分配环节信息采集难和违规成本低。常州市房管局局长孙勇说,公平分配是保障房的生命线,但是分配环节还没有法律定义。比如保障房申请,现在申请户的收入信息主要还是来自民政部门的工资记录,缺少公安、税收、工商、社保、金融、证券等部门的信息联动,房管部门不可能获取这些信息。

  孙勇举例说,今年常州采取社会化筹措房源的办法,廉租房申请户一下子减少了500多户。原因在于,很多申请户听说是社会上的旧房源,就放弃了申请。由此可见申请者“水分”很大。这与虚假申报、转租牟利、恶意占用等行为,缺少法律处罚直接相关。

  四是保障房小区后续管理与服务随意性大。有的小区物业费长期收不齐,社会化的物业管理公司不愿意来,导致小区管理混乱。有的地方重建设、轻管理,建好后就甩手给了街道,街道没有固定资金投入,影响到保障对象的生活质量。

  国外住房保障法律值得借鉴

  国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任刘卫民介绍,上个世纪,伴随着工业化和城市化的快速发展,美国、英国、法国、韩国等20多个国家先后颁布了住房总体纲领和基本制度设计的《住宅法》,涉及住房开发、土地使用、交易租赁、中低收入住房保障等单项住宅法规更是数不胜数。

  刘卫民说,各国都将保证公民“居住权”作为住房立法第一要义和核心目标。例如,德国在《民法》中规定,保障公民的基本居住条件,是政府职能的基本体现。法国在《可抗辩居住权法案》中,承诺基本实现人人有房住,如果困难群体住房申请得不到满足,则可向行政法院提起诉讼。

  新加坡通过《建屋与发展法》《建屋局法》以及《特别物产法》等法律严格限制组屋(政府提供的低价产权住房)的炒卖行为,将组屋定位为“以自住为主”;规定新的组屋在购买后五年之内不得转售和经营;购买组屋后可以再购置市场商品房,但业主本人如果不居住在组屋中,就必须退出组屋;违规倒卖或出租组屋者,不仅面临高额罚款,严重的还将负刑事责任。

  此外,许多国家都通过立法构建长期、稳定的保障性住房供应模式。例如英国在2004年的《住房法》中,规定新建商品住宅项目必须含有一定比例的中低价位住房(全国配建的平均水平为25%)。美国马萨诸塞州依据“40B条款”规定,对于政府公共住房比例低于10%的城镇,如果开发商提供项目的20%~25%作为政府公共住房,则可以提高项目容积率。新加坡等国通过法律明确政府主导建设分配模式。

  立法明确责权利

  “十二五”是我国保障性安居工程的快速推进期,专家学者以及基层干部建议尽快出台《住房保障法》。

  一是明确“住有所居”的定义和目标考核体系。既要有宏观和长远目标,也要有短期的现实目标,还要明晰各个地方“最基本住房”应达到的标准。明确各级政府之间的责任分工,细化建设资金来源。

  二是明确住房保障范围、保障对象和保障标准。充分考虑我国工业化、城市化发展趋势,根据城市新增人口因素,实现对城镇常住居民的保障层次之间的有效衔接。对于产权型保障性住房,大幅降低获益空间;对于租赁型保障性住房,建立长效、规范的保障性住房支持体系,尽快弥补现行财税、金融以及土地法规中的空白和不足。

  三是明确信息来源渠道。对于保障房申请者的收入财产信息,需要多部门信息联动,只能通过立法才能解决。

  四是强化监管。在政府层面,为了防止政府部门的承诺或目标落空,应明确有关部门不作为、慢作为和乱作为的法律责任。王小广建议,明确定位保障房制度中政府、市场、个人所承担的责任;细化政府职责、政府的义务以及标准等等;在保障对象层面,对于虚假申报,违规出租或恶意占用等,要依法惩处。

  五是对保障房小区的日常管理与服务,要在法律上明确责任和分工,明确维护经费来源。

  此外,还必须明确城市规划的科学性,防止在保障性住房建设方面弄虚作假。针对有城市将保障性住房建在郊区,出现弃购的现象,住房保障法必须从城市规划入手,在制定城市规划时,优先考虑保障性住房的建设需要,在城市中心部位保留足够的空间,以供应保障性住房。□

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