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房地产税应先立法再试点

2012年10月16日 16:35 来源: 中国商报 【字体:

  当前舆论对房地产税争议集中在两方面,一是征收目的,即房地产税是调控房价,还是筹集收入;二是法律依据,即借用旧条例,还是开征新税种。但无论房地产税能否调控房价,地方政府收入增加都是客观结果,因而其本质就是筹集收入。民众在关注房价的同时,往往忽略了房地产税背后的立法依据与利益调整。

  国家税务总局官员近日表示,下一步房产税不仅将扩大试点范围,而且要逐步建立按照评估价值征收的房地产税制度,并强调其与房产税的差异。

  这是国税总局官员第一次提出征收房地产税的概念,与传统房产税不同,房地产税具有财产税性质。目前的房产税扩大试点,既有试点城市数量的扩大,还包括征税范围的扩大,试点的房产税实际就是未来的房地产税。

  然而,扩大征税范围的房产税,也就是未来的房地产税,并未经过立法机构审议,缺乏法律效力,因而不应该继续扩大试点。

  那么,房产税,或者说房地产税问题的核心究竟是什么?

  当前舆论对房地产税争议集中在两方面,一是征收目的,即房地产税是调控房价,还是筹集收入;二是法律依据,即借用旧条例,还是开征新税种。由于大多数人对房价不满,所以调控房价受到了大众的支持。但无论房地产税能否调控房价,地方政府收入增加都是客观结果,因而其本质就是筹集收入。民众在关注房价的同时,往往忽略了房地产税背后的立法依据与利益调整。

  房地产税问题大概可以分为三个层次理解。其一,新税或旧税;其二,如何征收;其三,与房价有何关系。

  先说第一个问题,新税还是旧税。

  目前,扩大现有房产税试点的依据是1986年国务院颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》,不是新税种,而是旧税改革。但该条例明确规定,包括私有及公有在内的所有非营利性房产均不在征税之列。这样看,此现有房产税更像营业税,而非财产税。因此,对私有房产的保有环节征税,应该属于财产税范畴,是开征新税种,需要重新立法。《中华人民共和国立法法》规定,“对非国有财产的征收”,需要“制定法律”。因此,对私有房产征税,必须经过正式立法。

  据了解,财税部门已有共识,或将现有房产税和城镇土地使用税整合为新税种,即房地产税,开征新税种自然需要立法。

  其二,如何征收。

  以目前世界通行做法,房地产税征收方法不外三种:按房屋数量定额征收,按房屋价值征收,按出租收益征收。房地产税的本质是财产税,按房屋价值征收更能体现调整收入分配和区别级差地租的目的。而按房屋价值征收,也包括三种形式:按原值征收,按评估值征收,按市值征收。这三种方式里,按原值征收方法不可取,因为体现不出房屋的财产属性和物理折旧,评估值和市值则能较好体现房屋在特定时点的市场价值。

  无论以哪种方式征收,都是技术性问题,只要符合收入大于成本原则,房地产税征收方式不构成难点。

  其三,对房价有何影响。

  房地产税本质是财产税,是对保有环节征税,其对流通环节的房价影响并不直接。如果单纯以税收抑制房价角度看,开征房屋资本利得税效果更好。显然,房地产税直接的目的是增加地方政府收入,而非抑制房价。

  客观看,房地产税对房价影响是间接中性的。在房价上涨趋势下,房屋持有人很容易将税收转嫁给购买者。在房价稳定状态中,增加房屋持有人成本,抑制房屋占有冲动。而在房价下行趋势中,房地产税加重持有人负担,或推动抛售行径,从而冲击房价。

  货币存量实际是影响房价的最重要因素。目前,基础货币快速增长的外部条件已经消失,只要控制好存款准备金比率,货币存量增速即可保持稳定。虽然美国推出QE3,但中国央行并不会像2009年那样放松货币。实际上,长期通胀预期已经发生逆转,这将导致中国资产价格重新定价。一旦正式开征房地产税,必然推动存量房供给释放,进而推动房价进一步下行。

  就政府本意而言,开征房地产税的目的是解决地方收入不足,为其建立长期稳定税源,以实现地方政府事权与财力匹配。从这点看,房地产税征收是合理的。但征收房地产税的前提是政府应放弃土地财政,这要求改革土地制度,实现土地供给市场化。

  毫无疑问,房地产税是新税种,立法程序不可或缺,因而,在正式立法前,现有的房产税试点不宜继续扩大,否则既损害了纳税人基本权利,也让权力失去了约束。

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