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谁来做商品房利润“走光”的主角

2012年10月22日 13:46 来源: 东方网 【字体:

  近日,陕西省住建厅和物价局联合下发通知,要求该省各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间,合理利润率控制在10%左右,并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布,同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。(10月21日《长江商报》)

  相比于之前一些地方的限价和限购的措施,将房价利润率控制在10%左右一旦得到实现,用“最严”来形容也不为过。其间有两层突破,一是大幅度控制了房价的合理利润,使之真正远离了暴利而回归于常态;二是让调控的目标更为具体和明确,调控的效果也很容易得到实现,自然也能更令人信服。可以说,其间释放的政策善意和表达的调控决心,确实令人眼前一亮。

  不过,房子成本“走光”可不是一件简单的事,从现实层面来看,这根本就是一个说不清道不明的问题,行业行外真真假假莫衷一是。房价是怎样组成的?5月2日某业内人士在微博上这样写道:50%是建筑成本、各种税费;50%是开发商利润,而其中的八成归开发商、二成用来打点各种关系。虽然其中的数据并一定的准确,不过与坊间之间的猜想十分吻合。

  在没有明确的成本信息情况下,很多实情只能通过一些个案去推论。近日,江苏无锡太湖新城一处楼盘房价从每平米1.6万元跌至6900元,如此大的降幅一度引起了外界的关注,透过此也不难看出,房市暴利确实存在。问题在于,有了房价备案制和一房一价的规定,这些高房价又是怎么计算出来的呢?跌至6900元的房价,其真实成本又是多少呢?

  如果没有是确的成本核算与公布,那么10%的利润率就只有观赏美,以至成为一种数据游戏。其实,在之前的商品房价格备案中,构成价格的公式为:备案价=成本+利润+税金+规费。这足以证明,关于成本和价格并不缺乏规定,关键在于如何让成本更加真实。否则,1000元的成本被虚报成5000元甚至更高,成本成了一个“任人打扮的小姑娘”,那么无论是价格备案之规,还是利润率之限,都只能成为一种摆设。

  如果没有真实的成本为底,那么利润率之规很容易通过“倒推法”予以化解。现在的关键是,房子的成本核算由谁来做?是政府来主导,还是由开发商自己申报,或者是由公开的第三方来实施?政府主导会不会违背法律规定,且又如何进行操作?而如果由开发商来自我实施,有什么措施保证其真实准确性,如何防止成本“注水”?更重要的是,在缺乏第三方参与的情况下,缺乏透明性的成本核算很难保证其真实性。

  资深房地产从业人士徐从德认为,没有哪条法律规定商品价格不能超过10%的利润率,而且在实际操作中也很难执行。当然,新规效果如何,要进一步观察才能得出结论,也需要实际效查来检验――当房价实现了普遍性下降,则可以说规定在发挥作用;但若房价没有下降,那么就只能说这样做只能算一种姿态表达,而对此抱有期待的公众来说,恐怕又会加深他们的失望情绪。因而,当务之急在于,有关部门应当思考和回答这样的一个问题,商品房利润要“走光”,谁来做主角?

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