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10月22日金日观察:10%利润真能限制房地产?

2012年10月22日 14:17 来源: 金融界网站 【字体:

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    新闻背景:陕西省住房和城乡建设厅会同物价局联合发文,要求城市划定区域分区域测算住房项目成本,商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目。在此成本基础上,合理利润率控制在10%左右,并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布。(10月21日《长江商报》)

  中国经营网:用利润控制房价是蠢招

  此举只会助长房地产企业提高报价、虚报价格。因为对房地产企业而言,成本中不可控的成分太多了,难以做到全部预知。例如人力成本、宣传广告成本、材料费用成本等等,就连小区种棵树,其报价都可以从几百到十几万之间浮动。在这种情况下,房地产企业为了能够保证利润,只能是所有成本开销计算最大值,然后以此数据上报。这样的价格只会更高而不会更低。如果我们简单的只是将成本乘以百分之一百一十作为调控目标的话,那么房价只会是一如既往的涨下去,因为人力、材料都会随着时间推移不断上涨。当然,成本的计算和实际支出之间的差距对惯于和精于做假账的房地产企业来说,是很容易抹平的。

  证券时报网:陕西商品房限约10%利润任志强:违反价格法

  华远地产(600743)董事长任志强认为,这个规定既违反市场经济规律,又严重违反价格法和房地产管理法。

  “温家宝总理刚说过要更加注重市场和法制手段,地方部门就敢如此干预企业微观经营。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说,前些年房地产存在暴利,但调节工具应是税收,现成的土地增值税就是最佳税种,按规定应四级累进制征收,但税务部门一直没有从严征收。顾云昌也赞成严征土地增值税的调控办法。

  北京青年报:“房地产利润控制在10%”可行不可行?

  然而,笔者觉得,理论终归是理论,从现实来讲,对房地产行业硬性规定10%的合理利润率,知易行难。首先,界定房企利润率10%,恐难操作。一个房地产项目开发的利润,由于开发成本,因市场与价格存在不确定性,在未到项目销售完前,不好计算其利润。而且“房企10%的利润”合理标准如何衡量?比如,一些服务餐饮业的酒水,翻倍是经常事,都不算暴利,而房地产利润超过10%,就认为是不合理了?

  与此同时,“房企利润率10%”,没有现行法律文本支撑。实际上,国外在控制房价利润上,都有法律作后盾。德国法律就有明文规定“开发商制定的房价超过‘合理房价’的20%,即为‘超高房价’,就是违法行为”,而超过“合理房价”50%则为“房价暴利”,就是触犯刑法,要判处出售者3年有期徒刑。反观国内,建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》明确规定:商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。所以,要限制房价,包括规定合理利润,必须另立新规,重新修订现行法律文本。

  山西晚报:10%的商品房利润是抑市还是托市

  土地成本、财务费用、销售税金等是公开的硬成本,数据采集相对容易且具有可信度,但开发成本、管理费用、销售费用等则具有太多的不可捉摸性,这几方面正是近年来商品房成本清单中的争议焦点。由于这几方面缺乏透明度,就像太空中的“黑障”,所以也是房地产业腐败现象的集中高发“地段”。倘若信息不够明朗的问题不能有效解决,商品房成本测算就难以取得极其真实的数据。倘若数据最终沦为房地产商的想当然,那么10%左右的利润更像是一项唬人眼球的政绩——既不可能寄望此政有效调控虚高的房价,还可能成为捍卫高企房价的冠冕堂皇理由。

  另一个众所周知的事实是,随着调控政策的收紧趋严,那些过去过度依赖“土地财政”的地方,“钱袋子”已经处于极度饥饿边缘,各地负债总额正以万亿计“强劲”攀升,一大批政府投资性项目由于缺乏“输血”,资金断链风险正在加速累积。在投资项目资金饥渴与“土地财政”的双重压力下,虽然一些地方一方面表态坚决落实调控政策,另一方面又绞尽脑汁,假以各色名义巧出新政,冀图将调控影响化解于无形,从而盘活“土地财政”的“钱袋子”,最近几起叫停地方“新政”现象便是例证。

  编后语:利润是10%,房价是多少?控制利润和控制房价不是同一概念

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