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纸政令 能让开发商只赚10%?

2012年10月22日 22:25 来源: 央视财经评论 【字体:

  近日,陕西省下发通知,规定地产项目合理的利润率要控制在10%左右,超出价格不许卖。这是在全国进行房地产调控以来,第一次出台的地方限利令。此举出台之后,谁会哭,谁又会笑?这利润率好算吗?地产商们能干吗?限制了地产商的利润率,能不能就让陕西的房子变得便宜一些?未来中国的楼市到底该怎么样去管?央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

  房价调控正值关键期,陕西首推商品房利润不得超10%,此举能否让“暴利”变“微利”?“限利令”政策为何会引发争议,除了限价、限购和限利外,未来楼市调控还能有何新招?

  对楼市来说,传统的金九银十快要接近尾声了,可是相关的新闻热度去不减,而且日前陕西省住房和城乡厅惠农省物价局联合下发通知,要求分区域测算住房项目成本,并公布住房销售价格区间,将合理利润率控制在10%左右。超出价格区间的商品房,将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。10%怎么测算,是大家关注的焦点。根据通知,商品房成本测算,包含土地成本,开发成本,管理费用销售费用,财务费用,销售税金等项目,可参照2009年陕西省建设工工程量清单计价规则,设计建筑的各项价格指数,测算出较为准确的开发成本。这条新闻在当下格外引人关注。

  刘涛:这个通知的出台,一方面是要防止房价反弹,另外也是让老百姓对商品房的成本心中有数,希望开发商既有利润,老百姓也能买得起,把商品住房价格引导到满足的自住型,和改善型住房需求的轨道上来。

  电话采访(楼盘销售经理):每一个楼盘的开发和建设,都是需要一两年的时间,在这个时间以内,不管是人力上的成本还是物料成本,都是处在一个变化之中,所以房屋的售价区间,就很难确定下来。除非等房子盖好,所有的成本都已经确定后再交售,才能消除开发商所承担的潜在风险。

  范女士:我觉得这个政策目的是好的,也可以看出政府调控房价一定的决心。但是成本公示,利润封顶,以后开发商会不会为了压缩成本,降低房屋的质量?

  在房屋调价的焦灼时期,陕西楼市新政如何落实?到底起到怎样的效果?留下的问号耐人寻味。

  张鸿:限利令能看的清楚 但是算不清楚

  (《央视财经评论》评论员)

  限利令能看的清楚,但是算不清楚,它限制利润,无非就是想让房价能够控制你的涨幅,那房价的构成其实就是成本加上利润。为什么看的清楚?因为它就是包括土地成本,建完成本,到最后销售成本,再有税费,这是很重要的一个房价的构成。但是这么多年来,我们从来没说清楚过,这个到底哪一个占多少比例,而且一个企业和另外一个企业是不一样的。像有一些利润率比较高的企业,他当然不愿意执行这个了。

  上市公司第三季度绩报已经开始公布了,有的利润率很高也是在18、20,这在这个调控期间已经比较高了。有的小的区域性的民营企业,是五点几的这个比例,我要是这些企业的话,我愿意10%。所以这样一刀切,它不公平。有一些企业,它之所以能够获得比较高的利润率,来自于他对自己的企业内控比较好,成本控制比较好。如果我能把成本控制在一万,那10%的利润率,我只能挣一千。但是成本控制不好的企业,他成本很高,比如两万,他反而能挣两千块钱。所以这就有一个导向,会让那些企业把成本做高一点就行了。

  关于限利令,第一,很可能会出现地产商,因此把自己的房价找到了一个定高的合理说法。如果成本涨了,员工成本也在涨,所以合法了。还有一个普遍的担心,是对质量的担心。因为我们都说一分钱一分货,开发商如果说只能挣10%,可能他提供的就是白菜。而这种事情在于过去,我们其实在一些经济适用房,一些保障性住房的项目上是遇到过的,那个品质肯定是和商品房是没法比的。再有,开发商很可能变成什么呢?就是你能规定我葱花,能规定我牛肉必须多少,但是我少卖一点不行吗?我慢慢不推出了是不是可以?这你没法限制我必须卖吧?

  马光远:在房地产领域 限利令早就存在

  (《央视财经评论》评论员)

  很多的成本我们可能算不清楚,但是上市公司每年要搞报表,它不算清楚也得算清楚。2010年,因为万科的销售策略跟别人不一样,他主要是周转比较快,卖房子快一点,但利润可能要低一点,按照这个的话,万科、恒大的营销特点是一样的。如果说利润是15%的话,我们看一下各大房地产的排行,他们肯定是排在倒数的。因为当时涨了五毛钱以后,兰州人民不干了,为什么?因为兰州人民每天早上的早餐基本就是牛肉面,那么涨5毛钱对整个家庭来讲是一个很大的负担。这个限完了以后,大家发现什么了呢?该有的葱花没了,那个牛肉也变小了。所以多年以来,在价格管制领域,基本上就是猫跟老鼠之间的游戏,但我们发现老鼠非常聪明。

  说到房地产领域,事实上限利令,陕西并不是第一次。我们之前的经济适用房是明确规定利润的,也就是开发商本身的利润,不能超过3%,当时有这么一个规定。但是我想住过经济适用房的很多人都知道,有很多的基础设施,你住进去以后发现必须换,比如说配水管、地漏、纱窗都要换。

  张鸿:行政手段是否真的可以管住价格?

  (《央视财经评论》评论员)

  前两天温家宝总理也提到了调控,他说调控手段要逐步的完善,要逐渐的注重市场和法制的手段。我们看陕西的这个手段,他到底是更市场化了,更法制了?还是变成了一个行政的手段?这个政策大概是以为行政手段是可以管住价格的。如果这么容易就管住一个市场的价格的话,那么CPI什么通胀根本就不用了。我们就规定说,所有卖东西不能超过4%,那就管理住了,所以这是一个非常简单的一个思维。我们现在要走法制化的手段、市场化的手段是什么呢?就是说我们更相信,价格是由什么来决定的,它不完全由企业的成本来决定,它由供需来决定的。我现在有三套房子,只有一个人要,那可能价格就很便宜。但是现在还有预期,十个人要,一百个人要那价格肯定就是不一样了。

  还有,就是我们在管理的时候,我们要知道边界在哪里?就是政府在管理市场的时候,你要知道你的权限到底能管到什么程度?价格能不能管?如果你相信利润率,控制利润率或者是控制企业的成本,能够让房价下来的话,那OK,你首先要控制的是自己。比如你的土地赔偿金,你的相关的税费,你把这些先减了,而不是直接的让企业控制他的利润率,你虽然控制了利润率,但实际的价格并没有降下来。

  马光远:用制度代替调控是未来的一个方向

  (《央视财经评论》评论员)

  实际上这个办法一出来以后,我们前一段时间管理层曾经讲过,我们未来的方向是法制的方向,市场的方向。如果是法制的方向,那么我们就要问百分之十的法律依据是什么?第二,现实之间是有差距的。第三,市场化的操作能不能完成?要真正的去控制企业的利润的话,自然对于政府来讲,监管的成本是相当高的,监管的效果又是非常差的。这么多年以来,事实上我们通过多年的调控,不断的出台政策,我们唯一的认识是什么样的?要扭转目前房价暴涨的局面,最关键的是什么?是扭转预期。要扭转预期最好的办法是什么?是长效的治本的办。长效的治本的办法是什么办法?是给大家信心的,法制化的手段。所以这么多年以来,我们一直说,一定要用制度代替调控,用法制化的手段来代替行政化的手段,这是未来的一个方向。

  如果我们真的认为行政的手段可以控制,比如说10%,我们可以让陕西的房价成为全国最幸福的房价的话,那这个手段我们可以用。而且不影响这个行业的发展。事实上,我们调控这个行业的目的是什么?是让这个行业健康持续稳定的发展,未来城镇化的空间非常大。如果到最后你把利润控制住了,但是没人盖房子了,我想这不是我们要的一个结果。

  杨东朗:房地产市场调控要运用市场的手段

  (西安交通大学公共政策与管理学房地产研究所所长 《央视财经评论》特约评论员)

  房地产市场调控我觉得首先是运用市场的手段,这个方向应该是最应该坚持的,所以从政策来讲,我觉得调控的手段,有三个方面:有法律的手段,我们要完善有关的法律,现在我国的法律对房地产交易的法律有点粗,我们仅仅有一个《中华人民共和国城市房地产管理法》,我们没有其他的一些(法律)详细的法律跟上,已经有了的这些法律,要坚决执行。第二个用经济的手段,交易的主体还是卖方跟买方。政府只是监管部门,一定要理顺监管部门。第三个方面是用行政的手段。

  张鸿:陕西限利令到最后很可能会不了了之

  (《央视财经评论》评论员)

  我觉得陕西的这个政策,第一,可能在法规上需要找到很明确的说法。第二,在执行上,我觉得是很可能像几年前,很多地方说的要开发商要成本构成一样,会不了了之。

  马光远:要在已有政策的执行上下更大的功夫

  (《央视财经评论》评论员)

  在房地产调控方面,这么多年以来,我们还有一个经验,就是没有必要搞多大的一个创新,事实上只要把我们国务院出台的一系列政策执行到位,不折不扣去执行的话,还是应该有效果的,没有必要说,再在哪个地方去想办法。与其在政策本身上想办法,不如在政策的执行上下更大的功夫。

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