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控制商品房利润率须先摸准成本

2012年10月23日 14:34 来源: 中国网 【字体:

  近日,陕西省住建厅和物价局联合下发通知,要求该省各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间,合理利润率控制在10%左右,并将各区域住房销售价格区间在媒体上公布,同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内。规定还要求,超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。(10月21日《长江商报》)

  众所周知,近两年来,房地产行业在国家史上最严厉的调控政策打压之下,商品房价格确实有所回落,相比较前年的价格来说有所下降。但是,目前商品房价格仍然处于高位运行,广大中低收入居民依旧没有经济能力购买属于自己的住房,高房价的问题并没有真正解决。而且,自今年以来,各地楼市调控政策出现了松动现象,楼市也已经呈现出明显的回暖迹象,各地房价正在不断反弹。

  商品房价格处于高位运行,毋庸置疑,原因是多方面的。既有政府卖地财政导致的地王频出的原因,也有房地产行业税负过重的原因。但是,不管具体原因有哪些,一个不可否认的事实是,当前我国房地产行业的利润率过高,处于暴利状态,房地产行业完全属于暴利行业,这是导致房价过高的一个非常重要的原因。全国政协委员刘明华曾经指出,“国际上房地产业的利润率一般在5%上下,我国工业品制造行业的平均利润率也在这个范围,而我国房地产行业的利润率在30%以上”,就连以打造低利润率为标榜的房地产行业龙头企业万科的房地产业务结算毛利率都高达28.79%,更别说其他房地产企业了。

  既然房价过高的重要原因是房地产行业的暴利现状,那么遏制房价上涨,乃至降低房价,阻止楼市回暖趋势,控制和降低房地产行业的利润率无疑是最有效的政策和手段。从这个角度说,陕西省出台控制商品房利润率的新政实质上是真正打中房地产行业七寸的皮鞭,对调控房地产行业将有实质性效果,可以达到降低房价的目的。

  不过,要让控制商品房利润率政策发挥实效,真正让商品房利润保持在合理空间,避免控制商品房利润率政策走样,沦为纸面政策。笔者认为,最关键的是首先必须摸准、核准商品房的成本,只有在准确的商品房成本的基础之上,才能算出准确、合理的商品房利润率。否则,一切都无从谈起。实际上国内个别省份之前就曾经出台过控制商品房利润率的政策,比如宁夏就要求商品房利润率控制在12%,但是效果并不理想。主要原因在于商品房成本核算环节在走形式,房地产管理部门和物价部门基本上是以开发商报送的商品房建造成本数据为准进行核算利润率,并不核查开发商报送的商品房成本数据是否真实,导致很多房地产企业为了提高利润率,采取提高纸面成本的办法逃避控制利润率的政策。

  总而言之,落实控制商品房利润率政策,关键在于两点,一是摸准商品房成本,二是严格执行,这些都在管理部门。

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