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香港楼市新政值得借鉴

2012年11月10日 09:22 来源: 中国经营报 【字体:

  在美国QE3推出之后,香港面对热钱涌入、港币升值、通胀发酵,楼价节节攀升,与经济走势背道而驰,港府紧急用“印花税新政”来调控楼市,抑制非港居民的购房行为,新政立竿见影,让香港二手房成交量骤然下跌。

  香港的调控办法其实很简单,他们没有采取行政限购等政策,而是动用买家印花税(BSD)和加强版印花税(SSD)的税收杠杆来调控,前者首次对非香港永久居民和以公司名义买房征收15%的印花税,后者则是在现有的“额外印花税”基础上调高税率并延长一年,额外印花税的税率适用期由两年延长至三年,即如果在三年内出售物业,需支付额外印花税,其中半年内楼宇转手的额外税率为20%,半年至一年为15%,一年至三年为10%。加强版的印花税主要是针对卖家征收,其目的是为了遏制短炒和投机,以缓解楼价的过度炒作。

  其实这些办法我们完全可以借鉴,如果我们采取类似的税收调控政策,相信中国的房价一定会回归理性。目前中国内地与香港面临同样的问题,热钱涌入,房价越调越涨,而且通胀如影随行,如果中国再不祭以利器,不动用税收杠杆,则很难让楼市降温。

  首先,我们也应该通过税收等方式严格限定境外购房者的行为,减少投资性、投机性购房的需求,让房子回归居住属性,满足工作、属地居民的住房需求。从调控效果来看,仅通过限购是解决不了根本问题的,仅能缓解一时,一旦调控政策松动,房价还会反弹,必须要通过增加保障房的供给和通过税收的方式来合理调控。而且限购政策还有很多空子可钻,对外国人的购房限制并不那么严格,比如北京此前的限购政策规定外地人买房比外国人买房还难,而我们恰恰应该担心的是外资的短炒和投机行为,输入型的购买力恰恰也是推高中国房价的重要因素之一,但我们的政策对外资限定并不那么严格,而且开发商为了卖掉房子会想方设法地帮助购房者来实现变通。因此,最直接的办法还是像香港那样对非本地永久居民和非本地长期工作的购房者征收额外印花税,增加投资性购房的成本。

  按照房屋持有期限来对卖家征税,其实国内的房产交易契税也是这么干,也是想抑制投机、短炒者,但是这个税收经常会转嫁给买房者,从而很难真正达到抑制投机者的目的。如果我们真的想用税收杠杆来调控楼市,办法也不复杂,关键看有没有这个魄力和决心,比如将住房信息全国联网(可以对不动产搞一次全国普查,统计房屋持有者和空置房的真实信息),按属地优先的原则尝试对二套房全面征收房产税,同时征收空置税、提高遗产税,增加多套房拥有者的持有成本,用税收杠杆迫使持有多套房的人释放存量房和空置房,来平抑畸形的市场供需,以保障市场的公平与效率,只有这样才能有效地抑制房地产的过度开发和投资投机,而且这些税收也会成为地方政府财政收入的新来源,但必须要取之于民用之于民。

  其次,我们要重视房价收入比指标,除了要抑制房价过快上涨还得调节收入分配,不要让少数人持有大量的房子,避免资源的闲置浪费。有数据统计,自亚洲金融危机以来,国内房价上涨已经超过10年,一线城市的中心区房价上涨均超过10倍,而我国房价收入比远高于国际水准,比如北京核心区域的房价收入比已经超过了20多倍,随着房价的飙升,相信这一数据还会进一步扩大。如果社会财富的增长远低于房价的增长,那么真实的需求来自何方?显然,畸形的高房价是不正常的。另外,如果房价太高,而人们的收入又没有同步提高,那么购房者的其他消费行为必然会受到抑制。香港之所以出狠招来调控楼价,关键是因为香港市民每月支付的按揭金额已达到收入的50%以上,如果利率再升老百姓的日子就更难过,为了不让人们变成彻头彻尾的房奴,抑制房价就成了必然的选择。

  另外,我们必须要做好热钱来袭的准备,千万不能再像以往那样让外资流入楼市兴风作浪。大家之所以担心热钱,就是担心这些外来资金在资产价格领域和金融市场快速进出,导致股市楼市大起大落,从而影响实体经济的发展周期。所以对这些所谓的热钱最好不要让其停留在金融市场,可以设法将其引到风险投资、创业投资基金等领域,让其培育新兴技术产业和支持中国经济结构转型,最好将其“套”在中国的实体经济领域,让热钱变冷钱,为我所用,只有这样热钱就不会再那么可怕了。

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