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韩世同:广州限地价须防治标不治本

2012年11月24日 16:59 来源: 羊城晚报 【字体:

锐评

  近日报载,广州出招抑制“地王”的产生。市国土房管局《关于规范国有土地使用权出让工作的意见(征求意见稿)》首次规定,商品住宅地块的出让将采用“限地价、竞配建”的方式,土地最高限价按照出让起始价格的145%设定,同时“竞配建”拆迁安置房和限价房等保障性住房。

  其实,广州从去年就开始“限地价、竞配建”卖地,不再只看地价,而是设定保密底价,当开发商举牌价超过底价后,就开始转入“竞配建”保障房套数,以配建套数多少来决定谁拿地。专家表示,此举可防止拍出“地王”,也能缓解保障房建设的压力。

  但我认为,这一办法有值得商榷的地方。它只是将显性的高地价转化为隐性的高地价而已,配建的保障房、安置房乃至公共车位的建造成本,其实都要摊到商品房的土地成本中。过去,政府要开发商配建中小学、幼儿园等原本应该由官方规划建设的配套设施,开发商同样“精算”成本,结果不少学校建成了面积很小的“麻雀学校”。

  现在的“竞配建”与当年的做法几乎是如出一辙,只是将中小学、幼儿园换成了保障房、安置房和车位而已,倘若配套监管跟不上,其结果恐怕不会两样。名义地价可能降低了,实际地价却丝毫未降低,反而可能大幅增加。因为,土地出让起始价按市价来确定,将会比以前更高,可能导致底价成交和无人勾地而收回的情况更多。

  其实,政府不应成为一个只关注地价增值的土地供应商。土地市场是一个价格上下波动很大的市场,其变化幅度远大于房价的波动幅度。按现在这个办法,可能会导致地价只能涨不能跌:高潮时地价不断拉高,低潮时有价无市、无法成交。

  我认为按市价作为起始价看似合理,但实际操作可能导致“市场机制失灵”的后果。最好还是从增加住宅土地供应量的角度入手,当住宅用地量供应达到足够多的程度,开发商是不可能通过囤地捂盘来抬高房价的。通过加大宅地供应和住宅开发来调节房价和地价,才是更可行的做法。

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