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国君李品科:房企资金最坏时刻已过 短期房价难大跌

2012年11月26日 19:08 来源: 证券时报网 【字体:

  日前,《人民日报》在述评文章中断言“严厉的房地产市场调控政策短期内不可能松动”,这一表态的背后,是中国房价的微幅反弹态势。有意思的是,以万科、保利为代表的房地产股10月以来表现抗跌。一边是楼市的调控,另一边是地产股的相对坚挺,在国家的调控政策下,地产股的投资机会几何?11月26日,证券时报网财苑社区(cy.stcn.com)邀请了国泰君安证券房地产行业研究员、新财富上榜分析师李品科做客,就楼市调控与地产股的投资机会与网友共同探讨。

  李品科认为,目前房地产企业资金情况较年初有较明显改善,而且资金成本也较明显下降。但仍主要体现在偿债能力方面,投资能力和意愿尚未普遍恢复。她判断2013年市场资金链再度紧绷的可能性不大,整体来说资金最紧张的时刻已经过去。

  李品科在交流中称,中央对于调控房价的态度是坚定的,在目前尤其一线城市供应仍整体偏低、需求仍持续偏高的状况下,调控政策仍难以放松。但持续抑制需求的调控有可能降低开发商投资意愿,这将降低未来的商品房供应。因此在促供给方面仍可能做出一定举措。

  对于房产税对地产业的影响,李品科说,从国际上看,房产税是普遍征收的税种。我国的房地产税收在保有环节的税种少、税负轻,征收房产税是大势所趋。房产税一方面可以降低投资、投机需求,另外,如果对存量房征收的话,可以有效增加二手房供应,对于抑制房价过快上涨有一定效果。但房价是多种因素共同作用的结果,房产税并不会改变房地产周期的原有走势。另外,多数国家将保有环节的税收目标定位于财政型,即为地方政府筹集提供公共服务所需财政资金。1980-2009年23个OECD国家房产税占地方财政收入比重均值为40.7%,且大都呈上升趋势。预计我国未来普遍征收房产税是明确的趋势。

  有网友提问:三季报出炉后,招保万金等各大地产商都囤积了大量的现金,是不是地产业的这个冬天将很不好过呢? 李品科认为,龙头公司现金量偏大,主要是由于龙头销售好于行业平均,并且上半年供地、拿地较低,使得现金较为充裕。整体行业而言,最困难的时候是2012年初,目前已经有所好转。从行业表现来看,龙头企业明显跑赢行业,前10月典型房企中8家销量已超11年全年,累计同比上升29%,5家已完成全年销售目标,包括越秀、世茂、华润、绿城、中海外,大幅跑赢行业。销售的良好表现,使得大企业的资金状况较好,但由于上半年普遍土地供应较少以及拿地谨慎,大部分公司拿地大幅低于去年。但3季度开始,优质地块逐步入市,部分大企业拿地积极,如万科、保利、龙湖等。这些手握大量现金的企业,能够补充优质资源储备,抢占进一步扩张的先机。

  李品科还认为,房地产周期的顶点尚未到来,目前真实需求仍未达到顶峰,普遍性的供大于求尚未出现,一二线城市仍需要依靠限贷限购等严厉调控措施来限制需求。因此,未来几年的中短期内房价大幅下跌的可能性并不大。在真实需求的测算中,人口增长和城市化、家庭小型化、居住条件改善等仍将催生新增城镇人口刚性需求、房屋更新需求和改善性需求,这些真实需求仍能支撑至少未来几年我国房地产市场的平稳发展。

  此外,十八大提出要让农民更大的分享土地增值收益,或许要改变我国当下的土地供应制度。对此,李品科认为,农村建设用地更为自由地流转是长期趋势。一方面,可以让农民更多地分享土地增值收益,实现农村和城市贫富差距的缩小;另一方面,可以改变土地供应相对紧缺的现状,从根本上解决房地产市场整体供给持续小于需求的状况,抑制房价的上涨。如果实施,对于一二线城市核心市区的地价影响有限,但是对于郊区以及三四线城市影响较大。

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