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童大焕:中国式保障房只会推高商品房价

2012年11月28日 11:34 来源: 《投资与理财》 【字体:

  很多人鼓动政府大建保障房,一是希望自己能够从可出售的保障房中占点便宜,二是想当然地认为,政府大建保障房会拉低商品房价。但对大多数普通老百姓来说,保障房可能会像计划经济时代福利分房一样遥远,而且保障房迄今为止基本上只保障户籍人口。此外,目前城市土地的供应量是不足的,要匀出更大的比例给保障房用地,商品房的供应只会更加趋于紧张,进而抬高商品房价格。商品房价格抬高后,又会抬高拆迁和征地成本,拆迁和征地成本提高了,又反过来推高包括保障房、商品房在内的一切房价。

  很多人鼓动政府大建保障房,其实他们自己未必愿意住公租房和廉租房,还是想买房以抵御通胀。他们鼓动、赞成政府大建保障房,有两个原因:一是希望自己能够从可出售的保障房中分一杯羹,占点便宜;二是想当然地认为,政府大建保障房会拉低商品房价。

  但是我想说两句话:一是对大多数普通老百姓来说,保障房可能会像计划经济时代福利分房一样遥远;二是保障房可能拉低平均房价,但只会使商品房价格更高。也就是说,别指望保障房会拉低商品房价格。

  为什么保障房很遥远,就像计划经济时代许多人等了一辈子也没等来福利分房,只能住在自己乱搭建的贫民窟里(哪怕是富裕企业的一些普通职工)?首先,保障房迄今为止基本上只保障户籍人口,而住房需求量最大的恰恰是新进入城市的非户籍人口。其次,即使同是户籍人口,谁能享受到保障房也存在巨大的信息不透明。我有一位人在西安的朋友,2006年就交了20万元单位集资房款,可是到2009年分房时却没有份。单位年轻人基本都没有份。4年的等待不仅让他们付出了昂贵的机会成本,而且,20万元只退钱,连利息都不给。这正应了中国一句老话:靠山山倒,靠树树倒,凡事靠自己最好!在一个单位里,众目睽睽尚且如此,就更别说在政府分配、信息不对称的情况下如何做到公平公正了。最后,地方政府积极性和能量都有限。

  为什么保障房反而使商品房价格更高?因为我国限制城市人口的传统思路没有发生根本性改变。限制北京人口的思路,还非常明确地体现在2011年2月1日起正式实施的建设部《商品房屋租赁管理办法》里。该办法规定:出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位,也就是不能打隔断,同时还规定地下储藏室不允许出租。消灭城中村,禁止地下室出租,禁止房屋分割出租,目的都是为了“以房管人”,把“低端人群”赶出城市。但这样做除了抬高新移民的城市生活成本之外,并不能真正把人赶出去。因为中国的城乡差距、地域差距已是如此之大,人们即使多付点租金,也仍然比在原乡要好。

  在同样的限制人口的思路下,城市土地的供应量是不足的。不足的土地供应,要匀出更大的比例给保障房用地,商品房的供应只会更加趋于紧张,进而抬高商品房价格。商品房价格抬高后,又会抬高拆迁和征地成本,拆迁和征地成本提高了,又反过来推高包括保障房、商品房在内的一切房价。

  未来商品房价格,还受到身不由己的货币增发影响。人民币的未来,只有升值和贬值两条道路,没有第三种选择。如果是升值,那么热钱涌入,资产价格上升,房价不涨不行。如果是贬值,那么货币供应量增加,房价一样上涨。总体上看,主动贬值比升值更好,如果升值,我们既要阻止防不胜防的热钱涌入,更担心投机性的热钱一旦撤出,就像潮水退去一样,内地经济怕会一片狼藉。

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