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征房产税需因“房”制宜

2012年12月14日 14:36 来源: 财经国家新闻网 【字体:

  近期,围绕房产税的讨论愈发激烈。12月3日,财政部部长谢旭人再次提及研究逐步推开房产税的问题。

  中国要不要征收房产税?当然要。但如果操作不当,不仅不能达到征税的目的,还可能引发负面的社会情绪。令人遗憾的是,房产税征收试点地区的相关制度设计还有很多值得斟酌的地方,而媒体平台上的众多讨论也多有片面性。

  首先需要理清两个观点。即不可赋予房产税替代地方政府“土地财政”的使命。如果要防止地方政府为了“土地财政”刻意提高地价,那也需要其他改革加以矫正,房产税不能解决这个问题。

  也不可为了抑制房价上升而征收房产税。抑制房价的办法很多,如可以针对二手房交易征收暴利税,且税率与相近两次交易的时间以及同期银行利率挂钩。同时,允许农村建设用地在严格规划条件下投入房地产开发,例如以县级区域为规划单元,50%农村建设用地可做房地产开发。这样的话,住房价格必然显著下降。

  其次,房产税设计必须有利于提高社会福利水平。在发达国家,除去很少的大都市的特殊区段,楼房多提供给一般人,中国也是如此。单元楼房和独栋房屋相比,根本不是一个概念,后者才是具有财富象征的不动产。把单元楼房和独栋房屋当成一回事来设计房产税,且把中国人的住房水平锁定在单元楼房上,并不合理。

  一户城市居民如果有一套单元楼房,那是解决生存问题;再有一套,就有了改善生存的意义;此后再买单元楼房,才有了投资或投机的意义。显然,在多数情况下,房产税应从第三套单元楼房开始征收,否则就难以照顾到一般人的利益。如果是独栋房屋,第一座就应考虑纳税,因为它才是高强度的住房财产。确切说,房产税的设计要和其他改革相配套,以改善中国人的住房财产形态,这样房产税征收才有足够的民意基础。

  最后,房产税的设计还应有利于社会平等。结合中国的土地现状与收入基础,多数家庭最终还是会居住在单元楼房里,低收入人群居住在政府兴建的各类保障房里,而脱离父母“单飞”的年轻就业者,可居住在面积较小但条件较好的公寓里。

  按这种格局,房产税的征收对象就很明了。对于有三套以上单元楼房的家庭,可以从第三套开始,以可能收取到的房租为基数,收取房租的25%(差不多是房价的1%)。完全不必实行没收性的累进税,否则就意味着为了平均而伤害效率,抹杀国人的致富动力。而且,如对多套房屋的拥有者收取没收性的累进税,房主就可以采用合理避税的办法不交税。如注册一个公司,将所有房屋划作公司财产以避税。

  针对单元楼房,有人建议房产税按面积大小征收,而不论房子的市场价值,这并不合理。在北京的不同地段,同样面积的房子差价极大,按实际面积征税明显极不公平。类似这样的难题,就要靠细致的税则来解决问题。例如,可以从价征税,但对第一套房屋的总纳税额要设立上限,且应采取措施防止逃税。

  而对独栋房屋而言,1000平方米建筑面积和250平方米相比,适用税率也不应该相同。对豪宅建造,要借助累进税的功能加以抑制。还要考虑庭院的大小。豪宅的庭院如果很大,例如超过1亩地,也要有相应的税收调节,除非房主把自己广大的庭院开放为供人自由游览的公园(国外有这样的案例)。

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