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汪涛:房地产调控松紧两难

2012年12月17日 14:33 来源: 财经网 【字体:

  尽管历经调控,但房地产行业毋庸置疑仍然是当前对经济增长来说至关重要的行业,而房地产的企稳复苏也是支持本轮整体经济复苏的一个关键因素。

  目前,房地产活动已经明显走强,但同时,许多投资者已经开始对潜在的政策风险感到不安,中国政府在房地产问题上面临两难选择。

  房地产调控从2010年春以来持续两年多,房地产降温也带来销售和投资增长的滑坡,这也是一年多以来经济减速的一个重要因素。但自从今年春天以来,房地产活动出现了持续的反弹。

  一是因为政策保持了稳定,没有再度加码;二是因为降息和居民收入的增长提高了可支付水平;三是因为银行首套房贷更加容易获取;而最重要的可能是市场普遍认为在经济减速制约了紧缩政策之后,房地产市场已经见底。

  到今年11月,房地产销售面积同比增长30%以上,是自2010年3月政府实施房地产调控以来的最快增速。经季节调整的单月销量也创下了历史新高。房地产投资增速也在持续数月疲弱后,随着新开工和土地出让面积一道回升。

  中国出口因为全球需求疲弱而增长乏力,刺激政策也受制于地方政府的财政状况,因此房地产的复苏态势,对短期经济增长是一个好消息,可以带动重工业复苏。

  然而,如果销售继续保持目前的增长势头,那么房价上涨范围很可能会扩大,速度也可能加快,从而带动更多的房地产投资,引发潜在的过度建设,而尤其让政府担心的,是可能再次加剧城市居民的不满。

  这一情形发生的风险不容忽视。尽管过去两年里政府已经使房地产市场降温,但主要是通过行政手段以及打压市场情绪所致,一些基本面因素并未改变。

  这些基本面因素包括:国内的高储蓄缺乏投资渠道,主要集中体现为利率低的银行存款;没有房产税以及房地产持有成本较低;地方政府对城镇用地供应的垄断,抬高了土地的稀缺性和地价;企业部门尤其是国有企业不对国家股东分红,大量自留利润对房地产过度投资等。行政措施的效力会逐渐受到侵蚀,而且也无法长期实行,政府增加保障房供应的努力,面临着地方政府的阻力和融资压力。

  下一步,房地产政策应该何去何从?如何在保增长与避免再度引发房地产泡沫之间取得平衡,这就是政策面临的两难。

  在理想情况下,政府应防患于未然,并努力解决基本面问题。不过,扩大投资渠道需要时间;加息似乎不是在经济放缓时期央行愿意采取的行动;实施全国范围的房产税仍存在很大争议,很可能在短期内严重打压市场、损害经济增长;土地供应政策牵扯到地方财政以及各级政府间的关系,短期内恐怕难以解决……现行限购令已经扭曲了市场行为,受到很多人的抨击。

  更重要的是,当前的经济复苏,仅仅处于初级阶段且势头较为温和,未来仍有许多不确定性(尤其是出口方面)。在房地产行业,新开工和施工面积也仅仅小幅回升,许多中小城市的房价尚未开始上涨。因此,短期内政府会在房地产调控上保持谨慎,避免打击经济复苏的势头。

  面对两难,政府应当会密切关注房地产行业的动向,同时重申现行的房地产调控基调。预计2013年政府将会继续在一二线城市实施限购政策,逐步向其他少数城市推进,并通过继续讨论房产税等相关措施,保持对市场的高压姿态,但不会很快在全国大范围实施。

  另一方面,2013年政府需要确保信贷政策不会过度宽松,努力维持正的实际利率。随着消费者物价在明年逐步回升,央行或有必要在2013年下半年加息。

  从目前来看,政府对保持经济复苏势头可能更加重视,对房地产更可能采取之后调控而非防患于未然的立场。因此,2013年初房地产销售和房价上行风险也许大于下行风险,这可能促使政府在2013年下半年重新微调房地产政策,适度收缩。

  作者为瑞银证券中国首席经济学家

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