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如何把握商铺投资者心态

2013年01月09日 07:22 来源: 上海商报 【字体:

  商铺投资是发展最早的商业地产产品,自古就有“一铺养三代”的说法,商铺投资是最为大众所知的投资形式。正是由于商铺投资者潜在群体大,诉求不统一,如何正确地把握投资型商铺的产品设计成为许多开发商的难题。笔者根据市场观察及与众多专业商铺投资人士的交流,对把握商铺投资者的心态有如下四个因素的总结。

  第一个因素是出租的有效性,主要包括五个方面。一是区域发展趋势,即是否是重点发展区域。二是客流潜力,主要看交通优势与马路级别。三是法律权利清晰,可控性强,一般来说,产证符合规划,产权清晰易于交易是投资者关心的核心因素之一。四是投资回报率或者回收期,专业的商铺投资者要求的收益率至少在8-9%,甚至15-20%。收益率的计算公式为:(税后租金-月按揭-月物管费)12/商铺总价(含按揭)=收益率。部分投资者主要关注回收期,一般要求在10-20年的回收期是可以接受的。回收期的计算公式是商铺总价/年租金=回收年限。五是建筑条件,主要看可视性、得房率(不超过30-40%的分摊),实际使用率(二层是否可用)、停车位、是否单边商业、是否死角与断头路、设计合理(进深比一般不超过1.51)以及其他工程条件。

  从出租的有效性来看,这部分评估较为专业,感性投资者往往在评估细节中有所遗漏。

  第二个因素是支付总价能力,这包括支付总价和贷款因素。专业投资者有充足预算,一般青睐商场商铺或者一次性购买大量商铺,在这里不做讨论。理财型投资者或者换普通投资者一般一个项目只购买1-2个商铺。作为住宅底商一般不超过住宅平均户型总价的1.5-3倍,部分成熟市场可以达到4倍以上。支付总价是户型设计中最重要的考虑因素。

  从贷款因素方面来看,一般商铺贷款比例为50%左右,贷款年限10年左右,年息目前为7.05%上浮至少10%左右。

  在这一部分中,许多开发商常犯的错误是过度关注商铺销售每平方米单价。商铺不同于住宅产品,市场上有大量的参照标准,商铺仍然较为小众。销售中总价的影响力远大于单价的影响力。

  第三个因素是抗跌因素,包括周边影响力、开发商影响力和风水因素。所谓周边影响力,也就是要参考附近是否有大型百货、超市、五星级酒店、火车站、市民广场等。而不同城市开发商的市场地位不一样,由此带来不同的投资者信心。另外,部分投资者会有经常合作的风水师,他们的建议往往对投资者有决定性的影响。

  事实上,抗跌因素是促使持有型商铺投资者的下定决心购买的最重要原因。该类商铺投资者往往买进后较少卖出。

  第四个因素是增值因素,主要包括三点。首先是隶属项目的特点,比如项目是否有卖点、是否有不可复制性。第二是买入时机好、起始价格合理,这是作为以赚取差价为目的的投资者最为关注的因素。第三,政策引导及周边趋势。

  增值因素可以让资产更加容易变现及被处置,是投机性商铺投资者最为青睐的因素。

  理性的商铺投资者会根据以上四个因素进行综合判断,但是不同的市场情况会导致投资者在四个因素中产生不同的权重分配。对比一个成熟的商铺投资市场与一个非成熟市场的数据:成熟市场大约50%的投资者主要考虑出租收益而非成熟市场仅为30%左右,成熟市场30%左右的投资者考虑自用而非成熟市场仅为15%,成熟市场大约15%的投资者主要为了赚取差价而非成熟市场的比例占到45%,成熟市场中大约5%左右的投资者仅关心沉淀资产而在非成熟市场该比例上升到10%。

  可以看出,在非成熟市场,超过半数的消费者仅仅关心资产价格的涨跌。随着住宅调控的加强,商铺作为少数地产投资渠道之一被更多的非专业投资者关注。开发商针对不同市场进行四个因素权重微妙的调整是成败的关键。在前期调研中建议可以聘请专业公司进行专业人士访谈,选取有代表性的当地的商铺投资者、商铺销售经理和商铺销售中介进行访谈调查。针对访谈结果权衡当地投资者的喜好权重,并做相应的设计和销售策略的调整。这种方法无疑会增加商铺投资产品的成功率。(作者系上海国际集团资产管理有限公司纪委书记、上海绅士商城有限公司董事长、北京华南大厦有限公司总经理)

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