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房地产会否引爆潜在金融风险

2013年01月12日 14:31 来源: 金融时报 【字体:

  一半海水一半火焰。近期,全国各地不少地区房价再次呈现上涨苗头,但与此同时,分化也现端倪,海南等地房价泡沫有破裂迹象,个别小型房地产开发商再次爆出老板“跑路”事件,并且牵连购房者、银行信托等多方。

  最新的事件来自温州。相关报道显示,温州泰宇花苑项目负责人于去年携款潜逃,温州官方确认,该房产商的主要债权方包括安信信托(600816)建行和几名个人借贷者,其中安信信托是第一大债权人,其开发贷款集合资金信托计划规模为4亿元,将于2013年4月到期。尽管温州泰宇花苑项目风波最终结果尚未明朗,但梳理这一事件,我们认为其具有重要的标本警示意义。

  在这起典型的融资案例中,小型房地产开发商为主体,银行、信托、民间借贷等均卷入其中,而撬动资金链条的美好预期在于高房价,维系基础在于高地价,融资形式囊括银行信贷、信托产品、高利贷等。如果一切顺利,这个链条上的每个参与者都将赚得盆满钵满,但“如果”终究不是现实,潜在风险始终萦绕,一着不慎招致满盘皆输———老板“跑路”了,风险摆上了桌面。就此,各方不禁担忧,房地产会否引爆那些不断积累的潜在金融风险。

  担忧首先来自房价的地域分化。与部分一线城市房价依然高高在上甚至再次上涨不同,鄂尔多斯(600295)、温州、海南等地房价均掉头向下,这无疑给当地那些财务实力不强的中小房地产商增添了资金压力。部分小开发商当初不惜高成本四处融资的一个预期就是高房价,但预期并非总是“美好”的,销售不力成为致命导火索。

  比如上述温州泰宇花苑项目就是典型。温州房地产信息网统计显示,泰宇花苑2009年销售的为4号楼和6号楼,至今尚有新房没有销售出去,而2012年1月22日开盘的5号楼,其房价也明显低于开发商最早计划的房价,且销售一年,楼房售出不足半数。与此同时,开发商的资金压力却是“硬约束”。该项目开发商以评估价值达到11.5亿元的两块土地为抵押,由安信信托发行信托集合项目,融得4亿元资金,此外还背负银行贷款以及民间借贷。在这一危险游戏中,资金链极其脆弱,潜在风险较大。这也从一个侧面说明,爆发于2011年的温州民间借贷风波并没有完全平息,暗流涌动中依然埋藏不少隐患。

  同时,此次事件无疑再次将当前如火如荼的信托推上风口浪尖,大量信托贷款的兑付压力,成为新的一年里令人担忧的金融隐患之一。在过去两年,信托业的高速“奔跑”,既让各界惊讶于信托的活力四射,也令人担忧其扩张步伐中留下的风险。

  中国信托业协会统计数据显示,截至去年11月底,中国信托业资产规模已达6.98万亿元,而截至2012年三季度末,房地产信托余额为6765亿元,约占信托总体的11.34%。央行最新公布的数据显示,在2013年15.76万亿元的社会融资总规模中,信托贷款增加1.29万亿元,同比多增1.09万亿元。

  尽管安信信托内部人士对外表示,安信信托仍有信心收回本金和利息,在今年4月如期完成信托产品兑付。但业内的担忧并不会就此打消。有研究机构表示,2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元,总还款额约3100亿元,将迎来兑付高峰。在温州,当地中小房地产开发商此前两年间发行的房地产信托项目不少,按照平均两年期限算,今年将陆续进入偿付期,到时候,资金问题或将是他们共同面临的压力。

  实际上,房地产信托产品的兑付危机在2011年已有迹象。是年,绿城、星耀地产等开发商均曾陷入信托兑付危机,2012年,中信信托位于青岛的房地产项目也曾遭遇拍卖,成为当年信托业内信托资产拍卖的首个案例。兑付高峰逐渐临近,这些案例无疑给各方以警示,业内人士表示,对于那些只有一两个项目的小开发商,有可能会出现兑付延迟或者到期无法兑付。某信托公司老总此前曾撰文表示,也许考验我们的时候真的来了。所以,我们真的要再稳一点,注重行业风险,注重风险与合规底线,注重存续业务的安全和管理,注重扩张的质量。

  去年底召开的中央经济工作会议明确指出,我国发展仍面临不少风险和挑战,其中就包括“金融领域存在潜在风险”,并强调要高度重视财政金融领域存在的风险隐患,坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线。房地产行业牵涉的金融风险就是其一。

  当然,就房地产本身而言,从数据看,我国房地产贷款总量的确不大,截至去年9月末,房地产贷款余额占全部贷款余额的比重为19%,远低于其他国家的水平,但房地产上下游牵涉面广,以房产、土地为抵押的贷款数额巨大,资产价格的变动往往会带来抵质押品缩水的风险,并且如果房价泡沫破裂,引发的风险将更大。对此,各方都清楚,不管是地方融资平台风险,还是影子银行隐患,甚至是民间借贷,无不一头连着房地产行业,一头与银行等金融机构关联。最近两年的调控并未让暗藏的风险充分暴露,但随着“坚持调控不动摇”政策基调的延续,各种隐患会否相继引爆,的确值得深思。

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