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深圳“土改”的靶心是什么?

2013年01月24日 07:36 来源: 新京报 【字体:

  深圳的土改体现了一线工商业城(600306)市的土改思路,即做大工业用地,盘活工业楼宇,吸引企业大户与更多的资金。

  经济改革,“土改”先行。

  房地产是核心资产,这一点在深圳的新一轮土改中再次得到印证。

  从出台的政策看,深圳土改有三大目标:逼迫低端、污染企业离开,吸引大型企业、高附加值企业,为后者腾出土地;盘活工业楼宇;为政府与企业增加资产。

  与其他大城市一样,深圳土地资源有限,截至2010年底,深圳市建设用地规模达917平方公里,占全市陆地总面积的46%,触及50%的土地利用上限,且仍在以年均增加30平方公里的速度扩展。不仅如此,许多低端的、高污染的企业占据了土地资源,而政府渴求的大型企业、高新技术企业无地生根。改革在这样的背景下展开,所谓盘活资产最重要的就是盘活房地产。

  深圳市决定加快土地的流通,突出的是工业楼宇流通与农村集体土地的流通。通过土地转让,一可以加快产业流转,二可以让企业通过工业楼宇转让获得资金,三是地方政府从中获利,土地国有的模式被搬开了第一块砖头。

  此次出台的《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》亮点在于,工业楼宇分割转让范围扩大,转让不必局限于市土地房产交易中心公开进行,可以自行交易。转让方式更加灵活,工业楼宇可以栋、层、间为基本登记单元进行登记。工业楼宇转让的增值收益上缴国土基金及其上缴比例,增值收益上缴的比例最低是50%,自工业楼宇完成转移登记之日起5年内再转让的,应全额上缴增值收益。

  遭遇资金瓶颈的企业,多了一条融资方式,可出让一间办公室走出困境;中小企业也可以在工业楼宇中找到自己合适的办公场地。工业园区还在扩张,如龙岗区共有各类工业区996个,经梳理整合出基本符合发展规划、功能仍然是工业用途的工业区460个,占地3081公顷,占全部工业区的53.15%,其中需要更新改造的有1846公顷。深圳上亿平方米工业楼宇全部盘活的话,新创资金量惊人,可以暂时解决企业与政府在资金方面的燃眉之急。

  此次改革根本性转变是农村集体土地可以进入市场,这是极大的政策创新。法律规定农村集体土地国有化进入土地储备系统之后,才能入市交易,国土部给予深圳一个大大的政策突破,只要土地完成拆迁补偿工作,集体土地的继受单位就可将土地入市交易。

  不难看出,土地,仍然是地方政府的第一抓手。盘活资产,企业与政府双双获利;通过设计不同的权重,通过高地价驱逐低端制造业;通过对有历史遗留问题的土地进行改性,彻底搬掉土地制度上的绊脚石。

  深圳的土改体现了一线工商业城市的土改思路,即做大工业用地,盘活工业楼宇,吸引企业大户与更多的资金。资产增值与增加资金的效果立竿见影,股票市场已有反应,至于能否真正实现转型升级,要靠制度的配套改革,土地不过是其中的一环,绝不是全部。

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