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“鬼城”“鬼”在哪里?

2013年03月02日 02:28 来源: 中国教育报 【字体:

  当前,房地产造成的“鬼城”现象,就是房地产业失衡所暴露的一大问题。认真研究“鬼城”现象的深层次原因,是我们解决“鬼城”问题的唯一途径。

  从现有情况看,“鬼城”现象有三种类型:一是房子规模供大于求,在投机性购房受到控制的条件下,这种情况暴露得更彻底;二是房价居高不下,多数老百姓,尤其是青年人望房兴叹,买不起房;三是在房子滞销的情况下,继续卖地造房的势头没有减弱,造成房子恶性积压。

  “鬼城”“鬼”在哪里呢?支撑房地产业发展的要素很多,但根本的要素有两个:一是“地根”,二是“银根”。所谓“地根”,即政府经营的土地;所谓“银根”,即金融机构投放的贷款

  关于“地根”,中国的法律规定,土地属于国有和集体所有,土地的控制权在中央。但事实上,在操作过程中,土地的实际控制权,一直在地方政府。改革开放30年来,中国地方政府财力严重不适应发展形势的需要,加之基础薄弱,大量的地方政府是“吃饭财政”,赤字财政的矛盾相当突出。随着区域发展、区域竞争、区域竞赛的形势加剧,各地区发展不平衡的矛盾凸显。在这种形势下,各地发展的压力加大,剥夺农民廉价土地、高价出卖土地增加地方财政,成为一些地方的唯一出路。很多地方土地收入成为地方财政的主要收入。因此,各地对出卖土地积极性很高,行政运行依存度很高,都把政府的行政资本用到极致,鼓励、支持土地出售,直接参与土地经营,从而推动房地产业无序发展。当中央政府出台各种调控措施时,各地就采取“上有政策,下有对策”的手段加以抵制。中国是一个中央集权体制传承两千多年的文明古国,地方“诸侯”经济和“诸侯”势力一直占主导地位。这种特殊的国情,是中央长期调控房地产效果不明显的根本原因。

  关于“银根”,房地产发展,重要的条件是货币资本支持,这是市场经济的普遍规律。中国的金融部门虽然经过改制,已经进入市场化经营,实行企业化机制。但由于中国的特殊国情,国家对金融部门实行“保姆”政策,金融部门不但风险意识不强,反而优越感超过任何行业。在这种具有国家保障的条件下,房地产业回报率很高,风险小。因此,金融机构对投资房地产不但积极性高,而且胆子也大。这种利益趋动致使金融机构投向房地产业银根严重失衡。在前10年,房地产问题暴露还不严重的时候,各地金融机构在贷款余额中,房地产投入比例最高,如果加上投入房地产的建材、建筑、运输等相关产业,总额有的已经超过了40%,这是在西方发达国家所罕见的。现在房地产业遇到了冷冬,金融业被房地产捆绑,这时候,金融机构多数与房地产商建立了“抱团取暖”的默契关系,这是不争的事实。即房地产商通过“以贷还贷”的办法,从金融机构取得再贷款。具体做法是,企业通过房产或土地滚动抵押的方法,进行重复贷款。金融机构取得了账面上的效益平衡,房地产商也获得了喘息的机会。由于多数房地产商前期已获得了丰厚的利润,现在再贷款利息的压力仍在可承受的范围内。这是当前房价居高不下,房地产商稳坐钓鱼台的主要原因。

  笔者认为,解决当前“鬼城”现象,必须从源头上狠抓。首先必须从控制地方政府无序卖地的源头入手,把卖地规模降下来,把卖地许可权收回来,把地价控制下来,把卖地收入分配平衡起来。而解决“银根”问题,重在控制投放规模、投放结构、投放期限,动用利息杠杆工具,差别化地加以严控。

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