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城镇化不应成为房价走高的推手

2013年03月02日 02:57 来源: 金融时报 【字体:

  从去年下半年至今,房地产市场再度回暖,不管是住宅成交面积,还是成交价格,均呈现明显回升。国家统计局近日公布的数据显示,1月份我国不同城市房价变化呈分化状态,部分热点城市和中心城市交易量持续放大,房价上涨较多。如北京、上海、广州和深圳等一线城市环比涨幅有所扩大。而此前一度“冰封”的土地市场,更是从去年四季度开始呈现“火热”局面,曾经的“抢地潮”、“地王”等现象在一些地方也再度上演。

  房价之所以在调控3年之后再次上涨,其中原因较多,但有一条不容回避,那就是当前“积极稳妥推进城镇化”的影响。城镇化固然离不开房地产市场发展,但新型城镇化决不等于简单的“造城”,更不能将城镇化与房地产划上等号。业内人士表示,如果只是一味借城镇化大量圈地,大搞房地产开发,而不懂得与产业协同推进、与就业统筹考量,将后患无穷,因此社会各界一定要纠正城镇化就是圈地盖楼的误区,坚决遏制部分地区再度掀起的“圈地”冲动。

  毫无疑问,城镇化是未来很长一段时间我国经济社会发展的一条主线,是扩大内需的最大潜力所在,也是中国经济转型并实现持续增长的强劲动力。不管是党的十八大,还是去年底召开的中央经济工作会议,都对城镇化蓝图进行了重点阐述。基于此,各地方政府很自然地将城镇化作为新的一年甚至未来数年的工作重点。在此前各地召开的地方“两会”上,新型城镇化毫无悬念地成为“热词”之一,在即将召开的全国“两会”上,城镇化同样会受到高度关注。

  为什么很多人会认为,推进城镇化建设必将推动房地产市场回暖,也必然会带来房价走高呢?可以说,至少有两点支持这一观点:其一,根据发达国家经验,城镇化水平快速提升阶段,也是房地产增量规模快速扩张阶段,这一点在我国1998年后至今的房地产市场上的确得到验证。而目前,中国城镇化率刚超过50%,按户籍人口算仅为35%左右,明显低于发达国家和许多同等发展阶段国家的水平。这意味着,未来二三十年,每年将有1000多万人口转移到城市,数亿农业人口市民化,带来的将是对住房的巨大需求。日前召开的本届政府最后一次国务院常务会议就明确指出了这一现实,即我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。

  其二,要推进城镇化建设,需要进行大量的基础设施配套建设,需要巨额的社保、医疗、教育等资源投入,这都需要地方政府在这一进程中拿出“真金白银”。过去数年间,地方政府过度依赖土地出让收益,也就是患上“土地财政”依赖症。有分析认为,在地方政府垄断土地供应的既有格局之下,地价、房价下跌与其利益相悖,因而会采取减少供地面积等方式维持高地价、高房价。这也成为近年中央数次房地产调控政策难以奏效的一个重要原因。特别是,土地成本占据房价的四成甚至更高,高昂的地价带来的只会是更高的房价。

  坦白地说,上述两点既是当前房地产市场亟须解决的问题,更是积极稳妥推进城镇化时要努力化解的现实难题。换言之,要避免城镇化成为房价继续走高的推手,既需要缓解住房供求格局紧张的矛盾,也要消除地方政府的土地财政依赖症,遏制部分地区再度掀起的“圈地”冲动。

  要让进城的农民真正市民化,当然首先需要解决“住”的问题,这也是为什么说城镇化离不开房地产的原因。要缓解部分热点城市和中心城市住房供求紧张的格局,就需要从供给和需求两个方面采取综合措施。首先要大幅增加普通商品住房及用地供应。近期出台的新“国五条”要求,今年住房用地供应总量原则上不低于过去5年平均实际供应量,并加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。其次要加快保障性安居工程规划建设。国务院常务会议指出,2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。第三则是要从需求端坚决抑制投机投资性购房。既要严格执行商品住房限购措施,并可视情况将限购地区扩大,也要严格实施差别化住房信贷政策,扩大个人住房房产税改革试点范围。

  要推进城镇化建设,资金是个大问题。也就是说,未来新型城镇化的质量与速度,将更多取决于地方政府的债务管理能力。因此,如何有效解决城镇化过程中的资金问题,既可以完成这一历史性任务,又能化解“土地财政”与高房价博弈的囚徒困境。参照发达国家城镇化经验,财政、信贷、证券等多种形式长期并存,是市政建设的主要融资方式。结合中国现状,规范地方政府举债融资机制是首要问题,既要综合施策、标本兼治,妥善处理存量债务,将地方政府债务收支分类纳入预算管理,又要探索新的融资机制,比如积极稳妥地扩大地方债发行试点,让地方政府举债融资走向阳光化和规范化。同时,要继续深化税制改革,探索推广房产税等税种,替代当前饱受诟病的“土地财政”。

  无论如何,积极稳妥推进城镇化,需要的是一个房价稳定的城镇化,高房价只会拖城镇化的“后腿”。因此,最重要的是从理念上转变认识,要更加强调人的城镇化,更加注重提高城镇化的质量,真正实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等由“乡”到“城”的重要转变。

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