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金岩石:地产永远存在泡沫 房价半年或一年后涨

2009年06月14日 01:52 来源: 金融界网站 【字体:

国金证券首席经济学家金岩石接受金融界网站专访

国金证券首席经济学家金岩石认为房价即将步入上升阶段

  金融界网站6月14日讯 博鳌-21世纪房地产论坛第九届年会于6月14日举行,在论坛开始前夜,国金证券600109行情,爱股,资金首席经济学家金岩石在与金融界网站的独家访谈中表示,房地产市场泡沫是不可避免的,2007年房价疯涨现象停止主要是由于次贷危机的爆发,而随着股市的上涨,房市即将步入上升阶段。

  金岩石预计,房价在半年或一年后将上涨,建议上半年买股下半年买房。他表示,最近房地产市场回暖主要有三个原因:首先二手房及小户型消费需求的上升,但是这不是房价上升的主要动力;其次是投资型需求,这是房价上升的主要原因;最后是地价的上升,这是城市化出现的必然现象。

  金岩石认为,目前开发商拿地也是正常的现象,当然地价的上升不可避免带动房价上升。

  关于最近争论的物业税开征问题,金岩石认为在中国开征物业税不现实,除非土地不再出租,而是归购房者所有。

  以下为访谈实录:

  金融界网站:金老师,最近一段时间我们看到北京、上海房价一直在上升,包括土地市场也在回暖。您认为现在是不是房地产市场已经全面走出调整期,正在复苏?

  楼市全面复苏尚早

  金岩石:全面复苏还太早,我解读这个现象大概是这么三个主要原因。

  第一,房地产行业创造了一个词“刚性需求”。刚性需求这个词我查了半天也没查着,其实就是解决消费需求。消费需求作为第一拨主要发生在二手市场和小户型,消费性需求或是真实需求。但是这种需求是推不高房价的。

  第二,投资性需求,值得注意的是投资性需求。投资性需求是推高房价的主要力量。投资性需求从哪里来的?其实是来源于股市。是前一段股市造成的。为什么我讲上半年买股,下半年买房?我提出了一个理论,房市、股市之间从50年代开始才开始出现一种关联。而这种关联在欧美70年代形成为一种规律,这个规律就是房市、股市手拉手,危机来临两分离。一旦出现经济危机的时候,股市先跌,这时候房市坚挺。但是股市落底的时候房市开始跌,房市到底的时候股市开始涨。股市涨到差不多了,它就开始传导的房市,中间有6个月到1年的时间。

  上半年我已经预测了股市会升,也就意味着上半年股市会升超过50%。这些钱就会离开股市进入房市。所以这段上升很大意义上讲是集中发生在股市效应。特别是在高价豪宅市场上,这些人看到了股市的风险开始转投房市。

  第三,低价房,发展中国家其实就是开发商国家,英文中的发展,和开发商是一个词。为什么叫发达国家?开发完了。在没有开发完之前,土地一定是随着城市化的趋势而上升的。这个时候真正推动土地价格上升的不是开发商,就是政府。所以我们看市场其实有三种力量,一种是市民阶层消费需求,这是城市化的需求。另外一种是土地价格上涨,随着城市化必然出现土地价格上涨,这是土地供给和需求之间的平衡。这个后面的力量,真实的力量并不是开发商,是政府。第三力量就是从股市过来的,投资性需求。所以消费需求加投资需求拉动了土地价格上涨,开发商只是把这三种力量协调到一起,一个中介机构。

  所以,这段时间基本上是地价跌了一段开始涨,再不涨地方政府活不下去了。房价跌了一半开始涨,刚性需求、消费性需求出来。然后投资性需求出来,价格越高的、越不跌的越涨。这就是股市的钱,财富效应开始传递。

  

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