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牛刀:那些“地王”布的是什么局

2009年10月09日 13:00 来源: 《法人》 【字体:

  中国的开发商本身都不持有资产,如果开发商破产,甩给银行最大的资产就是土地。可那时,这些土地可能一文不值

  谁也不能开土地的玩笑。中国人一向敬畏土地,土地爷爷是一种神灵,总是在冥冥之中庇佑苍生。我并不迷信,但世道使然,触犯了土地神灵是要遭天谴的。同样,在中国把土地拿来炒买炒卖,并藉此哄抬房价,也是没有好结果的。因此,每一轮疯狂的炒地之时,就是房价泡沫破灭的前奏。

  今年的怪事出在央企争当地王。大凡去争抢地王的,绝非一般好汉,而是有背景的大腕。既是大腕,在抢地王时,考虑的就是非常人所考虑的问题。比方说,常人考虑的问题是,买来这块住宅用地,然后开发住宅产品,卖一个好价钱,所以,在常人的想象中,现在土地价格决定了未来两年房子的价格,土地价格高了,自然未来的房价就高,其所谓面粉与面包。可是,争当地王的开发商不是这么想的。

  开发商是怎么想的呢?比方说,中化方兴争抢广渠门地块,把民营开发商无情的边缘化,他又有什么能力,可以在未来两年把这块地变成一片住宅,而且卖出一个能赚钱的价钱。他在举牌40亿的时候,考虑过这个问题吗?没有。那么他考虑的是什么呢?回答这个问题就有必要考虑中化方兴是一个什么背景。

  中化是中国著名的央企,承担着中国石化产品的全球经营战略。中化方兴是中化的二级公司,承担着大型国家工程的建设项目。他们在从事全球贸易时,一直是囤积化工之类的产品,资源配置比较单一,因而,早就有过进行资产与资源的重新配置。由于房价的大幅上涨,他们发现土地资源的增值幅度远比化工原料的市场价格上涨幅度要大,再加上广渠路这块地原先是个化工厂,他们很熟悉,出于用囤积土地的方式重新配置资源,达到提升资产价值的目的。至于以后,房子能卖什么价钱,不是他们现在考虑的事。

  还有一种央企争当地王,不是象中化方兴这样考虑。他们更多的考虑是:把土地当做一种金融杠杆,去撬动更大的资本。在中国的证监会,目前有30家开发商准备IPO,圈钱近千亿,干啥呢?买地。拿到土地,就拿到公司的成长空间和未来预期,就拿到良好的收益和分红,何乐而不为?中国的开发商本身都不持有资产,就连龙头老大万科固定资产也只有市值的5%,如果开发商破产,甩给银行最大的资产就是土地。可那时,这些土地可能一文不值。

  不管是资源配置也好,还是金融杠杆也罢,他们首先考虑的都不是什么房价的问题。奇怪的是,中国的买房人一看见土地价格的飙升,首先想到的就是政府在助推房价,其次想到的是以后房价还要涨。所以,地王在市场上的客观效果是刺激一部分人出手买房。但是,市场并没有考虑,吹大的泡沫不等于未来的价格。

  2007年,当地王此起彼伏的时候,人们看见的是什么呢?看见的是房价的最后上涨,最后在所有地王诞生之地,房价大幅下跌。但是在中国社会的努力之下,房价泡沫正在得到有效的化解,房价开始理性回归。事过两年,再来看看当年的地王,广州27块地王,24块没有开发,其中8块受到政府处罚。上海的地王要么退地重拍,要么退还给政府。深圳、北京的地王,大多闲置。就连万科东莞地王,也只得悄悄的转给他人。别说地王影响房价,开发商争当地王后连开发的勇气都没有。

  说起地王,我们不能不说2007年的长沙地王,起拍价46亿,北京北辰以92亿竞拍。所有说地王就是以后的房价预期的人,不妨去长沙看一看,看看事过两年后的这块地王,是怎么影响了长沙的房价?他能影响什么房价?现在来看所谓预期,只不过是地方政府和开发商联手做的一个骗局,欺骗老百姓去买高价的房子。

  真正的普通城市居民购买力本来就不高,一下陷进由高房价挖掘的长达二三十年的债务陷阱之中,我们只有祷告上苍,不要发生像莫斯科的今天、美国的昨天、日本的前天一样的房价泡沫的破灭。因为一旦发生泡沫破灭,首先受害的是我们无辜的普通城市居民。因为他们的房子既不能变现,又没有其他的现金来源,这堆泡沫资产将葬送很多家庭的幸福。

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