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吕萍:区位与土地和房地产的价格

2009年11月18日 18:26 来源: 中国经济时报 【字体:

  政府应力求实现住房市场平稳运行

  ——关于区位、住房市场及地价房价比的认识与讨论

  土地区位(简称区位)差异决定土地收益的差异,以及可能的土地价格和其所在地房地产的价格差异。简要的理解区位就是位置,然而这个位置所背负的内涵确是极其丰富和复杂的。

  区位由自然、社会和经济因素所决定,区位可以进一步区分为自然区位、经济区位和交通区位等。对土地和房地产的需求,可以讲实际是对一定位置的土地和房地产的需求,或者说是对特定区位土地和房地产的需求。因此,好的区位,土地和房地产效益(用)好,可能供求矛盾大,交易价格结果就高。

  然而,在实际中,区位以及区位的好与不好并不是抽象的,而是由一系列因素所左右的。首先,是土地的用途,即不同的土地用途由于其用地特点而有不同的土地区位要求。对商业用途是最佳的区位,对住宅就并不一定是最好的,有时甚至是不好的。而对于现代制造业,交通便捷的城市郊区往往要好于高度集聚的城市中心。

  其次,是对区位特性的认识和价值判断标准。区位特性可以具体到多个方面,宏观层面、地区层面和个体层面等等。对区位特性的认识和判断是由一定时期社会和经济发展水平决定的市场状况和消费者价值观所确定的。如能源或汽油价格的涨跌,就会影响消费者对出行方式以及住房的交通是否便捷等进行考虑和比较,并在变化后的交通成本和住房成本之间进行选择。又如当消费者都视公共交通为选择住房的主要因素时,周围具有便捷公共交通设施的住房就会成为市场中的“宠物”,就可能卖出较高的价格;而当消费者视自然和人文环境为选择住房的主要因素时,拥有良好环境的住房的价格就将会被抬高。

  因此,土地区位是客观存在的,当其特性被正确认识和使用(合理的用途确定)时,且当其使用(或预期规划使用)特性被消费者的价值观所认识和接受时,它的价值就能够实现,并获得最佳的收益。土地利用和开发的用途是由市场和政府(规划等)所决定和调整的,消费者的价值观则是通过市场运行和活动而形成和变化的。可以想象,当某种房地产的市场需求增大时,这种用途的土地就可能产生供不应求的矛盾,且这种用途土地区位条件的好差,也会影响供求矛盾大小。

  由此,可以推出,土地区位终极产品(住房、厂房、商场、广场等)的市场供求决定了区位价值的实现,且只能是房地产市场供求状况使其价值最终得以实现。

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