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调控楼市后续政策得跟上 易宪容:市场会理性回归

2010年04月28日 16:42 来源: 城市快报 【字体:

  “国十条”出台后,引起市场不小的震动,并被业内称为“史上最严厉的房贷政策”,房地产市场也由此进入了“冷静期”。目前各方都在密切关注调控的下一步举动,监管层究竟还会祭出哪些撒手锏成为焦点。为此,记者采访了中国社会科学院金融研究所研究员易宪容以及中国房地产学会副会长陈国强。易宪容认为调控政策不会一蹴而就。陈国强则认为目前政策仍处于消化期,市场的反应还有待于进一步观察。

  楼市观察

  调控政策短期能否立刻见效?

  易宪容:政策见效不会一蹴而就

  谈及“国十条”,易宪容表示,政策出台后,国内房地产市场的调整不会一蹴而就,因为去年楼市的繁荣让国内房地产商与一些投资者赚得盆满钵满,他们认为自身有能力与新政策对抗,这些行为会延长国内房地产市场调整的时间。但是现在房地产市场已经成了中国经济一个隐患或威胁,政府坚决要遏制高房价并进行调整。“再加上现在银行对个人住房按揭贷款有新的认识,即银行的房地产信贷无限扩张对商业银行的利润增长不但无益,而且会增加信贷风险。在这种情况下,商业银行一定会在‘国十条’的基础上全面收缩对个人住房投机炒作性贷款。银行信贷闸门关紧,房地产市场全面调整不可避免。”易宪容同时指出,“国十条”彻底落实需要一个过程,而且房地产生产销售等方面也存在一定的周期性,因此,国内房地产市场的调整会有一个滞后期,“大家可静观其变”。

  “总之,‘国十条’后,房地产市场将发生巨大的变化,但是这种巨大变化并非是一蹴而就的,广大民众不要以为政策一出台,全国的房价就立即全面下跌,或房地产市场就发生崩盘,反之,广大民众对这个市场巨大变化,要有心理准备,这个市场会逐渐地理性回归。”易宪容表示。

  陈国强:目前处于政策消化期

  陈国强表示,新政出台十余天,目前主要应该观察市场反应情况,其中包括开发商的反应、购房人的心态和情绪。“不一定马上就出台其他方面的新政策,当前重要的还是消化目前政策,各地制定好配合中央政策的实施细则。”

  陈国强表示,目前已经明确的土地政策、信贷政策对房地产市场的影响都将是巨大的,如果地方能够落实好将会有重要意义。“与此前的房地产调控政策相比,这次调控政策的重心发生了变化,去年年底以来的房地产调控政策主要是增加供应,这次政策重心转移到抑制需求,作用效果在于影响市场的预期。”

  他表示,土地方面,今年全国供应远远大于近5年的平均水平;信贷方面更是对住房需求进行了细分,首套、二套、三套房政策分开,直击投资投机需求。“无论从土地供应方面还是金融信贷手段方面,可以说新‘国十条’从抑制需求和增加供应两方面进行双向调节手段的最大化应用,显示了中央调控房价过快上涨的决心。”

  后续还需出台哪些调控政策?

  易宪容:调控应扩面到二三线城市

  在易宪容看来,本轮楼市调控政策比以往的任何政策都要严厉,但在“国十条”中,有的细则还可以进一步改进。他表示,关于信贷政策的紧缩不应该仅仅限于一线城市,而应该将范围扩大到二三线城市。去年及今年一季度,房地产投机炒作已经蔓延到全国各地,而不是部分地方。现在二线城市的房价大多都经历了大幅上涨,而“国十条”中一些政策主要针对房价上涨过快、过高的一线城市。在一线城市政策紧缩之后,会加速炒房资金流向政策相对宽松的二三线城市,二三线城市价格上行,调控房地产效果将大打折扣。

  “不要低估地方政府对房地产市场的企图,如果不把‘国十条’政策的适用性推广到全国而仅限于部分城市,那么‘国十条’的政策效应就可能通过这些地方政府而弱化。”易宪容表示。

  陈国强:后续应推出税收调控政策

  针对目前调控重点,陈国强表示应主要放在“消化”目前政策,各地制定能够充分对接中央调控政策又能符合当地实际的实施细则。“地方的落地执行是否能够充分发挥作用的关键所在,如何落实、如何对接,这是当下重中之重。”

  “去年年底以来,中央的调控措施对房地产市场发挥了一定作用,但由于执行等方面的问题,未达到预期的调控效果,房价地价过快上涨与政府调控初衷相背离,也因此迎来了新一轮的调控措施。”陈国强说,此次政府的政策目标,主要是遏制房价过快上涨、调节市场供应结构,“新政策还有很多不明确的地方,比如哪些是‘商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区’、各地政策措施什么时候开始执行、二三套住房认定标准等,都需要进一步明确。”他认为,前期由于地方政府对政策认识和理解上的偏差,以及执行力度等问题,调控效果不如预期。此次宏观调控措施的效应,还取决于各地方政府和各商业银行两个执行主体的执行情况。

  对于未来还会出台哪些相关政策,陈国强预计,最有可能的还是新“国十条”中提到的包括物业税房产税以及土地出让税费等税收方面的调整,“但是政策中提到的税收政策,主要意在改变市场预期,对偏高的消费需求有导向型的抑制作用。” (苗娜 许佳 姚华)

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