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任志强:堵与疏

2011年03月09日 11:41 来源: 中国企业家网 【字体:

  担心在上海市管后不管前的房产税政策出台之后,市场会出现抢购之风,为了规避类似上海市这种房产税试点的出台,国八条下达了限购令以防止房价在抢购中的暴涨。

  当市场中的供求关系失衡时,大多有两种处理方式:一是堵,用限制的方式遏制需求,让需求降低以迎合供给,如短缺经济时的票证控制;一是疏,用刺激和扩大供给的方式来满足需求。需求分为两类:一是真实的消费需求,这种需求是无法用限制而满足于施放的,压抑得越久就爆发的越猛烈;另一种是资金流动的投资需求,这种需求在短期内的流动与释放时无法靠扩大生产的方式在短期内用供给放量而满足的。同时这种投资的需求不在甲地释放就会在乙地爆发,这种需求永远在寻找供求不平衡中的缺口,借此获取真实需求增长时的差价。只有充分供给中的商品或原料才能让这种投资需求远离,那么在防止或限制这种投资需求时就要有区别的对待,限其对真实需求的影响,而放其进入特定的领域,以激活经济、调节供求关系与调节资源配置,否则超发的货币就会让原本平衡的供求关系也变得不平衡了,尤其是在居民消费的必需品环节、在有刚性需求的生存环节引发价格战争。

  为房价的上涨,国八条出台了限购的措施,引发了整个社会的争论,但该限什么,不该限什么各说不一。连各个城市的情况都差别巨大,毕竟中国之大各地情况不一,不可一刀切而求同。

  一、限购不如限售:

  无论什么样的限购都会伤害一部分人的改善需求,同时限购必然影响供给的增加,无法平衡供求恶化的关系,也必然会影响经济的增长,限购的目的是为了防止或打击投资需求而导致的价格上涨,但打击或限制投机则用限售的方式同样可以解决,没有人会在限制售价的产品上去投机,一个较长周期的限售,完全可以让市场的风险挤走那些短期套利的投机资金。同时限售并不会伤害任何真实的消费需求。

  限售还可以有各种附加的条件来防止投机的行为,如时限、如限售再交易时的回购,以及收取差价的高额税收等措施,这样既不会影响经济的增长与消费需求的满足,也不会产生过多的资源浪费和投机行为。

  在堵与疏上看,这也许是一种艺术,这种管理的艺术则更符合于市场现阶段的发展需求。任何限都一定是违背市场自由交换的原则的,但限购比限售更违背于市场的原则和民众的意愿,限售至少比限购要更符合于解决住房条件改善需求的意愿。

  二、限核心区不限边缘区

  许多城市出台了限城市核心区购买、不限城市非核心区购买的政策。核心区一般是配套齐全、生活便利、居住工作方便的地区,也是房价较高的地区。在没有国界限制的人口流动中,房价成为了调节人口密度和要素资源配置的国界线。而中国城市平均房价的统计方法恰恰让这些地区的高房价给了社会一个不完整的住房结构供给信号。如果扣除了城市核心区的高房价,则大多数城市的平均房价换成中位数统计就会让民众与社会更清楚的了解市场中的房价信息,就避免了许多的误解,也有利于引导合理的住房消费需求。如北京的天安行情资讯评论门是世界注目的地方,没有可能让所有人都住在天安门。任何一个城市的中心区都必然无法让所有人可以自由的居住,价格就成为了选择的门槛。如北京公布房价是以中心半径圈分区统计的,正是用排除法给了民众更多的选择性指导。

  限房价首先要有正确的统计方法,正确的信息公布方式。限核心区正是限高价的一种方式,而中低收入家庭恰恰大多无能力在核心区居住,无能力承受高生活成本,特别是中国高速城市化阶段正是靠扩大城市外沿而增加城市容量的发展阶段。因此全限必然会导致城市化进程的受挫,限核心区不限外围则既保护了城市化进程,也保护了正常的消费需求,也避免了统计数据上的过程上涨。

  三、限小不限大

  一些城市出台的限购政策中限小户型不限大户型的购买,这种政策至少有个针对性的概念,即普通消费者无能在首次或初步改善时购买大户型的住房,他们更专注于购买小户型。限是不让投机与投资者无法进入,并无法用炒房的方式让这些小户型住房在短期内快速升高价格,对基本消费需求给以定量的保护。

  政府早就做出了90平米70%的规划限制性条件,从规划审批的角度把住了住房户型结构的关,有了这个必要的审批环节再用限的方式避免对这部分住房进行炒作、投机,那么就可以稳定市场的供求关系。而放开大户型的购买条件则让有能力进行扩大面积的需求和改善性的消费不受限制得到满足。同时又不会因限而打击了生产者、经营者的积极性,让他们有扩大生产的欲望,以保护市场中的供求平衡,不至于让生产量的下降在限购中仍然让价格继续高涨。

  限的目的是为保护最基本的住房需求还是为限制所有的市场?这是个出发点不同而形成政策的差异性。如果要保护的是最基本的解决住房有住的条件时,就应将保护点侧重于真正需要保护的产品对象上,而并非一刀切的打击一大片,造成整个市场中的冰冻与恐慌,任何时候无针对性的打击一大片的做法都必然会伤及更多的无辜,无助于市场的发展。

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