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哈继铭:城市发展需要考虑到转型和可持续性

2011年07月03日 10:39 来源: 金融界网站 【字体:

哈继铭

高盛投资银行部董事总经理哈继铭(来源:金融界)

  金融界网站讯今日,主题为“房地产转型之惑:求解有效性”的博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会在海南三亚召开。金融界网站在现场为您全程图文直播。

  高盛投资银行部董事总经理哈继铭认为房地产开发是很有机会的,也是有盈利的空间,城市不仅是依赖于天然的资源,也考虑到转型和可持续性发展,依仗自然资源打造的房地产业,最终的可持续性是值得质疑的

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  哈继铭:谢谢,刚才听了两位的发言,很受启发,我这里想对所谓鄂尔多斯(600295)模式资源型城市的房地产建设提一些建议和评论,在这样资源密集型的城市,人均收入如此之高,打造房地产是有优势的,地价和收入是明显的低于全国的平均水平。从这个意义上来说,房地产开发是很有机会的,也是有盈利的空间的。考虑到这些城市不仅是依赖于天然的资源,也考虑到转型和可持续性,也有待于进一步的观察,这是从目前的迹象和介绍来说是令人感到可喜的。需要更多政策上的支持,过去有的城市的发展,例如深圳也是依托政治的,如果现在已经有了建设社会主义新农村的政策,也会有建设社会主义新城市的提法,有类似的政策就会锦上添花,这些都是好的方面,但是我想提一些负面的因素,这里进行探讨。

  一般来说,世界上无论是古今中外还是什么地方,房地产的可持续发展一般都是政治文化、商业、金融中心。在人口相对比较稀少,虽然一段时期,依仗自然资源打造的房地产业,最终的可持续性还是值得质疑的,千万要避免发展成为中国“迪拜”的情形。

  另外从宏观经济的角度来说,资源和大宗商品的波动比较大,他们对大宗商品的价格是非常敏感的,一旦出现经济上的动荡,可能这些地区基本上就是经济波动或者是经济停滞,背上巨大的负债,这些方面历史的教训有的就在眼前,例如金融危机爆发的时候,我们看到了迪拜的情况。

  这些地方人均收入很高,亿万富翁也很多,但是他们是否真正的懂得理财,如果中国的金融业和理财业突飞猛进的发展,他们就会有更多的选择空间,他们在附近购买房屋,很重要的原因是没有其他的理财工具,理财业的发展和金融业的发展,对当地的房地产业的发展会造成巨大的冲击。

  这里流动性人不多,如果要炒房屋的话,就不会过去,因为买了以后,很难卖得出去,因为市场相对效的,当地的人口也不多,外来的人口现在也没有明显的增长,房价的波动将来会很大的,你想卖的时候,不一定卖得出去。

  还有一点就是大家提到的“荷兰病”,自然资源丰富的地方就会忽略其他地方的发展,也不一定是忽略,有的政府决定这是不能忽略的,我们一定要发展起来其他的产业,以防止“荷兰病”,这种意愿是好的,客观上很难发展的,因为自然资源很丰富,将当地的收入水平提得很好,很难发展其他的行业,不是忽视,而是客观上很难做得到的。

  美国将西福尼亚州,自然资源非常的富有,问题是美国最穷的国家,我在印尼住过三年,经济发展好的并不是有金矿和天然气丰富的地区,这些地区都是最穷和最落后的,最发达的还是巴厘岛、雅加达等政治旅游区,我将这些地区的劣势提出来,便于大家交流,谢谢。

  主持人:下面有请赵祥龙先生发言。

  赵祥龙:我认为资源型城市的进化史也巴发展历史也罢,实际上就是经济的状况,今天大家讲的鄂尔多斯现象说明政府在一定时期支付能力比较强,但是经济能力条件或者是政府供给有财源是比较好的,但是从更长的历史时期来看,一个是哈先生所讲的,相对是比较脆弱的,整个财政来源依赖于资源,这是不确定的,还有一个就是最核心的问题,我们看到所有的城市,基本上在整个发展过程中,要想以经济体来看待的话,收入的来源更多的是靠资源出让的话,资源的价格决定了他们的发展,还有就是资源的利用形态,原来用媒来发电,就是转化效率的问题,现在看到所谓的鄂尔多斯的模式,我们看到他们做了大量的工作,就跟房地产直接的关系来讲,我坦率的说,不太看好这样的城市,因为他可以做很多的房子,但是谁来住这是坦言的事情,这是第一个观点。

  第二个观点,我还想提供另外一个视角,在这个地区,目前无论是鄂尔多斯还是甘肃另外一个城市白银,原来是中国非常大的有色金属的冶炼中心,整个城市都在重组,实际上从一、二、三产业来看,主要是城市和工业化之间的关系,这个地区的增长性对城市财政提供的支撑,如果从城市资源的转型来看,有钱是好事,更的是,我三个产业之间如何均衡的发展,特别是用现在的钱,为将来投资一份保障,这样的城市就会在更长时间内成为区域经济发展的动力或者是为更大经济的发展做定位,这是目前资源型城市最迫切或者是亟待解决的问题,我就说这两点。

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