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任志强:中国城镇化增长率比越南还低 政府犯了太多的错

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年08月25日 16:45   来源: 金融界网站   网友评论(人参与

华远董事长任志强

  亚布力中国企业家论坛2013年夏季高峰会于2013年8月23日-25日在合肥举行。今日,在“城镇化中的政府和市场”分论坛上,华远地产(行情,问诊)董事长任志强谈到,中国不解决户籍制度、土地制度等问题,就不可能实现城镇化,现在中国城镇化增长率比越南还低,因为政府犯了太多的错,而中国不少地方的常住人口其实是伪城镇化人口。

  中国政府此次提的城镇化不可能实现

  任志强表示,中国历史上城市的发展分两个阶段,第一阶段是解放前,清朝时代大部分城市以边关、中央政府管辖,县衙门、府台形成城市;解放以后,以工业资源形成城市,计划经济下,政府强有力地促进城市化过程,但是城镇化速度并没迅速提高,因为政府部门犯了非常多的错。

  “我们看邓小平推土地承包制,南巡讲话之后,我们的发展速度最快,1995年到2006年,(城镇化率)平均增长6个点,‘十二五’规定五年提高4个点,可想而知政府在这中间起到的基本是坏作用,没有干过好事,这次政府提出城镇化我认为基本不可能。”任志强说。

  那么中国政府应该逐步加快城镇化?他提出,应放开所有限制城镇化的资源和障碍。第一,实现市场化,政府如果不允许实行真正的市场化不可能有城镇化;第二,政府应把迁徙权利还给人民,光有户籍制度还不行。

  “我们看看城镇化升和降的曲线,实现农村户籍制度管制之前,1959年之前城镇化速度是上升的,而1960年城镇化速度是下降的,1960年城镇化率接近30%,为什么1978年后变成17.9%?就是因为三年自然灾害,那时候不允许人们迁徙,”任志强举了个例子。

  他认为,中国的户籍制度把养老等与人连在一起,当人走的时候,带不走这些资源,但迁徙权的含义是,人走到哪里,公共医疗服务、教育配套应该跟着人走,“人往高处走、水往低处流”,有了迁徙权之后人们可以自由选择进入城市和农村。但没迁徙权之前,公共配套和固化问题都解决不了。

  任志强表示,第二个需要解决的跟迁徙权并列的问题就是土地制度,土地权利是农民进城的成本,政府不应该随便征用或者低价征用,如果土地能够自由流转,那房价可能没有那么高。

  中国很大一部分居民是伪城镇化人口

  任志强补充称,除了土地私有产权制度之外,另一个待解决问题是自由竞争,而不是政府人为配置,最后导致的结果是资源配置不合理。很多人把房价问题推到开发商头上,其实是政府公共选择和土地私有化问题没有选择好,使中国城镇化增长率低于亚洲其他国家,比如越南。

  他解释道,因为政府限制所有的资源和设置各种各样门槛,包括宪法门槛,导致中国城镇化始终不能向其他国家一样正常发展,很多常住人口,其实并不享受上学、就地医疗、养老保险等待遇,这是伪城镇化。

  “即使把这部分算上,中国城镇化率也只有52%,而世界平均水平79%,我们还不如非洲国家,我们农业人口就业38%,美国一点几,德国一点几,我们还有接近40%的农业就业,这个生产效率完全可以改变的。”他这样说道。

  按照任志强的看法,这几年因为国进民退,有些城市土地工业化占56%,全国平均下来包括小城镇大概占28%,而国际上占到5—10%之间,正是土地配置结果导致中国很难有很强大的竞争能力。

  “我们需要靠钱拉动形成城镇化吗?发展城镇化最快的阶段,每年竣工300万套房,现在每年竣工1000万套房,但是城镇化速度并没加速,所以说房地产跟城镇化没关系,但房地产一定是城镇化补充条件,人们进城同时改善自己居住条件,这两个是巨大差别。”他强调。

  任志强最后总结称,这次试图把城镇化变成房地产化对城镇化没有任何意义,解决就业、解决所说的障碍问题,才可能是城镇化发展的重要关键。

  亚布力中国企业家论坛2013年夏季高峰会于2013年8月23日-25日在合肥举行。8月23日,华远董事长任志强在下午举行的《可持续发展论坛楼市十年:意愿和方法》上表示,价格管制对于老百姓而言并不好,老百姓拼命喊着要限制房价,结果好处没有落到普通老百姓兜里,都到那些不该享受优惠政策的兜里,就是因为他们不尊重基本的市场规律。如果不遵守基本的市场规律,一定出一些烂政策。

  以下是文字实录:

  任志强:这个价格的管制对老百姓好吗?我们老百姓拼命喊着要限制房价,结果好处没有落到普通老百姓兜里,都到那些不该享受优惠政策的兜里,就是因为他们不尊重基本的市场规律。如果不遵守基本的市场规律,一定出一些烂政策。你先把这个孩子教坏了,又打架,又嫖娼,又不顾年龄开车,最后你再去救他,哪有这个道理。

  新的政策是保持市场健康稳定发展。我们没有看到新一届政府在说房价的事。国五条以前的政策基本上算是上一届政府提出的看法。这一届政府可能比他们聪明一点,至少更尊重市场经济规律,起码到目前为止他们没有说继续用什么手段调控,没有说继续让房价回归到合理水平。我觉得温总理说的很好,他制定的政策七八年都没出中南海,我听了很惊讶。这个人自我批评精神很强的。我都可以想象,如果一个总经理,何力是总编,说我制定一个政策七八年没出我办公室,你这企业还要不要。换句话说,如果我定了政策,出不了我的办公室,办公室以外的工作人员都不听,干吗啊。这就是我们的现状,我们的现状说明楼市十年意愿和方法的结果,就是没有一点自觉性,老说别人没道德,还赖在那里不下来,这有点问题。

  任志强:政府推动城镇化的关键是放开资源限制

  亚布力中国企业家论坛2013年夏季高峰会于2013年8月23日-25日在合肥举行。8月24日,在上午举行的《漫谈:“城镇化”中的政府和市场》上,华远地产董事长任志强表示,政府基本是阻碍城镇化的发展,而不是推动。

  他表示,政府解决城镇化,就是要放开所有限制城镇化的资源和障碍,第一个障碍是市场化,第二个障碍是自由迁徙和土地制度。

  他认为,由钱拉动的城镇化根本不可行,试图把城镇化变成房地产化对城镇化没有任何意义,城镇化的关键是解决就业问题,解决阻碍城镇化发展的障碍。

  以下是文字实录:

  主持人何振红:谢谢曹总,曹总说一个话题,他说城市化、城镇化,产业是核心不是造房子,我们听任总这方面有没有不同的观点?

  任志强:曹总说的还是政府主导的计划经济下一个做法,中国历史上城市分两个阶段:第一阶段解放前,清朝时代大部分城市以边关、中央政府管辖,县衙门、府台形成的城市,跟欧洲不一样,欧洲凡是当官的古堡都是在山上,它是以交易形成的城市,所以中国过去叫城,没有市;解放以后第一阶段宝钢、鞍钢、抚顺,这些都是以工业,比如苏联163个项目,抚顺有资源以它而形成的城市,在计划经济下,以政府强大而有力促进城市化过程,但是这个过程最后为什么没有让中国城镇化速度迅速提高?就是因为政府部门。

  我们看看同期,比如日本、韩国,从韩国到日本比我们提前四十到五十年,韩国比我们提供将近三十年,他们到50%城镇化水平,提前这么多年,恰恰过程中政府犯的非常多的错,导致城镇化率1978年18.9%,非常低,基本毛泽东是去城镇化,政府让你城市就城市,不让你城市就不城市,后来的大庆都是资源开发导致计划经济形成的城市,攀枝花等等。

  我们看后来发展阶段形成城镇化过程,邓小平土地承包制,还有邓小平南巡讲话之后,我们发展速度最快95年到2006年,平均增长6个点,“十二五”规定五年提高4个点,可想而知政府中间起基本坏作用,没有干过好事,这次政府提出城镇化我认为基本不可能。题目写的政府和市场关系,严格说起来,政府解决如何城镇化,就是要放开所有限制城镇化资源和障碍,我们的第一个障碍是什么?市场化,我们可以看看市场化之后、邓小平南巡改革之后形成城市,我们可以举出很多例子,深圳一个小渔村靠的市场化改革,东莞四小龙哪个靠政府拨钱。

  任志强:最重要的市场化,政府如果不允许我们实行真正的市场化不可能有城镇化,第二政府如果不改变宪法,光有户籍制度开放,还有迁徙权利给人民,我们看看城镇化升和降的曲线,实现农村户籍制度管制之前,59年之前城镇化速度是上升的,而60年城镇化速度是下降的,60年我们差不多接近30%城镇化率,为什么78年以后变成17.9%就是因为城镇化率和三年自然灾害,三年自然灾害为什么死这么多人?60年不允许你迁徙,不可能跑到有丰收、有粮食的地方移动,因此他只能死,那个时候都是拉封锁线,所以迁徙权的问题涉及城镇化基础,迁徙权你的权利身上背着。

  美国没有户籍,各个州随便移动,因为户籍制度把老保连在一起,农村靠土地、城市靠社保,当人走的时候,带不走这些,但是迁徙权应该是全部的,你可以带走,人到那里公共医疗服务、教育配套都应该跟着走,现在走不了,过去说“人往高处走、水往低处流”有了迁徙权之后可以进入城市和农村,常驻的人口概念生活地点在城市就是城镇化,生活在农村就是农村,如果非农就业哪怕我住在农村,我也叫城市人。卡特作为总统退休,回到农村只有700人,你能说它是城市吗?但是收入来源来自城市,来自基金、来自管理,老布什也一样回到庄园,但是居住地和收入来源是两个概念,我们现在没有迁徙权之前,这些公共配套和固化都解决不了。

  现在大概有38%的农业就业人口只生产10%的GDP,而此前再往前十年,52%农业就业只生产20%的GDP,现在我们缩减10%多农业就业,但是减少10%的GDP,可想而知一产业、二产业、三产业之间劳动力就业划分是决定城镇化基础,二产业只有10%多,三产业是20%多,如果不改变这样过程,你让40%多劳动就业提供10%多GDP根本就是不了,只有通过城镇化才能改变GDP发展状况和人民收入,迁徙权是第一。

  第二跟迁徙权并列就是土地制度,如果土地固化不可能解决农民城镇化问题,第一土地权利决定他进城的成本,如果土地归我,你不能随便征用或者低价征用,这个转化过程就是农民进城的成本,土地自由扭转房价可能没有那么高,不需要政府加很多价,把土地变成房子的土地,不是一回事。土地制度恰恰来自于60年党的文件60条就是人民公社,人民公社之前是合作社,合作社土地所有产权都是集体,但是人民公社全部没收了,没有个产权,如果不改变土地政策,我们住金源大酒店规划上没有的,06、07年新区开发这一片是住宅区,可能有商业配套,政府说投钱盖酒店吗?不是,开发商城市进程中起到极大的配置作用,其他国家为什么形成城镇化?因为土地私有,富起来人民会从城中村搬到城市,就把就业转移了。比尔盖茨所在的小镇,酒店、咖啡厅、学校等都是他的,国外教育资源配套非常多,因此形成非常多的,而这个居住小镇最后变成结果,公共资源从市中心转移农村,这个如果靠政府做不到需要花钱,但是靠企业可以解决。

  除了土地私有产权制度之外,另外一个就是自由竞争,你要允许人们需要自由竞争选择,而不是政府用人为办法进行配置,人为配置结果看到资源配置不合理,农村土地占国土面积17.5%,城镇土地大概0.4%,工矿用地占国土面积3.41%,日本是人口多土地面少的,他反过来,城镇占国土面积4.2%,人口比我们密度2.7倍,为什么肯拿出国土面积4.2倍建城市,我们只肯拿出0.4建土地,都把房价问题都推到开发商头上,其实政府公共选择和土地私有化问题没有选择好,使中国城镇化率低于亚洲其他国家。

  越南城镇化增长率是高于我们,整个发展过程中,因为政府限制所有的资源和设置各种各样门槛,包括宪法门槛,导致中国城镇化始终不能向其他一样正常发展,常住人口从35—52%之间是常住人口,他们不享受上学、就地医疗、老保等待遇,就是伪城镇化,即使这样也只有52%,世界平均水平79%,还不如非洲国家,我们农业人口就业38%,美国一点几,德国一点几,我们还有接近40%的农业就业,这个生产效率完全可以改变的。

  由此可以预见,大会提出承包制和大跃进观,土地承包制把农民放出来第一步,邓小平南巡讲话大幅度增加,这几年因为国进民退,我们有些城市土地工业化占56%,全国平均下来包括小城镇大概占28%,而国际上占到5—10%之间,土地配置结果导致我们很难有很强大的竞争能力,如果这个竞争能力不得到改变不行。我们完全靠需要钱拉动形成城镇化吗?发展城镇化速度最快的阶段,每年竣工300万套房,现在每年竣工1000万套房,并没有看到导致城镇化速度加速,所以我过去说过房地产跟城镇化没有关系,但是房地产一定是城镇化补充条件,人们进城同时改善自己居住条件,这两个是巨大差别。

  所以从历史数据看来,这次试图把城镇化变成房地产化对城镇化没有任何意义,所以解决就业、解决所说的障碍问题,可能是城镇化发展的重要关键。谢谢!是靠市场化,再往南昌等小城市。

  毛振华谈城镇化核心:让农村土地变的和城市土地一样

  亚布力中国企业家论坛2013年夏季高峰会于2013年8月23日-25日在合肥举行。8月23日,在下午举行的《可持续发展论坛楼市十年:意愿和方法》上,中诚信创始人、中国人民大学经济研究所所长发言时表示土地制度改革,才是加快城镇化核心,如果没有这一条因素,你放开没有用。

  “先把宅基地彻底变成城市土地一样,整个面积就会提高一倍,就更好解决,把土地宅基地固化之后,基本不再批准其他土地改成宅基地,这就是很大的问题,为什么很有价值?农村有些户口房子后来没有人住,因为女儿嫁出去,这个房子就废弃了,他家财富积累就被剥夺了,如果解决宅基地可交易、可支配,农民进城不是裸身进城,宅基地处理卖了之后进城就有创业钱、安家的钱,同时他可以消费,这些钱会马上花出去,也是拉动中国消费。”毛振华说。

  主持人何振红:谢谢任总,任总触及城镇化最核心的问题,这些问题怎么达成共识、怎么样推进?对我们推进城镇化更重要。

  毛振华:城镇化最近几年,很大一块中央选择把城镇化作为未来拉动经济的战略,城镇化问题伴随工业化进程一直进行的,改革开放以来差不多每年一个点转化,为什么现在突然把城市化提出来研究,背景当然是整个经济处于调整期,需要新的增长动力,这个城镇化意思不是简单的城镇化,就是加速城镇化,当然这个问题本身学界有一些分歧,城镇化本来是循序渐进过程,可能一个点比较正常的,一个点城镇化大概推动GDP增长2—3百分点。为什么德国、美国没有城镇化得不到天然的3%增长率,我们现在不满足这个东西,要加快。只要拿来应对周期性增长可能有别的因素推动,熬过这个时期,可能寻找新的增长点,哪怕再替代,一定城镇化战略选择也不一定权宜之计。

  城镇化需要讨论,国外城镇化学术也讨论,城镇化就是可以搞就地,以县城为核心、乡镇为核心,刚才任总讲的意见我比较认同,不是简单的规划为核心,还是以人口的就业、产业布局相关联的,人口迁徙流动、自然流动相关系的。我觉得有两个问题比较具体的:人往哪里去、钱往哪里来?

  人往哪里去?回答答案其实有了,就是跟产业布局相结合,你叫城镇化也好、城市化也好,这个想法是你想的,从全世界趋势来看,不管什么原因,因为就业、收入、教育、文化氛围、甚至因为人和人之间交往,人们更愿意到大城市,到今天发达国家小城镇人口也是往大城市走,我们在德国收购一个制造业公司,现在招工难没有年轻人,年轻人也去大城市,那个城镇离挪威25英里,使我们想起来人往大城市走是一个趋势,不是你限制住的,如果土地私有化以后,有一块老地退休可以回去,现在没有这个关系,我们要有自由的迁徙制度,这个想法非常赞成的。

  就近的城镇化我认为天方夜谭的事情,不叫城镇化叫新农村建设就可以,把一个村弄一块,关于这个问题人往哪里去的问题,还是遵循规律,可能中国逃不到先走城市化,逐步根据布局走下来,因为地方政府、各级政府参与经济激情,使中国产业过度集中,过去在其他国家政府没有优惠政策,我们优惠政策很多,这样越有好的政策越吸引人进去,比如省会城市把搞好的企业搬到城市里边去,造成我们差距越来越大,美国500强企业很多公司都在小城镇,我们即使是也搬走了,这些问题反映我们行政体系政府强势之后带来的大城市化,所以现在地方招商局招不过他们,北京现在央企去了一样给你优惠,你有这个条件吗?降低政府配置资源力度,政府招商力度大你是搞不过他们,人往哪里去解决不是简单想就近安排,大城市理想化的结果,现在北京专门出台多少平米住多少人,大学生毕业生挤在那里也愿意,只要进入大城市未来还是有好的发展,我们基本都是外地人都留在北京,并不是不行。人往哪里去核心实施均衡发展,一个解决迁徙制度、再一个解决地方政府招商权利,招商权利为什么有就是有土地权利,只要地方政府有权利永远往大城市发展。

  钱从哪里来更重要,城镇化进程需要资本的原始积累,简单靠国家均衡分配,把你配套的钱收费比例提高,1%提高5%都有政策,也是解决不了根本问题,还是解决钱才哪里来?政府以各种名义投资,搞借款都解决不了问题,解决土地制度的改革,我有一张土地使用权利证,等于土地实际所有权,中国有很多争议,其实根本很多疑点没有突破,好像土地私有化,搞不清楚城市土地私有就是社会主义,农村土地私有就不是社会主义。先把宅基地彻底变成城市土地一样,整个面积就会提高一倍,就更好解决,把土地宅基地固化之后,基本不再批准其他土地改成宅基地,这就是很大的问题,为什么很有价值?农村有些户口房子后来没有人住,因为女儿嫁出去,这个房子就废弃了,他家财富积累就被剥夺了,如果解决宅基地可交易、可支配,农民进城不是裸身进城,宅基地处理卖了之后进城就有创业钱、安家的钱,同时他可以消费,这些钱会马上花出去,也是拉动中国消费,就可以解决中国两大问题:一个城镇化本身资金来源问题,第二拉动国内需求特别是农村消费问题,农村怎么拉动?粮价、肉价搞不起来,但是这些可以解决,像我们会买一块地建一个房子,永久是我们的,如果家里房子建的再好,老人一过就不是你们家,你不能继承。第一步解决宅基地可交易是关键的问题,这样解决并不是每个农民都有钱,把路修好一点,我要回老家都得修路,中国城里人变成50%多大部分愿意回去,老了以后可能还回去解决这样的问题。宅基地、自留地解决。

  任志强:自留地还算耕地上边。

  毛振华:我老家宅基地旁边是菜地是自己的。第二步根本没有风险,把耕地放开,现在土地承载不了就业,我们讲都是妇女、老人、儿童留在农村,老幻想大的饥荒哪些人就没有地方去,就饿死了,我父母亲因为62年底灾荒跑回家,老想有这么一个问题,一有困难就让农民工回去,老一代农民工进城把小孩弄城市,带了钱回去,现在新的农民工基本不想回去,只要搞市场经济国家,从来没有出现因为流民导致各种各样问题,我们看到印度、墨西哥那么困难的城市化,墨西哥占整个人口一半,印度贫民窟没有导致这个问题,人家是自主选择。这是封建王朝问题看现在的问题,他们提的问题你说服不了他们,但是我觉得先把宅基地放开,能够交易我觉得能够释放几十万亿流量,使社会资源发生大的重组,对国家发展、对农村城市化起到极端重要的问题。当然很多渠道筹资,我主要讲土地制度改革,才是加快城镇化核心,如果没有这一条因素,你放开没有用。

  现在重庆搞城市化,一个大学生上大学,按照过去理论把户口转到城市,现在人家不愿意转,重庆逼着他转,因为他带有土地,一转走把你土地拿走。

  任志强:现在的办法中央和地方博弈,中央要求地方平衡,地方可以把很远的土地拿过来说平衡了,重庆转化中山区地和郊区地一样的价钱,只要把宅基地转化农用地都一样钱。

  毛振华:所以我的建议应该在改革里边,以城镇化为契机,土地改革涉及私有财产保护、涉及中国转型里边怎么样扩大需求?特别是农村消费需求扩大的问题,其实城镇化是一个契机,如果把这次调整土地化推动,对中国是新的很大释放,我很期待这方面的开放。简单搞的发展信托都不能一步到位。

  黄怒波谈商业地产:反腐后一些高端餐饮业交不起租金

  亚布力中国企业家论坛2013年夏季高峰会于2013年8月23日-25日在合肥举行。8月23日,在下午举行的《可持续发展论坛楼市十年:意愿和方法》上,中坤投资集团有限公司董事长黄怒波对反腐对商业地产的影响时表示,反腐之后一些高端的餐饮业现在也交不起租金,传统的商业现在面临极大的问题。

  以下是文字实录:

  黄怒波:在这做一个讨论也是老话题了,我想讲的很具体。我们后来分化到一个做商业地产,一个做旅游地产。现在的体会,原来有一个误区,商业地产持有越多越好,这是好多人商业地产的经验借鉴。原来的算法,我是老板,我定调中国经济还得发展,无论如何物业的增值价值要超过金钱的价格利息,这么一个判断。再一个方面忽视了流动性。

  我们国家的金融体系问题在哪呢?对我们大型商业物业建设过程中,我们的投资都是用短期贷款,投完了长期持有。这个经济走下坡的时候立刻出了问题。在资金的问题上,大型的商业突然发现一个大问题,商场,突然电商来了。我前几年说的时候,后来有人骂我,你懂什么呀,永远电商不可能代替掉传统商业,尤其奢侈品带着走来走去。现在看来电商的杀伤力大大地大于我们想象。比如大型的商场,传统的百货业永远不会再有生命力。像服装类日渐调令餐饮业也是大问题,反腐之前它的问题是整个餐饮成本都在上升,人力成本越来越上升,感官越来越严,地沟油不敢用了,餐饮业利润两头挤,带来的问题就是交不起租金,你叫他走,再来一个更不如他。………

  反腐之后一些高端的餐饮业现在也交不起租金,传统的商业现在面临极大的问题。这是要在传统的商业思路里边转型做商业地产的人这是个借鉴,我们一定小心一点,考虑到整个游戏规则完全改变,我们要避开。

  往哪里走?当然在北京来说,像我们大公司三环突然发现它有一个优势,可以改写字楼。为什么?经济发展太快。像海淀区,四环五环以内目前没有写字楼资源了,但是企业的成本都在需要,所以我们商场里边几万平米写字楼租的相当快。比如商场的平均租金,建筑面积三块钱,写字楼就到五块八块,这是一个新的动向。当然最近大的动作,下决心把现有的大公司改成写字楼。政府也高兴,我支持你政策,大企业进来我给他补贴。有个企业进来,政府居然补贴五千万,他进我这个地方。

  当然在四环以内,像北京的资源,写字楼目前都稀缺,没有新的供给了。

  总体来看,商业地产下一步发展,跟各位探讨,我的意见,传统商业模式永远过去了。我们真的不能按照过去的招商,哪怕奢侈品,奢侈品我上次跟银泰谈,奢侈品现在也不行了。他们说奢侈品永远不可能上线,现在我认为半年内、一年内奢侈品同时又在线下,又在线上,这是巨大的变化。这个方面给各位交换一下最近的想法。

  旅游地产是一个新兴的东西,城镇化。旅游地产有一个问题,它真的是要持有。旅游地产的特点业态丰富持有。再一个要有投资期,没有快进快出的可能性。很多人一说不行做旅游吧,把旅游地产想象的盖别墅卖。盖别墅卖有问题。现在所有的地方必须满足容积率一的要求,你绷想作出高品质过去零点几的品质来,怎么办?一定是综合性的,朝文化消费和别的消费走。今天我跟增生探讨,他做养老地产,跟广昌也在探讨,在度假地产,这个领域是新型的往前走21世纪的领域,需要另外的专业知识。当然地还是主要的。

  总体的项目这么多,我对不动产的看法在中国有很大的空间,这个空间要仔细一点,过去的想法中国经济永远往上走,我持有的物业价格一定会涨,无限的涨,这个想法是要放弃掉。我们一定要记住,手里一定要有一定的现金流,这是我以后的重大的经验和教训。

(责任编辑:姜继营)

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