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任志强:如果地方调控政策继续 明年房价将会暴涨

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年12月04日 14:05   来源: 证券时报网   网友评论(人参与

任志强谈房价

微博截图

华远集团董事长 任志强

华远地产董事长 任志强

  相关报道:任志强:建议实行稳定个人购房信贷政策

  11月以来,随着各大城市房价的持续上涨,许多需要在年内完成房价调控目标的城市纷纷出台新的调控措施。继北上广深等一线城市收紧调控政策以后,武汉、厦门、沈阳、南京、南昌等二线城市也相继接过调控的接力棒,使得出台调控政策的城市达到17个。

  对此,12月4日,华远地产(行情,问诊)股份有限公司董事长任志强表示,如果地方调控政策继续,明年房价将会暴涨。

  任志强称,“今年年底的时候,我们看到有17个城市又出台了一些按照‘国五条’签订的房价上涨任务指标而采取的行动。”

  “这些政策对当地的市场都产生了一些不良影响,如果这些政策继续的话,我想明年就会爆涨。”任志强说。

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  土地增值税欠缴调查:未来或并入房产

  有专家指出,与其说是开发商不愿意及时清算土增税,还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数,默许甚至希望开发商延迟清算,藏“税”于企。

  一周以来,央视曝光房企拖欠土地增值税一事,持续发酵。

  “央视报道有误差,但‘任志强们’也未必都对。”多位会计、税法专业人士指出,虽然央视在税收统计上有瑕疵,但不可否认,土地增值税确实存在“先天不足”,税制设计不合理、房企通过会计操作手法避税等问题,普遍存在。

  一位税法专家对21世纪经济报道介绍,1994年出台的土地增值税相关法规面临调整。而在未来房地产税制的构建中,建立统一的持有环节的房地产税也将是一大趋势,包括土增税在内的多个税种,都有可能调整和并入该税。

  中共十八届三中全会《决定》明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。在税法专家看来,未来的税制改革设计中,最好将包括土地增值税在内的繁杂税种,合并为统一的房地产税,减少交易、流通环节税费,增加持有环节税费。

  事实上的欠缴

  央视对房企欠缴土增税的报道,激起开发商和税务部门极大的反弹。

  任志强等开发商“不淡定”的背后,是房企采取多种会计手法规避土地增值税清算,从而导致事实上的欠缴、一拖再拖普遍存在。

  以华远地产(行情,问诊)为例,根据华远地产2012年年报,2012年末华远地产应交税费项下土地增值税约5.50亿元,占其当年销售额近10%。

  但这笔钱并不需要在当年度缴纳,因为正如任志强所说,这笔钱是按照土增税相关规定预提出的,在未到清算时间不用缴纳。

  然而,“任何一个会计都清楚,不交按预征率计算出来的应交土增税,都属于拖欠税款。”在忆通律师事务所律师李劲松看来,这笔钱已经构成了事实上的欠缴。

  熟悉内情的房地产税务人士透露,对于预提的土地增值税,相当于企业预提的拨备,在会计核算上,目前在“应交税费-应交土地增值税”科目中核算,开发商为了少交企业所得税,一般都会主动、积极地在当期计提与项目竣工结算进度相配比的土地增值税,在利润表“营业税金及附加”项目中反映,减少了当期利润,这样,企业所得税就少交了。而在资产负债表中,它则体现在“应交税费”项目中,如果清算时间往后拖上个好几年,这个应缴未缴的土地增值税就像滚雪球一样越滚越大,看起来,确实好像欠下大量的税款。

  资深会计专家马靖昊认为,按照目前的制度,大量未交的土地增值税税款,说是欠税,却还没有最终清算;说不是欠税,它又迟迟不清算,这就是问题的症结所在。而由于房地产“清算时点”存在不确定性,达到还是未达到税法规定的清算条件,开发商可以按照自己的目的通过各种手段,去操控清算条件。

  业内人士向21世纪经济报道记者介绍,开发商合法规避土地增值税有好几种办法。首先,是尽量避免触发刚性的主动申报清算义务。比如,在项目规划时即预设超过15%的可售建面用于自留运营,或在销售环节采用多种多样的非直接销售方式,处置高于15%总可售建面的物业的所有权等。

  其次,是在“项目全部完成销售”前至少保留一套房屋不销售,进而适用“主管税务机关可要求纳税人进行土增税清算”的游戏规则。

  再次,对同一清算项目分块、分层、分期多次申办预售许可证,使相关项目“取得销售(预售)许可证满三年”的起算时点大大延后。

  经过上述“税务筹划”后,大量土增税被延迟清算。一位税法专家直言,尽管众多开发商否认此前预提的土地增值税“应交未交”违法,但是从任志强“可以不交”的话语中,可以看出未按照法律要求,如数缴纳土地增值税的情况,基本属实。

  根据国泰君安证券披露的分析师报告显示,目前土地增值税的缺口大约在7000亿左右。但业内人士也指出,这是根据开发商5%的计提率得出的,并未按照一个个项目来实际核算,真实的土地增值税如果要清缴,其额度难以估计。

  至于国家税务总局以及地方税务部门为什么也要站出来说话?马靖昊认为,其中有一个很重要原因就是,央视报道的3.8万亿元欠税如果真的成立,税务局收不上来,出现大量的坏账, 税务部门就会非常难看。

  土增税的“先天缺陷”

  马靖昊指出,一个税种,如果纳税人可以通过制度漏洞规避掉,使得这部分税收在账面上处于合法的“应缴未缴”状态,那么可以说这个税种是一个存在先天缺陷的“低能儿”。土地增值税正是这样一个“低能儿”, 由于先天设计缺陷,留下了大量可供操控的弹性空间。

  “如果税务机关不向房企下发清缴通知,只要开发商不办理竣工验收手续,或者不把房子卖完,就可以一直合理、合法地不去进行土地增值税清算,也就构不成‘拖欠’。”一位帮多家开发商做税务筹划的专业人士透露,企业都是逐利的,只要不违法,都会选择避税。现实中,开发商规避土地增值税清算普遍存在。

  追溯土地增值税及其计征方式数年来的出台历程,21世纪经济报道记者多方采访发现,该税种由于采取累进税率,对开发商影响极大,曾引发开发商集体游说有关部门。一位当年参与此事的香港开发商透露,当时找了很多专家和学者研讨,一开始试图降低累进税率的征收办法,后来又提出了预征的措施。

  在该税出台一年后,1995年1月出台的《土地增值税暂行条例实施细则》,规定可以对纳税人预征土地增值税,预征的比例数次调整,目前为1%-5%。

  在此过程中,多家开发商参与细则建议、制定,导致该制度最后倾向于其利益,在实践中也可以使得开发商利用规则避税。

  多位税法专业人士表示,十多年过去,开发商已形成一整套应对土增税的方法和机制,以实现企业最终的利润最大化。

  首先,从清算结果来看,清算工作实际税负率不高,以广州市为例,在近年来已经清算的项目中,实际税负率最高为9%,最低为1%。

  并且,按照土地增值税的计算公式倒推,实际税负率低于5%时,意味着该项目的普通住宅的增值额不超过20%,清算税款主要来自其它类型的房产。房地产项目的增值额偏低除了房地产开发企业可以享受开发成本20%加计扣除的因素外,企业申报资料不能反映其实际情况也是一个重要因素。

  另一值得注意的现象是,企业所得税退税的案例增多,并且金额屡创新高。这是因为清算的实际税负率虽然不高,但却仍比预征率大,对于实行查帐征收企业所得税的房企,由于缴纳的土地增值税可以税前扣除,清算实际缴纳的税款分摊至各年,就意味着当年的企业所得税缴多了,因此出现了所得税退税的问题。

  此外,清算后房地产开发企业注销案例明显增多,以避免税务机关稽查。只要注销申请一通过,企业的经营者就等于安全着陆,税收的风险基本上转嫁给了税务机关。

  CRIC研究中心分析师朱一鸣指出,我国土地增值税存在征管不力的现象。2012年,全国房地产销售额达6.44万亿,其中住宅5.35万亿。但2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元,不仅远少于土地出让收入2.69万亿,甚至少于契税2874亿元。土地增值税的测算方法不科学,具体操作较困难,是最大的原因。

  重建房地产税制

  对于土增税存在的问题,国家税务总局曾公开回应称,下一步税务总局将完善制度措施,加强土地增值税征管。

  但在很多专业人士看来,这并不能解决根本问题。解决问题的方法也许需要房地产税制的重建。

  中山大学财税系主任林江向21世纪经济报道记者表示,土地增值税之争的深层次原因也是央地事权、财权的矛盾,地方政府希望在税收收入上留有回旋余地,土地增值税成为在现行税制下可以被“操控”的税种。

  林江说,2002年设立的开发企业所得税、土增税分属国税、地税征管。国税负责的企业所得税汇算与地税负责的土增税清算,难以很好地协同;而在现行中央与地方财政分成体制下,地方政府难以做到土增税“应收尽收”。土地增值税属于100%的地方税种,某些情况下,与其说是开发商不愿意及时清算土增税,还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数,默许甚至希望开发商延迟清算,藏“税”于企。

  针对土地增值税“欠缴”之辩,有专家称,土地增值税本质上仍是资本利得税。从长期看,可能会被并入房地产税。

  中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为,应按照三中全会要求加大房地产税改革试点力度,并以此为契机将备受争议的土地增值税最终并入房地产税中,达到降低房价或者减缓房价增长等长期目标。同时,可以减少执法部门因自由裁量权较大而导致选择性执法的空间。

  林江也认为,在税制改革设计中,要把土地出让金、房产税、土地使用税和土地增值税等不同税种合并到统一的房地产税中,厘清、完善房地产领域的税收,在征收额度、缴纳方式上推进改革,以此回到市场化的初衷上。

  11月25日,财政部部长楼继伟表示,下一步深化税制改革的重点内容将包括,全面推进增值税改革,建立符合产业发展规律、规范的消费型增值税制度,消除重复征税问题;加快房产税立法和改革步伐,减少房产建设和交易环节税费,清费立税,提高保有环节的税收。

赵乃育作(新华社发)

  效果达标有难度 临近问责再加力

  楼市调控年底纷纷拧螺丝(市场观察)

  11月以来,继北上广等一线城市出台房地产调控政策之后,武汉、南昌、沈阳等二线城市也加紧拉开了楼市调控的序幕。截至目前,已有17个城市出台了楼市新政。从具体调控内容上看,尽管各城市间情况各异,力度与细节上存有差异,但总体来看二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板,纷纷加强了对楼市的调控。业内人士预计,年底“突击”收紧调控“紧箍咒”将会让楼市短暂降温,年底或将有更多城市加入到调控大军中来。

  调控仍然“限”字当头

  随着各地楼市调控新政相继公布,从内容来看,大多着眼于贷款、限购、保障房、监管等相关政策进一步收紧。

  同策咨询研究部总监张宏伟总结了其中五大要点:一是二套房贷首付进一步提高,由六成提至七成左右,利率不变;二是非本市户籍人购房门槛提高;三是加大中小套型土地供应与商品房供应;四是控制高端预售许可证及高端楼盘的成交;五是收紧单身限购措施或禁止未成年人买房。

  不过,在首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池看来,各城市调控基调实际没有变,都是从供求关系上入手。从经济学的角度来看,增加供给减少需求,才能遏制房价上涨。增加供给的主要方法是增加土地的供应量,增加中小户型,加大保障性的供给,满足刚需,而“去投资化”则是从减少需求的方面来进行调控。

  房价难遏制是主因

  事实上,近几个月来,房价涨势越来越难以遏制的局面无疑是各地收紧调控措施的主要原因。数据显示,10月份70个大中城市中,房价下降的城市仅有1个,而其余69个城市均继续上涨。而在年初,除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市在一季度公布了2013年度房价控制目标, 房价的持续上涨,使这些城市完成目标变得更加艰难。

  “这些城市的房价涨幅比较靠前,一线城市10月份总体涨幅是20%以上,其他几个城市也都在10%到17%之间,这些城市都偏高,完成今年3月份制定的国家调控目标有一定难度,所以地方政府有压力。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,三中全会虽然没有提调控房价,但房价高位的城市就要调控,所以要站出来表明态度和决心。

  中国社会科学院城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞坦言:“现在已经到了问责的时间点,很多地方没有实现年初的房价调控目标,必须采取些措施,遏制房价过快上涨的势头,对中央政策作一个表示。”

  “尽管从长期来看,楼市回归市场化是必然趋势,但从短期来说,由于部分大城市快速上涨,因此抑制性政策继续保持并进一步加码也是必然。” 中原地产市场研究部总监张大伟说。

  明年楼市有望降温

  随着年底的临近,还有一些房价涨幅过快、尚未完成调控目标的二三线城市是否也会对调控加码?对此,亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,预计还将有更多省会城市与计划单列市加入,出现一波多城市调控收紧的局面。如按照当地调控房价目标,本月至少还有8个房价超标10%的城市跟进,譬如哈尔滨、南充、桂林、岳阳等。但是跟进的城市地方调控基本无新意,力度上会减小。

  杨红旭认为,这一轮调控升级还是以二线城市扩大为主,但数量不会太多,基本上在全国涨幅排名前20的城市,可能还会跟进。但是这次楼市的回暖复苏力度偏弱,所以不可能大规模地扩展到三四线城市。

  在各地楼市调控陆续收紧的情况下,房价快速上涨的势头能否得到有效遏制?国家信息中心等单位日前联合发布的经济信息绿皮书指出,明年我国房地产市场仍将保持小幅增长,预计全年房价的涨幅在5%左右,考虑到2013年翘尾因素,2014年上半年房价指数可能会在8%以上。

  不过,在杨红旭看来,一线城市房价很难维持高速上涨。他表示,今年一线城市价格涨幅都比较大,而且这个增幅还在增长,但估计在未来几个月会见顶,见顶之后明年房价的同比增幅会回落,包括环比增幅也会回落,所以包括一线城市在内,明年基本上将告别暴涨的态势,楼市将有所降温。

朝阳区豆各庄项目是北京首个进行摇号的自住型商品房项目 供图/CFP

  恒大御景湾项目紧邻东五环,位于豆各庄乡黄厂村。单套约为80-90平方米两室、三室户型,总套数约2000套,均价约22000元/平方米。今明两年将有7万套自住型商品房供应,朝阳区东坝、海淀区环保科技园都将有自住型商品房项目。

  北京购房者对自住型商品房的热情爆棚。据北京青年报记者了解,首个自住商品房摇号登记开放前三天,已经有近8万人成功实现了摇号登记,考虑到还有大量购房人未完成登记,未来这一项目的摇号竞争将极为激烈。

  恒大北京公司昨日透露,豆各庄御景湾项目网站开放前三日,注册人数超过10万,登记成功人数近8万。业内人士告诉北青报记者,由于该项目总计房源2000多套,供不应求已是现实。未来摇号中签的概率到底有多高,还需要看接下来十多天的登记人数。

  恒大御景湾项目紧邻东五环,位于豆各庄乡黄厂村,东至规划黄厂路,南至焦化厂北路,西至东五环路,北至豆各庄产业用地。御景湾项目总建筑面积约29万平方米,其中自住型商品房面积约18万平方米,单套约为80-90平方米两室、三室户型,总套数约2000套,均价约22000元/平方米。

  该项目因为性价比高,引来大量潜在购房人关注。而由于前两日登记人数太多,网络拥堵,一度引发了不少购房人要求公示、登记日期延长。但从目前来看,由于高峰登记期已过,基本上完成登记只需要10-15分钟。未来因为网络堵塞而导致登记失败可能性很小。根据申购流程,这些登记数据在开发商初步审核后将会交给住建委进行审核,在审核完成后才会组织正式摇号选房。

  除了登记系统变畅通外,恒大网上登记细节也进行了优化。在开放注册第一天,系统要求注册时进行邮箱确认,由于系统繁忙导致不少登记者收不到激活邮件。此后恒大改进了登记环节,注册时只需要使用未经注册的邮箱,然后输入两遍密码就可以注册成功,不再需要邮箱激活,大大加快了登记效率。

  从价格来看,恒大御景湾项目售价22000元/平方米,这一价格极具比较优势。同一区域富力又一城项目的二手房,目前均价在30000元-32000元/平方米。换句话说,一套恒大御景湾200万的房子,在富力又一城可能需要280万左右。

  当然,能否买上取决于很多因素。第一是优先人群到底有多少人报名。根据北京自住型商品房摇号规则,保障房轮候家庭和北京户籍无房家庭(单身25岁以上)优先摇号。如果这一人群直接超过房源数量,估计普通人群能够选房的概率就很小了。

  不过购房人也不用着急,今明两年将有7万套自住型商品房供应,包括在朝阳区东坝、海淀区环保科技园都有不错的项目。未来这些项目逐步入市,购房人可以重点关注,在此之前提前踩点了解项目。

(责任编辑:唐飞)

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