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《金融街会客厅》专访陈云峰:探析中国房企利润空间

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-06-06 15:04:00 来源: 金融界网站 作者: 苏娟

中国房地产经理人联盟秘书长 北京华业地产公司副总裁 陈云峰

中国房地产经理人联盟秘书长  北京华业地产公司副总裁   陈云峰

   【本期导读】近几年,中国房价快速上升令全球哗然,地产经济更是在不知不觉中迅速成为中国经济的主导产业,那么究竟是什么因素刺激房价快速上涨?房企的成本究竟是如何构成的?他们的利润空间有多少?房地产的税收改革又会带来怎样的影响?陈云峰认为,“鸦片式的土地政策”、对原来计划经济需求的弥补、人工成本的上升、赋税过重、资金成本过高是刺激房地产快速上涨的内因。本期金融界网站邀请中国房地产经理人联盟秘书长、北京华业地产(行情,问诊)公司副总裁陈云峰先生做客《金融街(行情,问诊)会客厅》。

  【嘉宾简介】陈云峰,中国房地产经理人联盟(中经联盟)秘书长、创始人,中国房地产业协会商业地产专委会常委副秘书长、中国连锁经营协会购物中心专委会理事,上海市长宁区13届政协委员。现任北京华业地产股份有限公司(600240)副总裁。

  

    第一节

   陈云峰:“鸦片式的土地财政政策”是刺激房价快速上涨的主因

 

  金融界:您之前有提过这几年房价上涨的有点过快了,您觉得近年这个房价上涨过快的根本原因是什么?

  陈云峰:实际说到房价,它上涨过快实际上有很多的因素,比如说有政府土地财政的因素,过于的依赖土地财政,现在地方政府都有地方债,他们实际是在靠卖地在做政府的财政方面的这种依托。所以这样的话,那就是你政府冲到了这个市场上来了,对这个土地的资源进行配置,就会出现什么呢?这种比较急切,本来应该三年卖完的地,现在一年卖完了,所以这个就是我们说的,说我们这一代人把孙子该挣的钱,把孙子该卖的地都给卖了,我觉得这个事应该是第一个事,就是政府实际在土地资源的配置当中的这种角色,没有完全地市场化来操作,还是垄断性的在做,而且中央政府对地方政府缺乏这种约束,所以这样的话才出现现在的这种快速增长的情况,实际这种土地财政像鸦片一样。这就是我们所说的第一点土地财政。土地财政让地价不断地攀升,实际上提高了房价。

  第二点就是房价上涨也离不开这个市场的因素,确实中国十几年来说,是在补原来计划经济的课,大家对于住房的这种需求是真实存在的。我们不管是说刚性需求,还是说改善性需求,包括投资性需求,实际上这些需求,我觉得它都是这种在市场经济的大环境下客观存在的,只不过就是我们确实有点畸形的爆发出来了,比如说有钱的你就拼命买房子,一户多套房吧,包括有的外地的投资客,他来炒房子,他不把房子当成一个居住品位,当成商品在炒作,我觉得包括像咱们,像这种很多的家庭都在给自己很小的孩子在买房。

  金融界:对,大多数人孩子还小甚至有的还没出生父母就买房准备着。

  陈云峰:还没出生就买房是中国的这种传统的看重房子的这种民族性在作怪,但我们确实这个需求,我们说第一方面它是真实存在的。第二方面我们又短时间内放大了这种需求,或者说过热了,所以我觉得这几年的宏观调控,实际是在抑制需求,实际就是想剔除掉投机投资的泡沫,我觉得从这一点上它也催高了房价。

  第三点就是整个社会的成本都在提高,比如说我们的人工,那我记得在五年前,我们一个农民工几十块钱就可以干一天,这样的话,一个月两三千块钱或者三五千块钱的收入就可以了。那现在就倒过来了,现在相当于一个农民工的大工,一天拿到150块钱很平常,这样的话。

  金融界:不止吧,像郑州二线城市工人都快二百了。

  陈云峰:二百了,对,甚至出过了二百,二百相当于一个月六千多了,这是大工,小工都一百多,一百三四,所以这样的话人工成本,土地成本,包括我们各项材料的成本,实际大家都在提高,构成房地产的所有的元素都提高,那么房价就提高了,这是第三点。

  第四点就是我们的房地产开发商都在诉苦,税费过重,我们整个在房地产开发过程当中的这种营业税、所得税、契税,再加上我们这种最重的土地增值税,那这些税收,应该说他们和这个土地成本一块,都成为了我们整个房价成本当中构成的一个主要的因素。所以税费过高实际也从另外一个角度催升了房价。

  第五点就是资金成本过高,你看从2010年到现在2014年,这个房地产行业的融资的状况异常惨烈,所以就出现了一个什么怪现象?银行不正经地给开发商贷款了,那他怎么办?银行它把钱找一个合作机构,说我放给你,比如说那就不是7.2了,基本利率才7.2,然后让这家机构以20%的成本贷给开发商,这样的话银行不是拿到7.2,它拿到了比如说15、16,那一家金融机构拿到了比如说30%,甚至更多的这种管理成本。实际你看,它给房地产是这么干的,他们实际上给实体经济也是这么干的。所以为什么这段时间中央,我感觉到他们是在整顿金融圈的,你银行不好好贷款,去投资,然后各种大大小小的基金、投资管理公司,都房地产行业和实体经济上扒一道皮,我觉得第一增大了资金的成本,而且成倍的增加。第二扩大了风险,因为有很多的机构它倒腾来倒腾去的,实际上他们比我们直接跟银行打交道,风险也加大了,所以这样的话,这种融资成本的增加和拿地的时候,我们需要动用更大量的资金,不得已去融资,实际给开发商造成了很大的这种压力。中国房价从几年前一口气就涨到了今年的4月份,我觉得这都是各种的综合因素叠加到一块出现的必然的结果。

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(责任编辑:苏娟)

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