影响分析 短期压力缓解 长期压力不减

2015-04-04 01:43:38 来源:证券日报

  这一套救市组合拳对于房地产市场来说,可称短期压力缓解,长期压力不减。

  鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期,房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果,现在救市只能缓解短期问题,但无法扭转中长期趋势。

  第一,刚需人口已经进入下降通道,即便人口生育政策加快调整,也无法扭转人口老龄化的趋势。第二,房地产的赚钱效应已经消失,市场预期短期无法扭转,即便短期房价企稳回升,未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。第三,利率市场化背景下,银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四,中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路,新思路是双轨制,政府负责保低端,其他的交给市场决定。

  综合来看,房地产的投资属性将更多让位于消费属性,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代。

  值得注意的是,房地产产业链不会因此复苏,对宏观经济的拉动有限。房地产复苏周期分为几个阶段:政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看,销售仍未企稳,投资反弹仍遥遥无期,这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

  由此可以推断,中央必将继续加大稳增长力度。下一步的重点可能有三方面。

  一是地产政策还可能进一步松动。税费标准的松动不会太远,甚至有可能放松首套房信贷。不过北京上海放开限购的可能性较低。

  二是货币政策继续宽松。央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升,高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持,继续降准势在必行。从时点上看,4月份概率大。一是财政缴款、外占下滑需要对冲;二是城投债到期高峰临近;三是4月份是两会之后政策变动的高峰期,4月25日政治局会议之前可能提前行动。

  三是基建投资继续加码。以“一带一路”为转折点,地方政府的消极怠工有望缓解,甚至可能掀起新一轮基建投资热潮。区域上,福建是核心,新疆、广西有可能成为关键区,陕西、江苏、甘肃、内蒙古、云南等为辐射区。项目上,基础设施的互联互通最为优先。预计通向东南亚的基础设施建设将率先启动,巴基斯坦瓜达尔港、斯里兰卡汉班托塔港等印度洋战略性港口或成为“一带一路”首批战略港口。(作者为民生证券研究院执行院长)

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