陈启宗:中国房地产业走在健康的方向

2015-08-12 12:55:00 来源:金融界网站

香港恒隆集团、恒隆地产有限责任公司董事长 陈启宗

  金融界网站讯8月12日,由观点新媒体主办的2015年博鳌房地产论坛正式开启大幕,围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”,近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径,一起走向房地产新时代。金融界网站作为独家财经门户支持网站,对论坛做全程直播。

  香港恒隆集团、恒隆地产有限责任公司董事长陈启宗发表主题演讲,他表示,中国的房地产整体来说是往一个比较健康的方向走的,房地产对于整体经济的作用也是往比较健康的方向走。但并不是说对某一个发展商,你就会特别健康,可能在往健康的路上你就得了癌症。

  以住房房地产为主的发展商前途不会太好,但是也不会太坏。暴利时期过去,但是回归正常之后,需求总是有的,人口还是慢慢的增长。

  以下是陈启宗演讲实录:

陈启宗:我尽量抓紧时间,因为大会已经晚了很多了。

  我刚才说中国的房地产是往一个比较健康的方向走的,这句话你要正确地理解我说的是什么,我说的是整体行业来说是往健康的方向走,房地产对于整体经济的作用也是往比较健康的方向走。并不是说对某一个发展商,你就会特别健康,可能在往健康的路上你就得了癌症,或者得了心脏病,你就完蛋了,这也是很有可能的,很多人会这样的。但是整体来说,对整体经济我觉得是越来越健康。

  我问一个问题,要是十多年前,我是江泽民,要是10年前我是胡锦涛,要是现在我是习大大,我担心经济什么问题?我一定担心房地产。原因不用说了,大家都知道,这跟民生有关系,也是老百姓行情603883咨询)一生当中购买最大的一个商品,也是有需求的,真的需要有房子住的。加上它的价格是非常高的,大概全经济体的20%是跟房地产有关的,所以如果我是国家领导人,我一定会非常注意房地产的走势。我最不想见的是什么?我最不想见的就是房地产价格大跌,一大跌的时候就会带动整体的经济的衰落,老百姓也不高兴,社会不和谐,所以最不想见的就是房地产的价格大跌。第二不想见的是什么?第二不想见的就是房地产的价格大涨。因为价格大涨就一定是为它的大跌埋下的伏笔。如果你从国家的领导人的角度来看这个问题,你不希望它大涨,也不希望它大跌,而且你也希望它有足够的交易量,如果交易量太少的话,也说明那个市场是不那么健康的。

  以往这20年来,在中国基本上房地产是一个很大的麻烦,不是大涨就是大跌,特别是涨的压力非常大,这个可以理解,因为30年前老百姓住的房子,基本上没有商品房的市场,朱镕基的时代把好多房子分给了老百姓,但是那个房子的水平一般都不那么高。所以有些外国人就不明白,怎么中国85%以上在城市的人已经有自持物业了,为什么房地产市场还这么火呢?原因很简单,就像新加坡,大家住在政府盖的房子里,或者是在中国凡是住在政府分配给你的房子的,都希望能够买一套好一点的房子,为自己和自己的后代。

  以往这十几年,国家领导人对住房真是头疼,最怕它涨价,涨了之后就要压。我知道任总对这一点有很多不满的,但是总的来说我觉得还是做得不错的,当然有时候压过头了市场就掉下去了,掉下去之后你又放松一点,放松一点它又涨起来了。当然总的趋势是压的趋势,国家对房地产基本的工作还是要把它压下去。

  到了现在,因为其它的原因,比如说存量实在太大,地方政府不卖地就没钱干别的事,所以就卖很多的土地,结果导致供过于求,而且供过于求非常严重。这是不可避免的,你要它从一个不正常的关系转变为一个比较正常的关系,一定会经过这样一个痛苦的时期。以往这几年库存量非常大,唯一的办法就是靠时间,时间是可以解决好多问题的,需要有时间把这些库存慢慢的消化掉。消化掉之后,希望在土地出售的这件事上也能够有改进,要不然将来还可能再次出现第二波的价格的大涨,或者再形成新的过剩。要是在土地销售方面,政府也有一些新的措施的话,就很可能在慢慢消化库存之后,中国的住房房地产能够进入一个比较健康的环境,我觉得这个可能性还是存在的。

  接下来我就要问另外一个问题了,要是你是房地产开发商,要是你是以住房房地产为主的发展商,你的前途怎么样?前途不会太好,但是也不会太坏。暴利时期过去,但是回归正常之后,需求总是有的,人口还是慢慢的增长,刚才连平先生说了,现在只有55%到56%左右的城镇化,将来要到65%甚至75%等等这些事情,都会使房地产有继续的需求,所以要是你是万科、保利等等企业,赚钱的机会还是有,但是就不像以往的暴利时期。特别是因为房地产是一个长周期的过程,从买地到卖楼需要几年的光景,所以这些东西都使房地产价格有大涨大落。由此可见,虽然暴利时期已经过去,但是还是有周期,周期抓得准的人还是有很多机会可以赚钱的。

  不过短期来说,房地产这一两年还是发展比较慢一点,在这个大环境里,我觉得对整体的经济影响是相当大的。比如说刚才我说房地产占整体经济20%的份额,现在库存还比较多,要消化还要很长的时间,大概需要一年到两年的时间,还有一些在建的,还有土地已经出售,还没有盖的,那也还需要一些时间去消化。在这个过程里,对整体经济这一块就不能够寄予太大的厚望。所以我跟连平先生的看法有一点点不一样的地方就是,你在推房地产,短期之内恐怕不会有太大的成果。所以公共的基础建设还是需要的,要不然的话,拉动经济还是比较困难。

  出口是另外一块,这一块就不是到我们自己说了。现在我们跟美国的价格上的差异已经越来越小了,欧洲经济也不景气,所以出口将来的前景是不是还是那么的美好,这也是一个大问题。你说到非洲去,到中东去,到拉美去,中国已经在那些地方有不少的投资,当然还会更加加大投资,在一带一路也希望开发一些新的市场,虽然短时期内可能不一定见效,但是长期来说也是该做的事。

  现在因为房地产的问题,对经济体引发了一些担忧。有什么新的方法呢?刚才有人说了,大众创业、万众创新等等,这当然是很好的,要是能做到是很不错的,但是这个很难做到,另外它对实际的经济到底有多大的作用我个人还是有点怀疑,一带一路也不是短时期内能够对经济有太好的结果。股票市场如果上涨的话,对经济的正面作用也是有的,但是它也会下跌。最近我也和一和经济学家交流,在海外股票市场大跌,对实体经济的冲击到底有多大,影响有多大,不良的效果到底有多大,看来也不一定像好多人想象的那么坏,所以我觉得还是不需要太担心。

  最后说说关于商业房地产的事。去年我在这里说,好多商业房地产是过剩的,我说的过剩主要是在二星级、三星级的过剩,四星级的不太过剩,五星级的根本不过剩。

  任志强:你说的是养老鼠。

  陈启宗:养老鼠主要是二星级、三星级,或者他自己叫做五星级,但是其实是三星级的这些商业物业,这种情况还是不少的。

  过去一年,我发现中国的事情发展得太快了。说个小故事,我去年10月份左右在天津开了一个商场,17万平方米的,在半年之内最少5家商场跟百货店歇业。当然绝对不能说是因为我们开业,别人就歇业,而是说,第一,消费市场实在是比较疲弱,当然还有10%左右的增长,比起世界上别的地方已经很好了,但是比起前几年的增长速度慢了很多。那个增长的量比新的商场增加量慢很多,有太多的商场出来,而消费的增长跟不上,所以导致有好多过剩的地方。我也没想到从去年跟大家见面到今天,竟然会有那么多的商场,短时期内就歇业了。现在看来这个趋势还会继续下去。

  我也在想,商场除了养老鼠之外,还有什么可做的。比如说像中国老龄化很快,用来做老人中心行不行,我觉得是可以的。不过要是你是拥有者的话,那你就惨了,因为它不会给你带来太大的回报,比起做商场当然是没得比的。现在还有好多奇形怪状的东西都出来了,有些人把商场改装成写字楼,一个月一个月租的,或者一个星期一个星期租出去的,老实说那些都是逼不得已才会做这个的,要是做商场能够成功的话,绝对不会做那个东西,因为做商场的回报率一定比那个高,而且风险也比它低。现在在内地,以中国人的智慧,我相信除了养老鼠之外,一定会在未来想出好多方法来,使用这些关门的商场。

  还有一个问题,好多人前几年都问我,你对百货业和商场的看法怎么样。我觉得这个问题非常的奇怪,不大值得我花时间回答,但是没办法,别人问了。我早就说了,百货业这个模式是一个比较弱的模式,刚才我说在天津关门的那几个商场,基本上都是搞百货的。弱的模式就死掉,强的模式就比较能够留下来。在比较正确的这个模式,商场的模式里面,好的和坏的相差太大太大。所以做得不好的那些早晚会受亏损,早晚要关门,最后达到的结果就是赢者越赢、输者越输,特别是在高档的商场更是如此。这就是市场经济的一个定律,谁都改不了,除非你用人为的方法。以往这几年有很多人为的方法,比如说有些城市市政府也拥有一些商场,就跟民营企业的商场来竞争,我们凭什么作为一介草民能够跟政府那么大的机构、那么大的财力竞争呢?唯一的就是他不懂得做。但是它可以用各种办法给你麻烦,他先做,他把好的牌子都拿去了。但是我绝对相信一件事,从长远来看,盖得不好的商场一定会死掉。我有一个概念,这个概念是从来没听别人说过的,也可能是我创出来的,我把它叫做“房地产的基因”。我们大家都知道人有基因,我这个基因就是个子矮,因为我妈妈个子矮,所以我个子就矮,这是我控制不了的。但是我的商场的基因,作为它的创办人,我是绝对可以控制的,完全在我的控制之下。要是位置不对,我可以不买。设计在我的控制之下,大小在我的控制之下,建筑也在我的控制之下。所以这四件事,我把它叫做商业房地产的基因:地点、大小、设计、建筑。因为这四件事做了之后是永远不能改变的。像我生出来就决定了只有1米6,永远不可能改变的,不可能多一公分,老了反而还会缩一公分,这是基因使然。我就很奇怪,在中国内地,中国人实在是太厉害了,把基本的原则都完全不顾,你要搞高档商业房地产,最重要的就是基因,第一,你的地点,第二,你的大小,第三,你的设计,第四,你的建筑。这四件事你做好以后,只要你的管理不是太差,你还能够活下去,最坏的环境你也能够活下去。再加上一件事,从2005年开始,我在香港之外投资了1000亿港币的物业,以往这9年来,我的公司零负债,要是我不负债的话,市场再坏,我也不要紧,而且我希望它再坏,它再坏的话,我的竞争对手受不了,减少了一些竞争对手,我还能够站住,过了几年,市场总会回来的,所以到时候竞争对手就少了一些,将来我就能够有一个通吃的情况出现。在这几年我也形成了一个功夫,就是忍者的功夫,可能还要再忍几年,好的情况就是看到别人死,自己还站在那里,希望如此。最终赢者大赢、输者大输。

关键词阅读:陈启宗 恒隆 博鳌房地产论坛

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