郭晓明:度假小镇存在三方面问题

2015-08-12 16:10:00 来源:金融界网站

文化、旅游不单单是一种符号,新城镇化背景下,更是当下众多企业突围的方向。

  金融界网站讯8月12日,由观点新媒体主办的2015年博鳌房地产论坛正式开启大幕,围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”,近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径,一起走向房地产新时代。金融界网站作为独家财经门户支持网站,对论坛做全程直播。

  绿城集团执行总经理、蓝湾小镇总经理郭晓明发表主题演讲,他表示,蓝湾小镇还存在一些问题。先是人力资源的问题,所有的背后都是人的问题;第二个是服务感受的问题,对传统的物业服务提出了更高的要求,基本上每次业主到这里来,他一定是会找物业的管家;第三是配套问题,你建得再多,配套永远觉得不够。

  以下是郭晓明演讲实录:

  郭晓明:尊敬的各位来宾,首先代表绿城集团,代表蓝湾小镇欢迎大家的光临,因为平时这个项目可能是距离比较远,大家不一定来,这次也感谢观点机构,通过这次活动的举办,更多的人会认识这个项目,认识蓝湾。

  今天下午这么多的专家、学者到这里来,把我们这个项目作为案例,把我们从营造之初到目前和今后考虑的一些问题,跟大家一起做一些探讨,有许多的问题是需要去面对和解决的。我的题目是“度假到常居——蓝湾理想”。

  我们整个项目从2007年我和宋卫平董事长一起来看地,到2010年6月份动工,第一次开盘在2012年1月份。我们在2007年的时候,绿城就已经涉足旅游地产物业,当时有人向我们宋总推荐海南的地,这个项目的合作方跟宋总建议,选地要好好选,有很多的要求,因为他在海南待的时间比较长。当时有几个要求,要带热带,在分界洲岛以南,背山面海,南向海湾比较平滩缓,距离机场一个小时车程左右,最好是要70年的产权。

  我们这个项目总战绩面积4800亩,大概200万平方米建筑面积,1万户人家,3万多人口。当初拿到这个项目以后就考虑这个项目的定位问题,当时我们提出要打造三亚最高品质的滨海度假社区。目前整个项目完成了近80亿,销售了2635套房子,公寓、别墅的平均售价大概在33000左右一个平方,最贵的是一线海景别墅,最便宜的是七八十万的公寓,税收也交了一个多亿,应该说对当地还是有一些贡献。这是我们的所在的酒店,这个是鉴湖蓝湾的高尔夫,去年我们也办了美国女子高尔夫巡回塞,是女子里面最高等级的职业比赛。这是已经建成的一线的海景公寓,有时间大家可以去看看,包括一些小别墅的产品,这个留待大家自己去看,我就不多介绍了。

  这是我们目前已交付的区块,还有在建的区块、规划设计的区块、待建的区块,还有一个小镇中心。

  这几年运行下来,小镇还是有不少问题,我把这些问题都抛出来。当初为什么叫蓝湾小镇?最开始叫绿城清水湾。当时取蓝湾这个名字也是我自己取的,在杭州,我们董事长当时没同意,说杭州话念蓝湾这个词不好听,跟“烂湾”这个词谐音。所以当时叫绿城清水湾。后来我们在这里开了一个研讨会,把这个项目的名字叫绿城蓝湾小镇。这几年下来,我们已经建成了哪些东西呢?除了威斯汀酒店和蓝湾酒店之外,还有一些运动场所,医疗中心、超市,可以同时容纳400多人就餐的业主食堂。就算我已经建了这么多的配套,但是问题仍然存在,我自己给它定位叫冷美人,大家说好山好水好寂寞,入住率低,现在这个时候的入住率大概在百分之十几左右。为什么不来住?一个可能是跟我当初定位的客户群有关系,我当时定位的客户群都是35岁到50岁左右,这批客户群基本上都是年轻力壮,事业有成的人,缺的是时间,他有实力买这个房子,但是他来度假居住的时间没有,偶尔会让他们的父母来住一住。

  存在哪些问题呢?今天上午也听了很多专家表达的观点,我也深有启发,有很多也是共性的。首先是人力资源的问题,所有的背后都是人的问题,一个是我们开发公司的人的问题,第二是我们的服务团队,包括酒店的服务人员、物业的服务人员,整个海南的现状,一个是到处开发、到处挖墙脚,绿城培养了几个月的,人家老早就给你挖走了。哪怕是一样的工资待遇,但是我们的要求多,他说隔壁那个公司要求不一样,我可以到另外一个公司去。所以我们现在不太留得住人。

  第二个是服务感受的问题,对传统的物业服务提出了更高的要求,基本上每次业主到这里来,他一定是会找物业的管家,家里的通风情况、水、电、煤气、冰箱、有线信号等等运营情况怎么样,这些方面和平常我们城市里面的居住住宅都不一样。举个例子,通风有没有标准,开多长时间,家里的卫生间要不要通风换气一下,排水口要不要倒杯水,万一有臭气冒上来,要堵一下,空调要不要开一下等等。我们这些标准建的目的,虽然是不常来住的房子,你要保证它有很好的状态。现在我们都已经做这些服务公司了,我们开通了很多的班车,有到机场的,有到县里的,还有到361医院的,包括到菜场的,我全部做成了一些公司,接受业主的监督。我们也建立了微信群,目前建了快两个月的时间,都快疯掉了,这个群里面什么事都说,你不回应,他就@你,你一回应,他就没完没了,晚上一两点还在回他的信息。我们还有微信公众平台,这也是宋董事长要求我们一定做的。

  第三是配套问题,你建得再多,配套永远觉得不够。这个配套除了我们项目自身以外,还有周边的配套,海南的开发的环境应该说还不是十分成熟,经常停电,导致也会停水,还有移动信号的问题,排污还没有统一的规划,包括周边的菜市场、自然环境等等,这些都有待于我们继续完善。

  有这么多问题,怎么办?所以一方面请我们的专家大家一起来把把脉,待会儿我们还会讨论一下,我们自己也在做这些方面的研究,一个理想小镇到底应该是什么样的?我们也看了上海一城九镇失败的原因,以及国际上对小镇的论述,包括这个小镇,我们绿城也在共同编发展和建设的定律。因为上海一城九镇也是请了很多大师来设计的,但最后还是空的,所以最后还是人的问题,你建得再漂亮,没人进去也没用。

  这是美国做得比较成功的佛罗里达的青年城,包括英国的小城运动。绿城有很多四五千亩的项目,我们从蓝湾小镇开始,从去年开始研究,小镇到底要怎么做,它有多少要素构成,当然这个小镇是城市和乡村之间的一种令人向往的居住目的地。绿城自己也召开了很多的研讨会研究这些问题,包括小镇的由来是怎么样,我们都在做一些研究,我们在做一些小镇的定律,比如说小镇怎么发展的,怎么平衡的,今后的空间怎么样,内容怎么样,今后的成长怎么样。

  我们所有的研究的东西都是从生活的需求为出发点,通过这些案例的研究、生活的需求,我们把它表现到小镇的配置应该怎么样,构成了这样一些生活的内容,最后才能形成生活的场景和氛围,这些场景和氛围,我们又要把它用建筑空间,以及今后有人住进去以后的运营管理来共同实现。所以怎么样从度假过度到长居呢?我们从羡慕海南到常游海南,最后到常居海南。我们也在准备把一些已有的设施盘活,包括做业态的研究,让小镇的业主来共同策划。我们现在也是拥抱互联网,我用一个手机的APP,用一卡通,把小镇所有的消费、所有的门禁,包括乘坐公交车,全用一张卡解决掉。包括我们现在的食堂,我不知道明天早上有多少人来吃早餐,我只有一个大致的判断。但是如果有一个APP,我在里面征求一下意见,大家要来的提前预约一下,这样也可以减少浪费。包括旅游的东西,我以前也想得比较少,总觉得有消费能力的才是我的目标客户。但是这些人经济实力不错,没时间,他平时不太来住。去年春节的时候我们做过统计,里面1000来户人家,我们一对一的打电话,一方面是询问他要不要来过春节,第二是问他愿不愿意把房子在春节的时候租出来,结果只有40来户愿意出租,因为他们都不缺钱,他觉得自己的房子,不想让别人来住,不然就成了住酒店一样了。这些问题我们都需要再做进一步的研究,尤其小镇今后的运营管理和自治,开发商撤走了怎么办?我们最高的可能要成立这个小镇自治管理委员会,包括小镇的节日体系、小镇吉祥物等等,要使大家向往这个小镇。这些课题我们一方面自己也在探索,另一方面也更多的希望我们在座的所有的专家,大家一起来帮我们把把脉,出出点子。我们每个小镇都要凸显自己的特色,大家应该有一个清晰的烙印。

  这是我们举办的一些活动的场景,去年举办了一些赛事,包括我们夏天有夏令营的活动,组织小孩子来军训等等。老年人在这里生活的时候其实也是挺开心的。这样一个小镇,怎样能够变成是真正又热闹、又优美的小镇,打造成一个来了就不想走的生活小镇,这样的课题都摆在我们的面前。所以不能说我这个是演讲,我觉得更多的是把这些问题抛出来,大家一起来讨论。希望我们所有的专家学者,能够为中国的文化、旅游度假地产插上一些翅膀,让每个小镇、每个项目都有自己的一些特色。我们可以不用到国外去,这个小镇走走,那个小镇走走,都已经觉得是非常丰富了。

  再次感谢大家的光临,希望大家多提批评指导意见。

关键词阅读:郭晓明 博鳌房地产论坛

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