陈淮:房地产市场的变与不变

2015-08-12 17:43:00 来源:观点地产网

  金融界网站讯 8月12日,由观点新媒体主办的2015年博鳌房地产论坛正式开启大幕,围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”,近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径,一起走向房地产新时代。金融界网站作为独家财经门户支持网站,对论坛做全程直播。

  中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮发表主题演讲,他表示,我们还需要盖更多的房子,这件事没有疑议,不要说中国的房地产业已经到了崩盘的阶段了,已经要断崖式下跌。

  以下是陈淮演讲实录:

  陈淮在2015年以来,房地产市场的不变和过去几年一样,一个是我们还需要盖更多的房子,这件事没有疑议,不要说中国的房地产业已经到了崩盘的阶段了,已经要断崖式下跌。那些以为每户城镇居民都将有7套以上住房的设想,那都是假定中国城镇人口在可以预期的过程中要死6/7,那是实际上绝无可能发生的事,别拿独生子女的故事来忽悠我们,这是第一个不变。

  第二个不变,我们的开发企业在过去一年中面对市场政策、消费者群体等诸多的风云变幻,继续自己的坚守。房地产业仍然在不断地进化过程中,为我们的经济增长,为老百姓行情603883咨询)住房改善贡献着自己的一份力量。

  第三个不变,中国房地产业所提供的产品,它们的质量以及宜居性以及共享资源以及和市场对接的程度越来越提高,受到消费者欢迎的程度也越来越提高。这些年大家直觉中可以感到,那些抱怨开发商提供的产品过于伪劣,或者说开发商跑路的不是说没有,但是总体来说这个行业的信用、声誉已经在明显的改善。

  第四个不变,消费者希望成为有产者的想法没有变,过去30年,我们每一个成员都是无产者,没有谁家有资产,那时候我们提倡的价值观是越穷越光荣,谁家有房产,那是社会的敌人,是打倒的对象,得施以无产阶级专政的铁拳,叫你永世不得翻身。而今天人们群众对房子的热情不仅仅是改善住房条件的客观要求,而且是迫切希望成为有产一族,这样一个社会经济发展过程中的必然趋势,这个趋势没有任何的削弱,反而在不断地增强。

  如果说有什么变化的话,我们大约可以从以下四个方面来概括。

  第一,在过去一年中,不论是开发商的投资规模,还是投资增长速度,与2013年以前的10年相比,始终处在一个低位增长,甚至是一定的底谷,这表现为大家对于在大中小城市的选择,对于规模的进一步扩张,对于风险的承受的判断,现在都还有一定的疑虑,这也是我们和整个国民经济2014年以来经济增速下行,特别是2015年以来风险不断加大,大家的谨慎心态密切相关的。因此第一个变化是开发商的投资规模和投资增速在过去一年没有明显改善,甚至还有进一步萎缩的局面。

  第二,我们的产品结构、投资结构也有了明显的改变。从2014年很多企业转而做商业地产、城市综合体遍地开花,到2015年第二季度,特别是现在进入第三季度以来,人们对商业地产及大规模综合体的发展又表现出相当的疑虑。刚才我们讨论旅游地产,或者叫度假地产,或者叫其它,也就是说人们对多元化的房地产开发,在表现出兴趣的同时,市场也在进行残酷的新一轮的优化选择。

  第三,在2014年一些企业退出大城市,进入二三线、三四线城市,但从总体上看,2015年,三四线城市的去化速度远不如那么理想,而一线城市,特别是沿海超大规模城市,他们的市场恢复从目前看是呈现一个良好的态势,因此城市结构中的选择、区域选择现在看起来也处在一个反复交替的变化过程中。

  第四,我们对政策的预期还在稳定变化。直到最近,这一周来,媒体也在热炒一些不着边的话,比如说房产税会导致房价跌还是不跌,像这种话题都是炒烂了的烂饭,根本不着边际的说法。

  我们大约的说变化和不变,其实都是中国城镇化历史进程中一个必然的趋势。

  我刚才看到一个帖子,它讲得很有趣,它说公务员生涯和坐公共汽车是差不多的,起点和终点是非常明确的,但是中途是未知数。

  我们房地产的市场也是一样的,起点和终点是非常明确的事情,但中间有什么变化还是不确定的。很多人说我们的市场中影响市场发展的,除了供给和需求、资金、土地之外,从政策层面上有哪些新的取向可供我们参考呢?我想也有四个方面。

  第一,实际上不是从2014、2015年,而是从2013年以来,直接针对房地产的政策几乎是没有的。如果说有什么政策出现的话,只是对上一届政府十年调控过度的行政干预的政策退出。2013、2014年以及2015年上半年是一个前期过度干预的行政措施逐步退出的政策变化。从来没有建设部或者国务院发一个文件说取消限购,都是各地政府陆续的审时度势、区别化的取消限购措施,现在还只有四个城市没有取消限购,但是也根据自己的城市变化提出了一些新的思考。

  第二,城市结构的调整,实际上这个趋势从2013年11月国务院发布了十八届三中全会,以及到2014年的国家新型城镇化规划以及到2015年的政府工作报告都明确提出,在今后一段时间要严控,一段时间是一个相当长的发展时间,至少是10年、20年,要严控少数特大和超大人口城市的规模,中国城镇化的重心在中等规模城市和县城、中心镇,依我看首先在中等规模城市。

  我们目前核心市区不是行政下去,人口超过1000万的有7座,人口在1000万到500万的有10座,这17座城市,今后是要严格控制他们的进一步扩张和人口过度涌入,又要让更多人住到城里来,完成中国的历史性的城镇化转折,又不让住在沿海少数特大城市中,发展包括2/3以上的省会城市,以及绝大部分地市级中心城市,实现规模扩张,提高他们的竞争力,完善基础设施,已经是一个必然。因此在今后10到20年的时间里,缩小与超大城市的差距,完善基础设施,这是其中应有之意。

  第三,希望我们的企业家注意到一个重要的事实,从去年起,特别是上个月国务院也做了一个重要的决定,就是在城市中政府要大力投资发展综合市政管廊以及快速轨道交通等立体交通体系,这意味着提高城市化发展质量,提供更优质的公共产品是政府在未来一段时间城市化中的重心所在。

  请注意,地下市政管廊建设的投资恐怕是一个天文数字,不是4万亿或者8万亿能够概括的,但是它是我们城市化、现代化进程中不可或缺的一项工作。大家在预期房价变化和需求的过程中应当考虑到,其实影响房价的很重要的一个因素并不是开发商买这块地花了多少钱,以及开发商盖这个房子花了多少钱,而是开发商盖好房子以后,在窗户以外,有没有人继续往这个区域内投入,比如说修地铁,增加绿化,完善基础设施,增设医疗、教育、商业等优质资源的投入,这叫级差地租理论,而且不是我发的,如果大家打算批判我,先得整明白了,他是一个姓马的老头说的,他叫马克思。

  我们注意到,在未来一段时间内,政府以综合性市政管廊为代表,以及我们2/3以上的省会城市都在挖地铁,包括北京、上海还再继续的延长自己的地铁和城轨线路,这样一个城市综合质量的提高,对我们的房地产市场的分布,以及它的房价恐怕影响是一个正效应。

  第四,在未来一段时间内,关于中国国民经济可能处于被通缩,而采取更加积极的货币政策的预期越来越强烈。大家可能听说昨天到今天,人民币相对于美元来说有一个比较大的一次性的大贬值,很多媒体都在讨论,专家都在议论它意味着什么。

  其实中国的人民币面对的汇率不是美元一家,如果把欧元英镑日元都考虑进来,总体上人民币到现在为止,相对于国际一揽子货币来说还不是贬值,还是升值的。但是无论如何对美元的贬值的重要影响在于,它可能给我们带来比较明显的输入性通货紧缩,因为国际大宗商品价格不是用英镑、欧元和日元标价的,而是用美元标价的。

  当我们对美元贬值的时候,实际上我们也就在相对于国内市场的这些产品价格来说,国际大宗商品价格就变得便宜一些。变得便宜了,有可能就成为一个推动我们基础价格走低,以至于被通缩这样一个趋势。而抵抗通货紧缩恐怕是2015年及此后一段时间不可避免的任务。间接地说,这个货币政策取向自然会对房地产业的未来发展有一定的影响。

  至于大家热衷于讨论的互联网+,用互联网思维来考虑房地产等问题,其实这是一个很大的话题,既有已经开篇的,比如说众筹,比如说发行企业债,也有我们目前还仅仅是处在开头过程的,比如说银行的房地产贷款、开发贷款、按揭贷款,资产证券化问题,恐怕不是我们今天这一点时间能和大家讨论的变和不变的问题。

  以上仅供参考,谢谢大家。

关键词阅读:城市综合体 房地产市场 房地产开发 房地产贷款 陈淮

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